抵当権（担保権）がついている土地や建物を売却したい場合の解決策
不動産のローン返済が残っている状態だと、不動産には「抵当権」がついています。抵当権がついている不動産の売却や貸し出しは、法律的にはできるということになっています。ですが抵当権が外れていない不動産は売却に出したとしても買い手がつかないことが多いため、通常の不動産取引では抵当権を抹消してから売却するというのが一般的です。
ですがローンの返済ができなくなった場合には、抵当権がついているから不動産の売却もできない、抵当権を抹消するためにはローンの返済が必要、と、ジレンマに陥ってしまいます。ですがこういった場合に、抵当権がついていても土地や建物を売却するための方法があるのです。住宅ローンを返済中の方でしたら知っておいて損はありません。
※よく似た内容の記事はこちら
＜離婚と不動産＞マイホームを売っても住宅ローンが残った場合の対処法は？
抵当権について
そもそも抵当権とは一体どの様な仕組みのものなのでしょうか？
抵当権というのは金融機関から融資を受ける時に、不動産や動産に対して設定する担保のことを指しています。ローンを全額返済することで抹消されます。不動産や動産のローン返済が滞った際には、融資をした金融機関は抵当権がついている不動産や動産を競売に出して、債権を回収することができます。
抵当権がついている不動産でも、前述したように法律的には売却することができます。ですがこのような性質があるものですから、購入希望者も抵当権がついた物件は避ける傾向があり、買い手が見つかりにくい物件となります。
売り主が支払うべきローンの返済が万が一滞ってしまった場合には、買い手も知らない内に競売にかけられる可能性があるのですから、購入を見合わせるのも当然と言えるでしょう。
抵当権が設定された不動産を売却する方法とは？
このような性質がある抵当権ですが、設定されたままでも不動産を売却する方法はあります。それは「任意売却」という方法です。
任意売却は債務者と金融機関の間に不動産コンサルタントなどが入り、調整を行うことで両者が納得の行く形で不動産の売却を行うという仕組みです。不動産を売却することで発生した金額はローンの返済に充てられ、更にローン残高が残る場合は無理のない範囲内で返済していくこととなります。
※よく似た内容の記事はこちら
売主になるなら覚えておきたい「売買契約書」15のポイント（後編）
任意売却を行うメリットは？
ローンが支払えなくなった不動産は、通常は競売に出されます。競売よりも任意売却を選択するメリットとは一体どのようなものなのでしょうか？
競売よりも売却価格が高くなる
競売での不動産落札価格は、通常の不動産売却価格と比較するとかなり低くなる傾向にあります。その点任意売却による売却であれば、通常の不動産取引と近い価格で売却することができるというメリットがあります。
債権者である金融機関にとっては返済分に多く充当することができますし、債務者にとっても残りのローンが競売よりも少額になるので、双方にメリットがある方法となります。
更にその後の返済計画についても、金融機関との調整により、無理のない範囲での少額の返済で済むことになります。生活の再建のためには競売よりも任意売却の方を選択するべきでしょう。
明渡し時期などの融通が利く
競売は金融機関から依頼を受けた裁判所が行うものなので、強制的な面があります。明渡し時期はその不動産を落札した不動産業者に従わなければなりませんし、こちらの希望は通りません。
その点任意売却なら金融機関と債務者の間に不動産コンサルタントが介入して話し合いをしてくれるので、明渡しの時期なども競売と比較すればかなり融通が利きます。債務者の要望が通ることもありますので、ゆとりを持って引越しをすることができるようになります。
引越し代を受け取ることができる可能性がある
任意売却を行うと、不動産の売却価格の中から引越し代を受け取ることができる場合もあります。1回引越しを行うことができるくらいの金額にはなるでしょうが、競売の場合にはそのような費用は受け取ることはできません。
ですが必ず貰えるという訳ではありませんので、その点には注意が必要です。債権者である金融機関と交渉をした結果、今後の生活を考慮して渡してくれるものですから、受け取ることができない場合もあります。
費用が掛からない
任意売却を行うために必要な費用はありません。売却が成功したら、業者は仲介手数料を受け取りますが、これは不動産の売却価格の中から支払われるものです。ですから手持ちのお金がなくても任意売却を依頼することはできます。
不動産が競売に出された場合には、落札されるまでは遅延損害金が掛かってくることになります。その利率は14.6％ですので、競売に出した結果ローン残高が増えてしまったということも起こり得ます。
※よく似た内容の記事はこちら
5分でわかる不動産の売却に関する「不動産仲介」まとめ
任意売却以外の方法もある
抵当権がついている不動産は任意売却でも売却することができますが、不動産買取業者に依頼するという方法もあります。不動産買取業者であれば住宅ローンが残っている不動産でも買い取ってもらえますし、仲介手数料が掛からないというメリットもあります。
更に、任意売却には通常1～3か月という期間が必要になりますが、不動産買取であれば、早ければ数日中に売却が完了して現金を受け取ることができます。受け取った現金はローンの返済に充てることもできますし、生活の再建のために使うこともでき、任意売却よりも自由度が高いところが魅力です。
ローンの返済よりも今はとりあえず生活費が欲しい、現金が欲しい、といった場合には、不動産買取業者を利用することもひとつの方法でしょう。
西恭平の査定ミニレポートはインスタのストーリーズでアップしています。
「ここから」ご確認いただけます。
・最短48時間以内に現金化が可能！？
・後悔しない不動産会社選びのために
今すぐ下記のバナーをクリックしてください。
―オーディンスタッフ一同より―
コメントを残す