任意売却できない人もいる？ダメだと思っても、まずは専門家に相談する！

専門家に依頼すれば誰でも任意売却できるかといえば、そうではありません。ある程度の条件をクリアする必要があり、任意売却できない場合もあります。

そこで今回は、任意売却できない可能性が高いケースをチェックしていきましょう。

任意売却の期限を過ぎている

任意売却のタイムリミットは競売の最終入札日の前日までです。かといって、競売の最終入札日の前日に任意売却を手続きしたところで間に合いません。

1日で物件を売却できないからです。債権者と交渉したり任意売却に必要な手続きを済ませたりするには最低でも1ヶ月以上は必要になります。

債権者が任意売却に同意しない

借入先の金融機関が任意売却に応じてくれない場合、任意売却の手続きを開始できません。

抵当権を解除してくれないと不動産を売却できないからです。任意売却に応じてもらうよう債権者に交渉しますが、本人が債権者と交渉するのではなく専門家に交渉を依頼するのが一般的です。

連帯保証人が同意しない

住宅ローンを契約したときに連帯保証人をつけている場合には、その連帯保証人の同意を得なければ任意売却できません。

住宅ローンの返済が困難になったら、早いタイミングで連帯保証人に任意売却を検討していることを打ち明ける必要があります。

共有名義人が同意しない

任意売却を予定している不動産（物件）が自分一人の名義であれば問題ありませんが、複数の名義人がいる場合は全員の同意を得なければスタートできません。

他の名義人に同意を得てから任意売却することになります。複数の名義人が要る場合、一人でも同意を得られなければ任意売却は難しいです。

税金や保険料を滞納していて清算できない

固定資産税や市県民税、健康保険料などの滞納で自治体から差し押さえ処分が決定している場合、スムーズに任意売却できないケースがあります。

最悪の場合、任意売却することを許可してもらえず、競売で処分することになってしまうでしょう。税金や保険料の滞納は、自治体の相談窓口に連絡して、滞納した料金の分割払いを相談することで差し押さえが回避できます。

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「住宅ローンを返済できない」＋「マイホームに住み続けたい」場合の対処法

任意売却の費用はどうする？

不動産を売却したら仲介手数料が発生します。仲介手数料は売却価格の3％＋6万円が上限で決められていますが、決して安価ではありませんよね。

さらに、引越費用や次の入居先の費用などを考えると、少なく見積もっても60万円前後は必要になるでしょう。税金を滞納していて差し押さえられている場合には厄介です。

税金を3,000万円延滞して差押えを受けていた方が税金を精算できず、結局のところ任意売却できなかったというケースもあります。

また、マンションの管理費や修繕積立金の滞納額が100万円近くあるなど、珍しい話ではありません。また、退去の際、家具や衣類、そのほかの不要物を処分するときに廃棄するのであれば処分料が発生します。

次の入居先へ全て収納できれば問題ありませんが、そうスムーズに片付かないようです。

任意売却に交渉は欠かせない

任意売却するにあたり、そういった費用をどう工面するか、が問題になってきます。客観的に判断すれば、依頼者が全て工面すべき費用です。

しかし実際には、ローンの返済が困難な依頼者に費用の工面を求めても難しいケースがほとんどです。そのため、任意売却では売却に関する費用を返済先の金融機関に可能な限り工面してもらえないか交渉しなければなりません。

交渉する費用は、
・仲介手数料
・抵当権登記抹消料
・抵当権解除料
・管理費や修繕積立金（滞納していた場合）
・引越し費用の一部（撤去量を含む）
・税の差押え解除料（税金を滞納していた場合）

ただし、交渉相手となる金融機関には費用を工面する法的義務がない以上、何を工面してあげるかは相手の判断次第になります。そのため、専門家の交渉が不可欠になるのです。

ただし、債権者が工面に応じてくれたとしても、それは一時的な建て替えになります。本来なら売却した金額は全て住宅ローンの返済に充てるのですが、その売却した金額から一時的に立て替えてもらえないかを交渉するわけです。

住宅金融支援機構は債権者が立て替えてあげる費用の目安を定めていますが、あくまでも目安であって守るべきルールではありません。

したがって、任意売却では費用の工面においても専門家の交渉が不可欠になるのです。もちろん、すべて自分で工面できる場合には交渉は必要ありません。

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＜離婚と不動産＞マイホームを売っても住宅ローンが残った場合の対処法は？

＜住宅金融支援機構が定める目安＞
仲介手数料
宅建業法による手数料の全額

抵当権抹消登記費用（手続き費用含む）
登録免許税と司法書士への報酬。ただし、原則には1筆1万円以下

公租公課
優先すべき税は全額立て替えてあげる。それ以外で差押え登記（担保不動産）がある場合は、10万円または固定資産税・都市計画税1年分のいずれか低いほうの額を選ぶ

マンション管理費の滞納分
決済日の前日までの滞納分を全額立て替えてあげる。ただし過去5年分に限る。延滞金は除く

引越し費用
原則、建て替えなくてもよい。ただし破産など特例の場合は相談に応じる

売買契約書の印紙代
原則、立て替えなくてもよい

何はともあれ、まずは専門家に相談しましょう。ほとんど当てはまるから無理かもしれない、と思っていても、よい解決策をアドバイスしてくれることもあります。

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