アパートや賃貸マンションを高く売る方法を公開！不動産プロしか知らないその手法とは？

こんにちは、不動産売却マスターの西です

１棟の賃貸マンション、１棟のビルやアパートといった「収益物件」を高く売ります！と威勢よく不動産屋の営業マンは言いますが、果たしてその売り方は本当に正しいのか疑問に思ったことはないでしょうか？

なぜ疑問に思うのかといえば、その営業マン達は実際に「収益物件」を買ったことがないのが大半だから、、

特に、１億円を超える大型物件を自分で買ったこともないので、本当の意味合いで言えば、「売主の気持ちも、買主の気持ちも」分かっていないといっても過言ではないでしょう。

私たち、関西中古不動産売却センターでは、母体が開発系の会社である「オーディン都市開発（株）」がございます。

賃貸マンションやアパート、ビルといった１棟ものの大型物件も、自社で取得して保有して、マンション経営に関しては３０年以上のキャリアがあります。もちろんこれは自社で管理を行い、入居付のノウハウや、それこそ高く売るための施作を行い、今まで運営して来ました。

自分で買った賃貸マンションは２４棟にもなります。

自分で買ったり、売ったり、または同じように高く売りたい人にも、仲介という立場で高く売ってあげたことも沢山あります。

今日は、なぜ高く売れるのか？の原理と、その方法について語っていきます。

もちろん、これは今日明日すぐに高くなる！といった具合の巷によくある嘘話ではなく、実際に準備を行い高く売り抜けるための方法を行えば、必ず高く売れますので、少しだけ読み進めてみてください。

その前に、まずは基本的なことを先にお伝えしていきます。

一般的なアパートの販売方法

アパートを高く売るために、以下のポイントと方法を考慮することが重要です。

## 売却方法の選択

アパートを売る際には、以下の4つの主要な売却方法があります。

### 仲介

仲介は最も一般的な方法で、不動産会社が買い手を探してくれる役割を果たします。仲介を利用することで、希望する金額で売ることが可能です。しかし、売れなかった場合には時間がかかる可能性があり、価格の見直しが必要になる場合もあります.

### 買取

買取は、不動産会社や買取業者が直接アパートを買い取ってくれる方法です。手間がかからないため、すぐに現金化したい場合や、周囲に知られずに売却したい場合に適しています。しかし、市場相場よりも安く買われることが多く、価格が7〜8割程度に下がることがあります.

### 任意売却

任意売却は、住宅ローンが残っていても売却できる方法で、競売よりも高く売れることが多いです。相場の約75〜90%で売却することが可能ですが、時間的な余裕は少ないです.

### リースバック

リースバックは、アパートを売却しても同じ場所に住み続けたい場合に適した方法です。アパートを売却し、同時にリース契約を結ぶことで、住み続けることができます.

## 相場の調べ方と価格設定

– アパートの売却額を決定するために、不動産会社に査定を依頼することが重要です。機上査定や現地査定を行うことで、相場を把握することができます.

– 売り出し価格は、希望する金額で設定することができますが、売れなかった場合には価格の見直しが必要になることがあります。適切な値段設定は、不動産売却価格の相場感をつかむことが大切です.

## 信頼できる不動産会社の選び方

– 売却する物件と似た条件の物件の売却実績がある不動産会社を選ぶことが重要です。担当となるスタッフが親身に話を聞いてくれるかも確認するべきです.

## 広告とマーケティング

– インターネット広告に力を入れている不動産会社を選ぶと、購入希望者が多く見つけることができます。動画や360°ビューイングを取り入れた広告は、物件の魅力を伝えるのに効果的です.

## リフォームと整備

– アパートの内装や外装のリフォームを行うことで、物件の魅力をアップさせ、売却価格を高めることができます。壁紙の張り替え、床の修繕、キッチンやバスルームの更新などが一般的です。リフォーム費用は約5万円〜20万円が一般的ですが、費用対効果を考慮して行うのが賢明です.

## 立地条件と周辺環境

– アパートの立地条件や周辺環境も、価値を決める重要なポイントです。駅やバス停から近い物件は利便性が高く人気もあり、査定額が高くなる可能性があります.

## 管理と手入れ

– 空き家の場合、管理を怠らないようにすることが重要です。湿気や草木の管理、定期的な手入れを行うことで、家の劣化を防ぐことができます.

## 知識と計画

– 売却の最低限の知識を自分でも身につけておくことが大切です。売却の流れ、売却相場の調べ方、税金の扱いなどを理解することで、スムーズに売却を行うことができます.

