そもそも家はなぜ売れにくい?不動産売却の知識【知っていると得する】

を売ろうとする時、不動産屋のチラシを見たり、ウェブサイトで不動産屋さんを調べたりして、ちゃんと仕事をしてくれそうな不動産屋を探すところからスタートします。

しかし、お客さんが居るからと言っていたのに、「何故自分の家が売れないのか?」疑問に思ったことはないだろうか!?

チラシにも、「3000万円でこのマンションを欲しいお客さんが3組いらっしゃいます」と書いていたのに…。

売れないどころか、すでに更新時期の3ヶ月が経とうとするのに!!

 

そもそも、何故不動産は売れにくのか?

この本題を深掘りしていきましょう!

目次

① あなたの不動産が売れない原因

② よく取引されている価格帯を知る

③ どこまで行っても「売れるであろう」

④ ほんとは計画的に売れる

⑤ チャンスを見逃さないために

⑥ 最後におまけ

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① あなたの不動産が売れない原因

 

最初にお伝えすることは、不動産を売りたい人と、不動産を買いたい人が居て、金額・室内・所在地、その他あらゆる可能性を超えて、売主の希望と買主の希望が合致したときに初めて、不動産が売れるのです。

営業力だけではどうすることもできない世界

 

どれだけ営業力があり、会社の体制もバックアップも揃っていたとしても、一人でこなせる契約の件数はたかが知れています。

『弁護士相談と似ているところもあります』

弁護士としては数ある案件のうち、そのうちの一人があなただったとしましょう!

仮に30人の案件を同時に進めている場合、あなたにだけ注意力を向けるのは無理なお話です。

 

つまり・・結論でいうと、チラシに乗っている価格で売り買いされるわけではなく、実際には価格変更を経て、値段交渉の末、取引に至っている。なので、営業力があるからと言っても、会社の規模がでかくてしっかりしてそうだとしても、『最終的には、よく取引がされているゾーン』での価格でしか、多くの不動産は売れないと言うことです。

ただし、最初のスタートダッシュから値段の下げる度合いが遅ければ遅い程、逆に売れ残るリスクが生じるので、本当に売りたいのであれば、『しっかりと査定金額が出せる会社』に最初からご依頼をされた方が良いです。

合わせて読みたい:売却する前に知っておきたかった…不動産売却時の知識

合わせて読みたい:マンションを売却するときに知っておきたい不動産知識

 

② よく取引されている価格帯を知る

 

物の売り買いには、売りたい人と、買いたい人が、互いに納得する価格と言うのもで取引が成立します。

しかしよく考えてください。実際に家を売る場合は、住●不動産販売など大手の営業マンを家に呼んで、一通り話しを聞いた後、だいたいわかったけど、高く売って欲しいので、仮に相場が2000万円なら、2800万円で売ってくださいと言った場合。

この相場という価格帯が、いわば「売れる範囲の価格帯」となります。

 

価格帯というだけあって、売りたい人、買いたい人の事情によって、その価格を超える何かがあり、少々高めに売れたり、事情により少々安めに売りに出したり、その事情で成り立つ『お取引』の価格帯のことを、『売れるゾーン』又は、『相場』といいます。

【例】

2800万 過去取引はない。※売れる可能性は極めてひく。

2500万 過去取引はない。※売れる可能性は極めてひく。

2200万 過去高値圏での取引はあるが多くはない。※売れる可能性はあるがここでも時間は掛かる場合がある。

2100万 過去取引の件数は多い。※売れる可能性は十分にあり、3ヶ月程度で売れる。

2000万 過去取引の件数は多い。※売れる可能性は十分にあり、2ヶ月程度で売れる。

1900万 過去取引の件数は少ない。※すぐに売れる。2ヶ月以内で売れる。

1800万 過去取引の件数は少ない。※すぐに売れる。早ければ1ヶ月で売れる。

※2200万〜2000万が売れるゾーン、相場であると言えます。

 

③ どこまで行っても「売れるであろう」

 

絶対に2100万円で買ってくれますか?

子供の学校区がちょうどいい。あのマンションに住んでみたい。間取りも階数もピッタリ!

しかし、よくよく考えてください。価格は2100万円で、その人は一生のうち、その物件で過ごすことになるのですから、そんな大きな決断を毎回毎回、YESと言ってくれますか?

 

売れるであろう価格帯の「相場で売る」場合、相場の範囲内で売れると思っていた方が良いでしょう!?

