一生のうちに１度あるかどうかの不動産の売却。

当然、不動産を売りたいと思った時に、何をすればいいのか分からない人が多いと思います。

最近では、インターネットで一括査定をする人もいますが、結局は不動産会社に任せますね。

不動産会社に売却をお願いすると「媒介契約」というのを行います。

「媒介契約」というのは、「仲介してもらう為の契約」ですが、大きく分けて次の2つに分けられます。

• 一般媒介契約
• 専任媒介契約

この2つの媒介契約のメリットとデメリットについてお伝えいたします。

一般媒介契約とは何？

一般媒介契約というのは、１社だけでなく多数の不動産会社に仲介をお願いをし、自分でも買い手を探すことができるのです。

不動産会社が競って営業活動してくれる場合と、あまり力を入れてくれない場合とがあります。

それは、チラシを作ったり現地でオープンハウスなどして販売活動にお金を掛けても、他の不動産会社が決めてしまうと、かかった費用が無駄になるからです。

もちろん、これらの費用は売主に請求は出来ません。

人気のエリアや条件の良い物件だと、お客さんの方から問合せも多いので、一般媒介契約でも早く売れる見込みがあります。

ただ、人気のエリアや条件の良い物件というのは、自分たちでは判断がつきません。

最近の事例などは、きちんとリサーチしてくれる不動産会社に聞く必要があります。

専任媒介契約とは何？

仲介会社に依頼する時、多くの人は売りたい不動産の近くにある不動産会社に行き、仲介を依頼します。

でも、何軒も不動産会社を回るなんて、大変な事ですよね。

そこで、専任媒介契約は一般媒介契約と違って、１社の不動産会社にだけお願いをするのです。

又、専任媒介契約には次の２種類があります。

• 尊属専任媒介契約
• 専任媒介契約

大きな違いは、専任媒介契約は他の不動産会社からではなく、自分の知り合いに売却することも可能ですが、専属専任媒介契約はそれも無理です。

媒介契約期間は最長３か月ですが、その間その１社だけに任せるのです。

不動産会社にとっては、一般媒介契約よりも専任媒介契約を結びたがります。

理由は、一般媒介契約で他の不動産会社が買主を見つけてきた場合は、売主からしか手数料が入りません。

でも、専任だと買主も自分達で見つける確率が高いので、売り主と買主の両方から手数料をもらうことができるからです。

専任媒介契約の責任とは

専任媒介契約を結んだ時に、不動産会社からは説明があるのですが、不動産会社が何をしてくれるのか？をきちんと知っておきましょう。

専任媒介契約を結んだときには、不動産会社は指定流通機構【レインズ】という不動産会社だけが使えるサイトに物件の登録をします。

全国の不動産会社は、レインズに掲載された情報をみてお客さんに物件を紹介するのです。

そのためにも、売主にとっては早くレインズに掲載してほしいと思います。

そこで、このレインズへの登録も宅建業法で次のように決められています。

専任媒介契約は７日以内

専属専任媒介契約は５日以内

※一般媒介契約はレインズの掲載は任意なので、登録して欲しい場合は伝えます。

更に、専任媒介契約は１社だけに頼んでいるので、販売活動を頑張ってもらわないと困りますよね？

そのためにも、業務報告義務があるのです。

専任媒介契約は２週間に一度以上

専属専任媒介契約は１週間に１度以上

この期間内でも、問い合わせや買付があればその都度連絡をしてくれます。

不動産会社の悪習について

一部の不動産会社は、一つの物件で売主と買主の両方から手数料を貰う為に行っていることがあります。

それは、「囲い込み」といわれるものです。

囲い込みとは、レインズに登録して他の不動産会社から連絡が来ても「商談中」などといって売らせないことです。

せっかくレインズに登録しても、コレだといつまで経っても売れません。

売主の希望の金額で成約する確率は低くなってしまいます。

他にも、専任媒介契約を取りたくて、「購入希望者がいる」や、始めは高めの売値を設定します。

でも、実際には相場の金額よりも高いので反応はあまりありません。そして値段を下げていくのです。

一生に一度あるかないかの不動産の売却なので、不動産業者に言われるままになってしまっている人が多くなってしまいます。

専任媒介契約は、3ヶ月を超えて契約は出来ません。自動更新ではないので、依頼者の申し出が必要です。

もちろん、営業活動に不満があるときには、３ヶ月で終了して他の不動産会社に依頼することが出来ます。

信頼できる不動産会社や担当者は、相談にのってくれてきちんと報告があり、わかりやすく説明してくれてるところです。

依頼した不動産会社の報告が遅い場合は、売主の方から詳しい報告を求めることも必要です。

納得のいく不動産の売却が出来るように、参考にしてください。