仲介で不動産を高く売るために「媒介契約」で注意する3つのポイント
同じ不動産を売却するのであれば、少しでも高く売りたいと思うものですよね？不動産仲介業者を介して不動産を高く売るためには、「媒介契約」で注意するべきポイントがあることをご存知でしょうか？この媒介契約の締結方法によって、売値がかなり低くなってしまうということもあるのです。不動産を実際に売却する前に、この媒介契約について詳しく知っておきましょう。
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媒介契約とは一体どんなものか？
まずは「媒介契約」というものについてのご説明をします。媒介契約というのは不動産を売却するときに、不動産仲介業者と結ぶ契約のことを指します。一般的に不動産を売却する際には、仲介業者を介して売却します。自分の持っている不動産を購入してくれる買い手を見つけてもらうために、業者と交わす契約が媒介契約というものです。
媒介契約には3種類あります。
一般媒介
売り主が複数の不動産業者に対して売却の依頼を出すことができる契約です。売り主自身が不動産購入希望者と直接契約することもできます。業者は売却希望物件をレインズに登録する義務はありません。
専任媒介
売り主は1社でしか売却の依頼を出すことはできません。不動産購入希望者との直接契約はできます。仲介業者には物件を7日以内にレインズに登録しなければならないという義務が発生し、業者から売り主への2週間に1回以上の業務報告義務も生じます。
専属専任媒介
専任媒介と同じように1社でしか売却の依頼を出せません。売り主が不動産購入希望者を見つけてくることはできますが、直接の契約はできず、必ず仲介業者を介しての売買となります。5日以内にレインズに登録しなければならないという義務が発生し、業者は業務報告も1週間に1回以上行わなければなりません。
不動産仲介業者に売却を依頼する際には、この3種類の中から契約を結ぶことになります。
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高値で売るためにはどの媒介契約を結ぶべきか？
それでは不動産を高く売るためにはどの媒介契約を結ぶべきなのでしょうか？実はそれぞれにメリットもデメリットも存在しているため、どの契約方法が良いかというのは一概には言えません。売却したい不動産の特徴や希望する売却方法によって契約を選ぶ必要があります。
そこでこちらでは、媒介契約を結ぶときに注意したいポイントについてご紹介します。どの契約を結べば良いのかという見極めの参考にしてください。
専属専任媒介は必ず仲介手数料がかかる
専属専任媒介契約を結んだ場合には、売り主が自分で買い手を見つけてきた場合でも、不動産業者を介しての売買しかできなくなるため、必ず仲介手数料が発生してしまいます。仲介手数料は簡易計算式によると「不動産売却価格（消費税抜き）の3％+6万円まで」に消費税を足した金額が上限となっています。
売却金額が大きな額になる不動産ですから、この仲介手数料もまとまった金額になります。自分で買い手を見つけたとしても必ずこれだけの金額がかかってくるのです。自分で買い手を見つけることはないということでしたら、この点は問題ありませんが、買い手を見つけられる可能性があるという方は避けるべきでしょう。
積極的に販売活動をしてもらえるのは専任媒介
専任媒介契約であれば、仲介業者としては必ず自社で売却をすることができるようになるため、販売活動に積極的になる傾向があります。また、売却価格が高くなればなるほど仲介手数料は高くなるため、高値で売却できる可能性も高くなります。また、専属専任媒介とは違い、買い手を自分で見つけてきた場合には仲介手数料を支払う必要がないという点もメリットになります。
ただし専任媒介の場合には自社に依頼してきた購入希望者に売却すれば、買い手と売り手両方から仲介手数料を受け取ることができます。ですから、売却したい不動産の情報を、他の仲介業者に提供しない業者も存在しています。情報が独占された場合、更に高値で購入してくれる買い手を見つけられなくなるというデメリットがあります。
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不動産売却の媒介契約は、一般媒介と専任媒介のどちらが良いでしょうか？
売れ筋の物件であれば一般媒介
一般媒介は複数の業者に売却を依頼することになりますので、専任媒介や専属専任媒介と比較すると販売活動には力を入れない傾向になります。ですが、売却予定の不動産が売れ筋の物件であった場合は話が別です。
人気の高い場所にある、建物自体に魅力がある、駅や学校から近い、築年数が浅い、といった人気の物件であれば、多くの購入希望者の目を惹くことができるので、目玉物件として各社が販売活動を行ってくれます。そのため買い手も見つかりやすくなり、売却価格も高くなりやすくなります。逆に売れ筋ではない物件の場合は専任媒介の方が良い場合もあります。
不動産を高く売るための媒介契約について見てきました。それぞれの契約方法に特徴があり、選択は売り主の希望や不動産の状況に合わせてということになるでしょう。ただ、どの契約を結ぶにしても「信頼できて営業力のある不動産業者を見つける」ということが最も大切です。そのためにはまずは複数の業者に査定を依頼してみるのが一番ではないでしょうか。
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