競売よりも不動産を高値で売れる「任意売却」のメリット・デメリット

住宅ローンの返済に行き詰まった人、または債権者から通知が届いている人など、早急に問題を解決する必要があります。

手遅れになると競売で売却されてしまい、後悔する人も多いようです。

なぜ後悔するかというと、あとで任意売却のことを知って「もっと高値で売れていた」と後悔するのです。

任意売却は競売よりも不動産を高い値段で売却できるため、返済に困っている住宅ローンを整理する効果的な方法と言えます。

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任意売却のメリット

競売よりも不動産を高値で売却できる

任意売却は不動産の所有者・借入先の金融機関（債権者）・買い手の三者が合意することで売却活動をスタートできます。

地方裁判所が強制執行する競売とは異なり、一般市場での不動産売買が可能です。
市場価格に近い金額で売却できるため、残っている住宅ローンをより少なくすることができます。

交渉で引越し費用が工面できる

債権者と交渉することで、不動産を売却した一部の代金を引越し費用として工面できる可能性があります。
また、退去日時も買い手との交渉次第で調整してもらえることが多いようです。

滞納している料金を精算してもらえる

債権者に交渉することで、税金や管理費、修繕積立金など、滞納している料金を売却した金額から清算してもらえる可能性があります。

売却の理由を知られることがない

任意売却は通常の不動産売却と同じ方法で買い手を見つけるため、任意売却という理由を知られることがありません。
競売であれば強制的な差し押さえですから、近所の人に知られる可能性が高くなります。

負担の少ない返済計画をたてられる

売却したあと、残ったローンの返済について、債権者と交渉することで負担の少ない返済計画が立てられます。
競売はサービサーから一括返済を迫られる場合もあるようなので厄介です。

売却後もリースバックで住み続けることが可能

マイホームを売却したあと、買い手と交渉することで「家賃を支払う」という形式でそのままマイホームに住み続けることが可能になる場合もあります。

専門家の介入で好ましい結果が得られる

債権者やサービサーなどとの交渉、買い手との交渉や法的な手続きなど、専門家が代理人となって行うため、効果的な不動産売却が期待できます。

任意売却で売却すれば、住宅ローンの大幅な減少につながるでしょう。さらに、売却後のローン返済についても専門家が債権者と交渉してくれるので、毎月の返済額も負担が少なくなります。

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任意売却のデメリット

メリットが多い任意売却ですが、デメリットも考えられます。
また、任意売却は費用が発生しますが、メリットだけでなくデメリットも理解したうえで検討することが大切です。

事故情報の登録

住宅ローンの返済を3ヶ月滞納した時点で信用情報機関に事故情報が登録されます。事故情報とは俗に言うブラックリストです。ブラックリストになれば、新規でローンを契約したりクレジットカードを申し込んだりするなど不可能になります。

連帯保証人への連絡

任意売却の同意を得るために連帯保証人（連帯債務者）へ連絡しなければなりません。同意が得られない場合、任意売却することができず競売での処分になってしまいます。

任意売却には期限がある

任意売却の期限は競売の入札最終日前日までです。競売で最高入札者が確定する日の前日までに任意売却が完了していなければ競売で売却されてしまいます。

競売開始から入札開始までは3ヶ月ほどの期間しかありません。任意売却を成功させるためには、早いタイミングで販売活動の手続きに取り掛かることが重要です。

どれくらいの費用がかかる？

任意売却は、不動産の買い手を見つけるのは不動産会社、手続きや交渉などは司法書士が行います。
そのため、不動産が売れたときは不動産会社へ仲介手数料を払い、司法書士には弁護士報酬を支払うことになります。

・不動産業者に支払う売買成立時の仲介手数料（仲介手数料）
・抵当権の設定を解除するための登記費用（抵当権抹消登記料）
・マンション管理費など滞納している料金があれば、その清算金
（税金の差押解除料、残置物撤去費、マンションの滞納管理費など）
・後順位担保権者の担保権解除料（通称ハンコ代と呼ばれる）
・退去時の引越費用（リースバックの場合は不要）

これらの費用が主に必要ですが、任意売却の場合、費用を工面することが困難なケースが多く、司法書士が債権者と交渉して費用を不動産の売却代金から支払ってもらえないか話し合います。

引越し費用に限らず、登記費用や滞納金の精算など、任意売却で発生する費用の一部を負担してもらうように交渉するのです。

不動産会社の売却力と司法書士の交渉が任意売却の成功を左右するカギと言っても大げさではないでしょう。司法書士への報酬も、売却代金から支払うのが一般的です。

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