老後の生活は「リバースモーゲージ」と「売却」どちらが得策か？

近年、年金への信頼が落ち、医療費の負担が増額したり定年後の再雇用が難しかったりするなど老後の生活に不安を感じる人も多いなか、リバースモーゲージへの関心が高まっています。

リバースモーゲージは1960年頃にアメリカでスタートした制度で、その約20年後には東京都武蔵野市がリバースモーゲージを開始しました。

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リバースモーゲージとは？

大まかに言うと、高齢者が所有する土地や建物を担保に金融機関から生活資金の融資を受け、死亡したときに一括で返済するシステムです。

専門的には逆抵当融資方式と呼ばれ、居住用の不動産を担保として価値があるかを評価し、貸付限度額を決めます。その限度額に達するまで、毎月定額の融資を受けることができます。

言い換えるなら、“借りる年金”といったイメージ。死亡した際は契約時に担保に入れていた不動産を売却し、一括で返済・清算するという仕組みです。

そのため、亡くなるまでは返済する必要がなく、年金などの公的な社会保障だけでは十分な生活ができないという人には有効的な制度と言えるでしょう

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リバースモーゲージの条件

では、金融機関でリバースモーゲージを利用する際、どのような条件が必要になるのでしょうか。今回は、メガバンクのリバースモーゲージを例に確認したいと思います。

• 三菱東京UFJ銀行の場合

適用年齢・・・60歳〜80歳まで

対象地域・・・東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県

200万円以上の資産価値（担保評価）が必要

• 三井住友銀行

適用年齢・・・60歳以上

対象地域・・・東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県・愛知・大阪・京都・兵庫

6,000万円以上の資産価値（担保評価）が必要

• 三井住友信託銀行

適用年齢・・・60歳〜83歳まで

対象地域・・・東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県・愛知・大阪・京都・兵庫

8,000万円以上の資産価値（担保評価）が必要

• みずほ銀行

適用年齢・・・55歳以上

対象地域・・・東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県

2,000万円以上の資産価値（担保評価）が必要

• 東京スター銀行

適用年齢・・・55歳〜80歳まで

対象地域・・・一戸建ては全国。マンションは東京都・埼玉県・千葉県・神奈川県・大阪

資産価値（担保評価）は審査次第

リバースモーゲージの注意点

誰でもリバースモーゲージを利用できるとは限りません。担保となる物件の評価（価値・価格）が低ければ融資を受けられる可能性が低くなります。

ましてや、長期にわたり住み続けている一戸建てやマンションは資産価値が乏しいです。たとえば、木造一戸建てなら、耐用年数の目安が20年と定められているので、築年数が20年を経過した一戸建ては価格がつかないのが一般的。

つまり、担保評価は土地のみで審査することになります。ほとんどの金融機関が担保評価額の50％を融資上限にしているので、評価額が一定の金額に達していない場合は融資を受けるのは困難です。

さらに、金利上昇のリスクが考えられます。リバースモーゲージは融資ですから、当然ながら利息が加算されます。

利息が上昇して担保の評価額を上回れば死亡前に返済を求められるケースもあり、金利の動向が影響するという点もリバースモーゲージのリスク。

また、不謹慎かもしれませんが、長生きするほど借入額が多くなって担保評価を上回る可能性があり、融資が中断され返済を迫られるおそれもあるでしょう。

それに加え、もし地価が下がるなどの相場変動が起きた場合、担保評価額も下がり、その場合も融資を途中で受けられなくなり返済するために不動産を手放す可能性があります。

リバースモーゲージは老後の生活資金を調達するためには利用価値の高い方法ですが、リスクを考えずに安易に利用してしまうのは好ましくありませんね。

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売却するという選択肢

リバースモーゲージを利用する前に、不動産を売却して現金化することも視野に入れておくべきでしょう。どのみち手放すなら、価値が高いうちに売却するのも一つの手段。

築年数が古くなるにつれ価値も低くなっていき、売値にも影響します。まずは査定して、現状の不動産価値を確認してみてはいかがでしょうか。

もし高値で売れるなら、老後の貯えとして現金化しておけば金利や返済の心配をすることなく資金を工面できます。そのほか、地価の変動などにも影響されなくてすみます。

たとえ持ち家を売却しても資金があれば賃貸に引っ越して老後を過ごすことも可能ですし、年金と合わせて暮らしていけるくらいの生活費を確保できれば安心。

ただし、不動産は売り方次第で高くも安くもなるため、しっかり不動産会社を見極めて仲介を依頼しないと損をします。大切な資産ですから、1円でも高値で売りたいというのが本音。

一概にリバースモーゲージと売却、どちらが得策かは断言できませんが、なるべくリスクの低い方法を選びたいものです。今回ご紹介したポイントを参考にして、老後について考えてみてはいかがでしょうか。

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