これらのポイントを考慮し、適切な売却方法とマーケティング戦略を選ぶことで、アパートを高く売ることが可能です。

合わせて読みたい：相続した賃貸マンションを高く売りたいあなたへ

賃貸マンション1棟を高く売るにはどうすれば良いですか？

賃貸マンション1棟を高く売るためには、以下のポイントを考慮すると良いでしょう。

1. **物件の価値向上**:

– **リノベーション**: 内装や外装をリノベーションして、物件の魅力を高めます。特にキッチンやバスルームなどの水回りを改善すると効果的です。

– **設備の更新**: エアコンや給湯器などの設備を新しいものに更新することで、入居者にとっての魅力が増します。

2. **収益性の向上**:

– **家賃の見直し**: 周辺の市場調査を行い、適正な家賃設定を行います。家賃が低すぎる場合は適正価格に引き上げることも検討します。

– **空室対策**: 空室を減らすための施策を講じ、満室に近い状態を維持します。

3. **プロモーションとマーケティング**:

– **プロの写真撮影**: 物件の魅力を最大限に引き出すために、プロのカメラマンによる写真撮影を行います。

– **オンライン広告**: 不動産ポータルサイトやSNSを活用して、広く物件情報を発信します。

4. **信頼できる不動産業者の選定**:

– **実績のある業者**: 賃貸マンションの売買実績が豊富な不動産業者を選び、適切なアドバイスを受けます。

– **適切な査定**: 複数の業者に査定を依頼し、適正な売却価格を把握します。

5. **法的および税務的な準備**:

– **必要書類の準備**: 権利証や固定資産税の納税証明書など、売却に必要な書類を事前に準備します。

– **税務相談**: 売却に伴う税金について、税理士に相談し、最適な売却時期や方法を検討します。

これらのステップを踏むことで、賃貸マンションの価値を最大限に引き出し、高く売却する可能性を高めることができます。

合わせて読みたい：【警告】賃貸マンションやアパートは不動産業者に売ると大損する理由を徹底解説！！

賃貸マンションやアパートといった収益物件を高く売る方法

ここからは企業秘密なのですが、今回少しだけその手法を公開します。

まず、収益物件がなぜ高く売れるのか？その原理をお伝えいたします。

なぜ高く売れるのか？

理由：収益物件というのは、１年間の家賃収益に物件価格を割って利回りで販売相場が決まります。
では、例えば家賃１万円アップできたとしたら、そのマンションの収益は年間で１２万円家賃収入が増えます！
その１２万円増えた家賃収入に、RC造であれば残存年数にもよりますが、相場が７パーセントだったとしたら、１２万円に７パーセントを割ると、価格は１７１万円になります。
つまり、家賃１万円アップすることによって、売値が１７１万円アップしたことになります！！

原理としては、上記のようなロジックが成り立つのです。

では、私どもが手掛けた物件で言えば、１棟の賃貸マンションを大阪の某所で、売りたい人から相談を受けました！そのマンションは３１室中、１６室が空き部屋でした。

通常の家賃の設定が、大学の近くということもあり、２.８万円〜３.２万円程度で、平均値をとって３万円で１６室分の収益が見込めますが、オーナーは入居付で苦戦していて、ずっと空室にしていました。

私たちは、この物件を３ヶ月で１６室の入居付を行い、且つ、家賃に関しては４.２万円までアップして賃貸を決めました。

結果として、３万円で１６室で４８万円の収益が見込めるはずでしたが、１６室４.２万円ですので、６７.２万円も家賃収入がアップしました。

全体で見ると、家賃収益は１９.２万円アップになります。

結果！！

この物件は８パーセントで売れましたので、１９.２万円掛ける１２ヶ月で家賃アップは年間、２３０.４万円になり、売値はこれに８パーセントを割る訳ですから、２８８０万円も高く物件を売ることができました！！！

１６室分の室内リフォームも、１部屋２０万円ですみましたので、実質２８８０万円の売値アップに、使った経費は３２０万円で、２５６０万円も手元に多くお金を残すことに成功しました！

賃貸マンションオーナーからは、とても喜ばれました！

このように、物件を高く売るには、何らかの時間はかかるかも知れませんが、キチッと根拠を持って高く売れると言い切れます！

あなたも、もし高く売りたいというのであれば、他のどこでもない！こちら関西中古不動産売却センターの西までご相談ください。