通常の売却と何が違う？相続した不動産を売るときの費用や税金

相続した不動産の売却では、思いがけない税金で計算が狂うことがあります。売ったとき、どのくらい税金がかかるのか知っておくことは大切です。

税金が絡む計算は複雑なので最終的には専門家へ相談するのが好ましいかもしれません。とはいっても、自分で多少の知識を備えておくことも重要ですね。

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譲渡所得税の計算

相続した不動産に限らず、不動産の売却で高額な税金になるのが譲渡所得税です。譲渡所得税は税金というよりも所得税と住民税の課税を意味します。

売却したことにより利益が発生（譲渡所得と言う）すると、それに対して所得税と住民税を納める義務があり、毎年納付している所得税や住民税とは別の扱いになります。

「不動産を売って利益が出たなら税金を払いなさい」という理屈。譲渡所得税は、給与所得や事業所得と複合的に計算されず、独自に課税される分離課税です。

不動産は取得するときにも譲渡するときにも費用を伴うので、それぞれの費用を差し引いてから純利益に課税する仕組み。まずは譲渡収入、譲渡費用、取得費を正確に算出し、控除できる額があれば控除し、残った課税対象額に対して譲渡所得税額を計算します。

譲渡収入－譲渡費用－取得費＝譲渡所得

譲渡所得－特別控除額＝課税譲渡所得

課税譲渡所得×譲渡所得税率＝譲渡所得税

譲渡収入・・・売却で得た収入

譲渡費用・・・売却で負担した費用

取得費・・・不動産を取得したときに負担した費用

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相続した不動産の取得費について

相続した不動産の場合、登録免許税や不動産取得税は自分で支払うので明確ですが、そのほかの取得費用については把握できていないので不明な点もあるでしょう。

当時の資料がなくて取得費が計算できないケースも珍しくありません。相続した不動産の取得費が分からないときは、譲渡収入の5%を取得費として計上することが認められています。

取得費が売却代金の5%以下の場合も、5%として計上することが可能です。また、相続税が課税されていると相続税額の一部を取得費として加算できる特例があります。

建物の譲渡・・・相続税額×課税相続財産全体に対する譲渡対象の建物の価額

平成27年1月1日からは制度が変更され、土地と建物は同じ扱いとなり、譲渡する部分に対する相続税の金額を取得費として加算できます。

ただし、相続税の納付期限から3年以内に譲渡する必要があり、相続税の納付期限は相続が発生した翌日から10ヶ月以内なので3年10ヶ月以内に売却することが条件となります。

相続した不動産の売却で使える控除

譲渡収入から譲渡費用と取得費を引いた譲渡所得から、さらに特別控除に当てはまる不動産なら特例が適用されて譲渡所得税を減額することが可能です。

主な特別控除は5つですが、ほとんどが公的な事業による譲渡が対象になるため、個人へ売却する場合の特別控除は、マイホームの特例しか使えません。

しかし、マイホームの特例は控除額が3,000万円と大きいので、場合によっては譲渡所得税が全額控除になるケースもあります。

その名の通りマイホームが対象であるため、土地や敷地には適用されず、居住用の住宅が対象となります。解体していても、条件に当てはまればマイホームの特例が受けられます。

・解体してから1年以内で売買契約を締結した

・住まなくなった日から3年目の年末までに売却した

・解体から売買契約が締結されるまで、居住以外の目的で使用していない

短期と長期の譲渡所得税

譲渡所得税には短期譲渡所得と長期譲渡所得の2通りがあります。

短期譲渡所得・・・5年以内の所有で所得税30%、住民税9%

長期譲渡所得・・・5年を超える所有で、所得税15%、住民税5%

短期譲渡所得の税率が高いのは、土地の転売や投資用の物件に対して大きく課税するためと言われています。一方、長期譲渡所得は5年を超える所有期間が条件となり、税率も優遇されているのが特徴です。

10年を超える所有期間なら、最大で6,000万円までが14.21%に軽減される特例もあるため、長い期間住んでいて不動産を売却する際にはチェックしておきたい項目ですね。

ただし、実際の所有期間が5年あっても、譲渡した年の1月1日に5年が経っていなければ、税率の高い短期譲渡所得として扱われるので要注意。

短期譲渡と長期譲渡では19%以上も税率が違うので、1,000万円なら190万円、3,000万円なら570万円も変わってきます。

売却する不動産の所有期間が5年程度あり、きわどいラインで長期譲渡所得になりそうなときは、確実に5年を超えるまで待って売却したほうが得と言えるでしょう。

ほかには、印紙税や仲介手数料にかかる消費税なども売却するときの費用として考えられます。そのなかでも特に大きい税金が譲渡所得税になるので、相続した不動産を売却するときには特例についても必ず確認しておきたいところです。

いずれにしても税金が絡む計算は複雑なので、最終的には専門家へ相談するのがオススメかもしれません。相続した不動産を売却する際には、ぜひ参考にしてみてはいかがでしょうか。

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