不動産の売却損益およそ7割の売主が利益マイナス

不動産投資は、株式投資や他の投資商品と比べて、意外ともうけが出にくい投資だということを知っていましたか？

投資にかかる金額が大きいのに対し、リターンがあまりないのが不動産投資なのです。

7割の売り主の利益がマイナスというのも、うなずける数字ですよね。

どのような理由で利益がマイナスになってしまうのか、その内訳についてお話していきます。

利益がマイナスになる理由

 

 
値上がりを見込んで不動産投資をしている場合、建物が経年劣化するというのはもちろんのこと、売却の際にかかる諸経費などがかかり、手元に利益が残らない場合があります。

購入したときと同じ金額で売れたとしても損をするということを覚えておく必要があるのです。

不動産を保持しているときには固定資産税や都市計画税がかかりますし、売却するときにはもろもろの諸経費がバカにならない金額でのしかかってくるのです。

手元に利益を残すには、購入した金額よりもかなり高い金額で売却しないと難しいのが現実なのです。
 

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不動産売却時にかかる諸経費

不動産を売却するときには、以下の諸経費がかかります。

手取り金額はこれらの諸経費と税金を差し引いた額となります。

• 仲介手数料…売却代金のおおむね3％強という計算になります。

多く用いられている簡易計算式は、仲介手数料=(売買価格×3%＋6万円)×1.08となりっています。

不動産業者の仲介で売却する物件でかかってくる手数料です。その支払い時期は業者によってまちまちですので確認しておく必要があります。

またこの金額は上限ですので、不動産業者によってはもっと安く設定されているところもありますので確認してみましょう。

• 登記費用…司法書士への報酬や、ローンが残っている場合などに必要な抵当権抹消登記費用

このほかにも、家屋をリフォームしてから売買する場合にはリフォーム代がかかります。

また土地や建物を実測しなおして売却する場合や、境界の確定を行った場合などには測量費用が発生してきます。

古屋付きの場合、解体して更地にする費用なども別途かかることがありますので計算に入れておく必要があります。

不動産売却時にかかる税金

不動産は売却するときも税金がかかります。

不動産の種類や面積によって全額が変化しますし、売却のタイミングによっても税額が変わってくることがあるので注意したいものです。

• 譲渡税…不動産を売却し譲渡益が出た場合に、利益に対して所得税や住民税がかかります。売却した年度末に確定申告を行い、譲渡税を納めます。

売却価格から、購入にかかった物件価格・購入にかかった諸経費・売却にかかった諸経費を足したものを差し引いた金額が譲渡所得となります。

譲渡税は譲渡所得をもとに計算され、不動産の形態や所有期間によって税率が変わることがあります。

• 印紙代…売買契約書に貼付する収入印紙代。売買契約書に記載された金額により、収入印紙の金額も変わります。

• 抵当権抹消登記の免許税…不動産を購入した際に金融機関にて抵当権が設定されていた場合、売却時に抵当権の登記を抹消する手続きがなされます。もしローンを完済していても、抵当権の抹消手続きをしていない場合には、物件に設定されたままになっているのでこれを抹消します。この抵当権抹消登記をする際にかかる税金が免許税なのです。

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賢く節約・節税することで利益が出る場合も

 

 
不動産売却時にかかる諸経費や税金は、節約することも可能です。

印紙税については、売主は売買契約書を原本で所有する必要がありません。ですからコピーすれば負担すべき印紙税を節約することができます。

また物件購入時と売却時にかかった経費をもれなく計上しておくことで、譲渡所得の計算時に経費として含めることが可能に。

こまごまとした経費も集めるとけっこうな金額になることがありますから、領収書などはおろそかにせずきっちりと管理しておくことが大切です。

物件をリフォーム渡しする場合や、更地渡しする場合などの費用も含めることができますので、しっかり見積もりを取って賢く業者を選ぶことを心がけておきましょう。

また利益がマイナスになった場合は、その損失を他の所得から差し引ける特例があります。

適用期間は平成２９年の１２月３１日の譲渡までとなっていますので、期限には十分気を付ける必要があります。

不動産売買で損失を出したら、確定申告に必ず出向き、特例を受ける手続きをしておきましょう。

まとめ

不動産は購入するときにも、売却するときにも経費や税金が発生します。

不動産売却で利益が出る人は全体の３割といわれていますが、その人たちも利益のなかから諸経費や税金を支払わなくてはなりません。

手元に残るお金を少しでも増やすため、できる節約や節税はなんでもしていきたいですね。

売却損になった場合でも、平成２９年度までは特例を使うことができますから、必ず確定申告に行って売却損を計上するように心がけたいものです。少しでも利益が残った人は、３割のなかに入ったということ。

不動産投資に向いているという自信を素直に持って、次の投資へのモチベーションとしたいものですね。
 

 
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