仮に相場の中ではあるが、それが高値圏であれば、それってほんとはラッキーなことですし、仮に相場の一番下あたりで取引が纏まったとしても、それでも、それは良かったことと言えるのです。

 

厳しい言い方をすれば、稀に物件は、相場を大きく下回って売れる場合もある。

これは相場の読み違いによるものと、原因不明の売れない現象に陥ると、稀に1800万円など、安くなってしまうときもあります。

 

④ ほんとは計画的に売れる

 

その不動産が売れる査定を精密に行うことができれば、計画通りに物件が売れると思いませんか?

計画通りにことが進むことで、次のようなメリットが生まれます!

① 本来売れるのに掛かっていた期間が半分になる。基本は3ヶ月で売れます。

② 売れるのにチャンスを見逃さなくなる。※⑤で解説。

又、この方法で売ることで、売れ残りのリスクも防げます。

 

不動産は一期一会。その時の出会い(ときめき)は、金額(現実)をみて最終判断を下します。

良い出会いがあったにも関わらず、取り逃がしてしまった。

※この体験で言いますと、私の売り物件34000万で売りに出していました。満額で買付けが入り、後に融資が通らないことで辞退された。5000万足らずだったようだ。

結局23000万で売れたのですが、最初の段階で欲をかかずに、29000万とか、28000万で取引を持ちかけていたら、大きく結果は変わっていたことになりますが、タラレバが無いのが現実世界です。あるのは目の前の出来事と、その時おりの決断です。

 

⑤ チャンスを見逃さないために

 

同じ価格でいつまで勝負しても、結果は全く変わらない。

売り物件の資料は「ウェブサイト、ポータルサイト、チラシ広告、手配り広告、ありとあらゆる事」をやり尽くしても、反響電話やメールなどが来なくて、『うんともすんとも言わない』時もあります。

 

これは明らかに相場である価格とかけ離れている場合に起こる事ですが、この場合に注意をしなければいけないのが、価格を維持しすぎると、次に価格を変更する場合、大きく価格を下げないと『インパクト』が出ないところです。

住宅関係の場合、大抵の価格変更は、100万円くらいですが、インパクトを出す場合、150万から200万と価格の変更を行うと売れやすくなりますが、逆パターンでいえば、価格の変更にインパクトが無ければ、又、観光鳥が鳴いている状態になり、さらに売るための期間が長くなります。

 

精密な査定価格を算出できるのであれば、いくらで売れるのかが分かるので、売れるゾーンにいつ持ってくるのかによって、売れる期間をある程度正確に導くことができる。

 

2200万から2000万が売れるゾーンだっとして、買い替えを前提とした不動産売却で、6ヶ月以内に不動産を売る場合は、以下のような価格設定になります。

最初のスタート

2480万 電話やメールが鳴るか確認。1ヶ月程度ならない場合は、

2380万 価格変更。1ヶ月経過。のち、この月も反響がない場合は、

2280万 価格変更。反響の具合をチェック。反響多ければ様子見。反響少なければ、さらに価格変更。

 

このような具合に、計画的に販売スケジュールを立てて行きますが、この価格変更のタイミングは、反響の具合でしか測ることができません!

これを、勘に頼っていては、買いたいお客さんをみすみす逃してしまう可能性があります。

 

買いたいお客さんは、2100万で買いたい不動産を探している場合、そのお客さんで最終的にたどり着く価格であり、仮に家の買い替えの場合、4ヶ月目に2100万で買いたい人が見つかった場合、特に損をして売ってしまった!のではなく、2100万であれば、相場の範囲内でちゃんと売れたし、最高値とはいかな掛かったが、多い価格帯だが、最低ラインでなくてよかった!となります。

 

逆に、意固地に価格変更を行わない場合、まず売れません!売れる時もあるのですが、それでも価格変更のタイミングが遅ければ遅くなる場合、1年や1年半売れないパターンに陥りやすいです。

⑥ 最後におまけ

 

大きな周期で不動産の価格は変動していて、いまその周期で言えば、最も高い位置にいる。

最も高い不動産価格のエリアにいると言えます!!

最高値付近を停滞しているようにも見えますが、この先ずっと同じような価格を維持することは、残念ながらできないのです。

 

「株式市場」も最高値を更新し続ける。その先に待ったいるものは?

物の原理は、上がったものは下がり、下がったものは上がる。です。

 

なので、今がどの地点にいるのかはっきりと見定め、仮にもし相場が下がったとしたら、どの位置まで価格を落とさないと売れないのだろうと、考えてみてください。

ヒントは、いまがチャンスです。

 

追伸

ちゃんとした不動産売却をお考えの場合、無料でできる。「精密な売却査定お見積書」を作成いたします。

ほんとにこの価格で売れる!という「売れるゾーン」を知るだけでも儲けものです。

お問い合わせは、0120ー16ー8553まで、今すぐお電話ください。

 

執筆者:オーディン都市開発 代表:西 恭平(インスタはこちら

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