不動産の売却で委任状が必要になるケースと注意点
不動産を売却したくても何らかの事情があって自分が売買取引に参加できない場合、第三者に委任して不動産を売却してもらう人もいます。
しかし、不動産の売買は大きな金額が動く取引ですし、代理人に委任する際は慎重な判断が求められるでしょう。そこで今回は、不動産の売却と委任状の関係についてお話します。
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自分で不動産売却をできない時の「委任状」の作り方
委任とは？
民法99条（委任）では、「代理人が権限内において本人のためにすることを示す意思表示は本人に対して直接にその効力を生ずる」と定められており、委任は法律で認められている行為です。
ここで言う「代理」とは、本人に代わり本人の意思表示を行うことで、その意思表示の効果が本人の意図であることを表します。本人に代わり、意思表示をする者を代理人と呼びます。
そして「委任」とは、本人の代理で法律行為をする権利を代理人に託し、この権利を代理人が承諾することによって成立する契約です。
つまり、「私の権利を一時的にあなたに託すから、とても大切な要件を処理して」と頼んで、その頼まれた相手が「わかったよ。あなたの分身になって私が代わりに用事を済ませるね」という法律上の取り決めと約束になります。
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不動産売却の「委任」と「委任状」に関する基本のポイント
委任の注意点
“本人の権利”をもっている代理人は、たとえば不動産の価格を値下げする権利ももっているということ。本人に相談しなくても法律上は問題が生じません。
しかし、法律上は問題が生じなくても委任した本人と代理人の間でトラブルが起こる可能性があります。「なんで勝手に値下げしたの？」と。
これが、代理人に委任するときの注意点。ほかにも様々な状況で勝手な判断をされると、委任した側としては不安でなりませんよね。
そうした問題を防ぐために代理人へ委任する場合、「委任状」を作成して注意事項を記載するケースがあります。“注意事項”とは、「これは勝手に判断しちゃダメ」というルールのようなもの。
法律上は委任状を作成する義務は定められていませんが（不要式契約と言う）、実務上のトラブルを防ぐために作成しておくのが一般的です。
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海外に住んでいる人が不動産を売買する時の注意点
委任状のポイントとサンプル
不動産の売却を代理人に委任する際、委任状を作成するにあたり記載しておきたい項目があります。代理人としての権利の範囲を定め、明確にしておくことが重要。
いくら信頼して代理を任せたとしても、問題が起きてからでは取り返しがつかない場合もあるので要注意。人間関係を壊さないためにも、あらかじめ決めておいたほうが無難ですね。
＜委任状のサンプル＞
委任者○○（以下「甲」という。）は受任者○○（以下「乙」という。）に、甲所有の下記不動産を下記条件で売却することを正式に委任し、その権利の行使を許可する。
売買物件の名称 〇〇
下記条件にて売却を委任する
壱 売買価額 金○○万円
弐 手付金の額 金○○万円
参 引き渡しの予定日 平成○年○月○日
四 違約金の額は売買価額の10％が基準となり、乙が買主と協議して定める
伍 公租公課の分担起算日は引き渡し日とする
六 金銭の取扱いに関しては以下の通り
乙は、買主から受領する手付金および売買代金その他の金銭を受領の都度、速やかに甲の指定する銀行預金口座に振り込む。ただし、売買契約書に貼付する収入印紙代、固定資産税などの清算金や必要経費について甲が負担する必要がある費用は、乙がこれを売買代金などから差し引き、残額を甲に振り込む。
上記の領収証の発行および受領は、すべて乙が甲の代理人として行う。
七 所有権の移転登記に関する申請や手続き
甲は、売買代金の全額を受領したと同時に、買主への所有権の移転登記に関する申請や手続きを行い、甲の代理人として所有権が移転されたことを見届け確認する。
乙は、所有権の移転登記後に買主に対し物件の引き渡しを行うものとし、そのための図面その他の関係書類および鍵の引き渡しを行う。
八 その他の権利
本件物件の売買契約に用いる契約書の内容において、上記売却条件に変更が生じるときは都度、甲・乙が協議して定めなければならない。
この委任状の有効期間は90日とする。
以上
平成○年○月○日
甲（委任者）氏名○○
住所○○
上記委任事項を確かに受任いたしました。
平成○年○月○日
乙（受任者） 氏名○○
住所○○
委任するときの注意
委任して売却が完了したあとにトラブルが生じても手遅れです。そのことが原因で人間関係に支障が出るケースも例外ではありません。
不動産の売却を代理人に依頼する際は、委任状の作成はもちろんのこと、代理人が判断しても可能な範囲を代理人と話し合っておく必要があるでしょう。
そして、不動産会社とも顔を合わせておき、売却における条件は共有しておくことをオススメいたします。大切な不動産を手放すのですから、慎重になるのは当たり前です。
何かしらの事情があって自分で不動産の売却ができないとき委任は役立つ方法ですが、注意点を考慮したうえで正式に委任するようにしたいですね。
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