こんにちは、西です。

売却される物件の種類によっては、一般的な仲介業者では算出することができない物件の持つ「潜在価値」があり、査定金額に大きな誤りが発生していることに気が付きました。

先日のことです。

私は不動産買取業というお仕事をしている傍、「不動産投資」も行なっているのですが、先日知り合いの不動産投資家の方が物件を購入すると聞き、どんな物件を購入するのか聞いてみると、どうやら「ボロボロの古家」を購入するようでした。

確かに古家の場合は、リフォームをして手直しすれば、人に貸し出しできる投資用の物件に生まれ変わります！

そして、購入金額を聞いて驚愕しました！！

なんと..「３０万円！！」

安すぎる！家が３０万円で買えるのかと思いました。

知り合いは、物件を買った時の諸費用（登記費用等）とリフォーム費用を合わせても１５０万円でできると言っていました。

そして、月額４万円で貸し出せるし貸出先も「生活保護」ですでに決まっているとも言っていました。

潜在価値に気が付きました！

知り合いの話がとても衝撃的だったので、その時は呆然としてしまいましたが、よくよく考えてみると、投資用の不動産でいうとかなりの高利回り物件が出来上がります。

月額４万円で貸せるということは、年間４８万円が家賃収入になります！

古家を３０万円で購入したとしても、諸費用やリフォーム費用などすべて含めても１５０万円は掛かりますが、投資用の不動産は利回りで「価値」が決まるので、知り合いの買った古家は利回りが、３２%と高利回り物件に生まれ変わりますので、その価値は当初購入価格をはるかに上振れします。

サラリーマン投資家が古家をリフォームして貸出した「投資用不動産」を購入する利回りは、約１５%〜１７%です。

つまり

家賃収入が４８万円なので、１５%で売れるとすると、３２０万円。

１７%で売れるとすると、２８２万円になります。

諸費用やリフォームした金額が１２０万円掛かっていますが、上の算出した両方から差し引くと以下のようになります。

３２０万円　ー　１２０万円　＝　２００万円（１５%で売れた場合）

２８２万円　ー　１２０万円　＝　１６２万円（１７%で売れた場合）

※利回りから売値を出す計算式

年間の家賃収入（４８万円）➗想定利回り（１５%）＝３２０万円（売値）

結論的には

全てがうまくいくとは限らないのは、売値が上げられると言ってもそれは「完成品」である必要があるからです。

完成していなければ、「ボロボロの古家」に過ぎません！！

しかし、完成はしていないにしても、完成させれば再現性のある「高利回りの投資用不動産」が出来上がります。

完成予定物件として

売却価格は想定利回り２０%であれば十分に売却は可能であると判断できます。そもそも世の中で年間の想定利回りが２０%なんて有り得ないし、銀行にお金を預けていたとしても、１%も利息が付きません！！

そして、投資用不動産の場合も同様で、近年では不動産価格はずいぶんと高くなりました。

木造の戸建てでも投資用とすると利回りは１０%〜１２%が関の山です。それが２０%で手に入るとすると、人々が飛びつくのは目に移ります！！

売値は一体幾らのになるのか！？

家賃収入が年間４８万円ですから、２０%（完成予定物件）で売却すると、２４０万円になります！

２４０万円から、先ほど出てきた１２０万円（諸費用とリフォーム費用）を差し引くと、１２０万円になります。

現実的な数字で見ても、９０万円の手取り金額を増やした計算になります。

当初の「ボロボロの古家」の場合、実需用相場価格が３０万円で取引がされましたが、私の「価値算出方法」なら、その価格は１２０万円にまで金額が大きく跳ね上がります！！

実質手取りの金額は、¥９００，０００円アップした計算になります。

専門的なお話をしてすいません！

どうしてもわかって頂きたくて、お話をして見たのですが、「不動産投資」に慣れていないと、今回のお話は非常に分かりづらかったと思います。

しかし、僕たちは『不動産売却のプロ』です！！

どうしても読者の皆さんには知っておいて欲しかったからです。

特集として少しずつ知識を提供していきます

全てを一度で理解するには難しいものがあります。私も不動産投資歴が１４年になります！１４年間で培った経験値をこのブログの１ページに纏めるのも難しいし、読者の皆さんにも長文過ぎる文章を見たとしても、途中で「うんざりしてしまう」のではないでしょうか！？

今回覚えて頂きたいことは２つ

①物件には眠れる潜在的な価値があり、その価値に気が付ける人には、『適正な価格が出せる』ということ。

②以下にあげる特定の物件は売値が上がって、手取りの金額が５０万円以上多く残せる可能性がある。

✅再建築不可（建て替えができない）古家

✅ボロボロの古家（床が抜けているような物件）

もし気になる場合は連絡してください

売却予定はないが、気になるという方や、これから売却するけども、自分の物件の本当の価値を知りたい方は、お電話をくださるか、DMから連絡をしてください。

特に連絡を取ったからと言って売却しなければいけない訳でもありませんが、僕たちに言わせると「知らないともったいない」の一言です。

せっかく売却してスッキリするのだから、できれば高く売りたいと言うのが本音ではないでしょうか！？

相談は無料です！

物件の住所と、物件の外観写真を教えて頂くだけで十分です。

※特に勝手に物件を見に行ったりすることはありません。僕たちも日々の業務に追われています。そんなことをしてもお互いの為になりません！！

僕たちは少しでも『高く売りたい人』達のために仕事をしています。他のお客様も待っていただいている方もいらっしゃいますので冷やかしもお断りさせて頂きます。

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