マンションの修繕積立金とマンションを売却するタイミングの関連性
修繕積立金とは、マンション全体の維持管理費用に充てられるお金のことを言います。毎月、住民が支払わないといけない費用であり、住宅ローン完済後も必ず発生していきます。
この金額は、マンションの管理組合によって、決定されます。修繕費の主な用途は、電気系統や水道設備などライフラインに関するメンテナンス代で、維持に必要な費用です。
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修繕積立金と管理費
修繕積立金と管理費は性質が異なります。修繕積立金は共用部分の計画的な修繕や臨時の修繕を行うために貯めておく管理組合の貯蓄です。
積立金に対しマンションの管理費は、駐車場や駐輪場の利用料、組合費や共益費などが該当しますね。管理費は、廊下の電灯やエレベーターの電気代など共用部分に係る光熱費や、変電設備等の保守点検費用、清掃などの外注費に使用するのが一般的です。
組合費については、管理組合の運営に必要な経費で、大きなマンションになると夏祭りや餅つき大会、クリスマスパーティーなどイベントの運営費用に使うケースもあるようです。
マンションの管理費と修繕積立手金の取扱いについては、マンションの管理規約に記載されています。通常、管理規約では売主が過去に積み立てた管理費や修繕積立金は、売主に返還しないことになっています。
マンションを売却するときでも、管理費や修繕積立金は、売主に戻ってくることはありません。新築当初から修繕積立金を支払ってきて一度も大規模修繕の経験をしたことのない人がマンションを売却する場合は損をした気もしますがルールなので仕方ありませんね。
修繕積立金は変動する
新しいマンションであれば、当然どの設備も新しい状態ですから、比較的安めの修繕費で済むこともありますが、築年数が古くなるにつれて、どのようなマンションでも様々なほころびが必ず出てきます。
そのため、メンテナンスを行う必要が出てきます。また、10～15年に一度の割合で大規模な修繕工事が行われることが多いです。
しかし、売り出し時はマンション販売業者が修繕費用を安めで設定していることが多いので、毎月積み立てていた金額では足りなくなるケースも多く、その都度値上げが行われています。
つまり、年々、値上がりしていくことが多いのです。築年数にもよりますので一概には言えませんが、数年おきに値上げが行われるマンションも少なくありません。
また、値上げの幅はマンションの設備によって異なります。たとえば、マンションの敷地に住民が自由に使えるプールがあるとしましょう。
このように、悠々自適な設備がついているマンションであれば、その分、修繕積立金の値上げ幅も大きくなる可能性があります。
修繕積立金とマンション売却のタイミング
買い手の立場で考えれば、修繕積立金が高い物件はあまり印象が良くないかもしれません。もし、住宅ローンを安く抑えられても、修繕積立金が高いのであれば購入を断る買い手もいます。
ですから、マンションの売却を検討しているのであれば、建築年数を確認したうえで、修繕積立金の値上げが起きる前に売ることをオススメします。
中古マンションの売り時と言っても大げさではありません。大幅値上げの可能性があるタワーマンションの修繕費などは要チェックしておきたいところです。
大規模マンションであればあるほど、修繕費がかさむのは避けられないことです。そして、今もっとも将来修繕費の大きな値上げが想定できるのは、タワーマンションに間違いありません。
現在あるタワーマンションのほとんどは、まだ築年数が浅いものなので、契約時は修繕積立金が安価だったかもしれませんが、今後、大規模な修繕費用が発生する可能性が考えられます。
タワーマンションは小規模～中規模マンションの2倍はかかるのではないかという意見が多いようです。タワーマンションは過去になかったタイプの建物のため、トラブルの内容も未知数です。
想定以上の金額がかかる可能性も大いにあります。もし、現在タワーマンションをお持ちで、修繕費の支払いに不安を覚えたのであれば、市場で人気がある今の時点で売却してしまうのも、テクニックと言えます。
高額で売ることも出来ますし、需要もありますから、売り時であることは間違いありません。
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修繕積立金は返金されません
マンションを売却したあと、今まで支払ってきた管理費や修繕費は戻ってくるのだろうか、と疑問に思っている人もいるのではないでしょうか。
ずばり、一般的には今まで支払った管理費や修繕積立金は戻ってきません。所有権が移転されると同時に、そのまま買主へと引き継がれます。
過去に支払ったぶんが売り主に戻ってくることはありませんが、もし管理費や修繕積立金の未払いがある場合は、売買価格で調整・精算するのが通常の流れとなります。
修繕積立金や管理費はマンションを売却しても返金されませんが、修繕積立金や管理費を未払いの状態でマンションを売却する際には事前に滞納分を確認しておきましょう。
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