こんにちは、不動産売却マスターの西です
不動産というものは本当に面白いです。市場という概念があり、物件の価格というのは市場で作られるもので、自分勝手な価格設定では到底売れないというのも事実です。
例えば、ある一戸建ての販売をサポートしていますが、室内の状況的にリフォームをしなければ住むことができないほど汚れており、残置物も室内に残っている状況です。
一般媒介で２社選択された売主さんですが、弊社は広告活動を他社に対して許しており、物件の情報は、弊社および他社がしっかり広告を出しているので、物件の認知度も高いです。
そして、今まで幾度となく買い付けが入っておりますが、満額でないと売らないという名の下に、売れないことを理由に、一般媒介を横並びに増やしています。
これは、誤った不動産売却だと言えます！
レインズに登録しており、広告活動が他社でも十分にできる時点で、一般媒介の抜き行為（業者が売主にうちでも売らせてくださいと言う）であり、宅建業法では違法行為です。
また２０件以上は案内が入っている状態ですが、満額の買付は到底入りません！
もうこうなると、販売する不動産屋サイドでも、一般媒介に力を入れなくなり、結果として売れる時期を逃してしまう。もしくは、あの時あの価格で合意するべきだったと後悔が生まれる可能性があります！
やはり自己の判断よりも、専門家の意見や、実際に成約しているデータなどを参照にするべきです。
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2025年における東京都心の中古マンション価格
これまで非常に急激な上昇を続けてきました。特に都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）では、2025年上半期の平均坪単価が前期比で15.5%もの異常な上昇率を記録し、通常の市況をはるかに超えるペースで値上がりしています。
一都三県で見ても東京都の伸びは約30%と目立ち、都心5区にいたっては約43%と突出しています。
こうした価格の上昇は再開発による付加価値向上が支えている側面が強いものの、市場の需給バランスの均衡が崩れている可能性も指摘されています。
また一方で、2025年6月以降は一部で「調整局面」や「わずかな異変」が見えはじめている状況も報告されており、価格の上昇スピードに鈍化の兆しや一部価格の下落も散見されてきました。
中古マンション市場全体としては、2025年5月期の東京都中古マンション平均成約価格は6,901万円で前年より14.2%の上昇を維持しているものの、上昇傾向のペースに変化が現れたり、取引の流動性に変動が生じている可能性が指摘されています。
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特に新築供給の減少や市場の動きにより中古価格が新築を上回る局面も歴史的にあったことから、今後の価格調整や需給バランス再構築の動きが注目されています。
まとめると、
– 2025年上半期までの都心5区中古マンション価格は異常な速さで上昇してきた（坪単価15.5%増、5区で43%増など）。
– 価格上昇の背景には再開発の進展や需給バランスの崩れがある。
– 2025年6月以降から、わずかに価格調整や異変の兆しが見え、価格上昇のペースが鈍化し始めたとされる。
– 東京都内全域の中古マンション価格は依然高値を維持しつつも、市況に複雑な変化が出てきている。
– 新築供給減少の影響で、中古市場の動きも従来とは異なる可能性があり、市場動向が注視されている。
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これから不動産の価格は上がる？下がる？
2025年の不動産価格の見通しは地域や物件種別によって異なりますが、総じて東京都心部の中古マンション価格は引き続き高水準で推移する一方、上昇ペースが徐々に鈍化しつつある「調整局面」に入った兆候も見られます。
価格が上がる要因
東京都心5区（千代田区、中央区、港区、新宿区、渋谷区）では中古マンション価格が2025年上半期に15％以上の急激な上昇を記録し、高騰が続いています。これには再開発で高付加価値エリアが拡大している事情が大きく影響しています。
築浅中古物件の需要が強く、特に駅近・築15年以内の物件は堅調で家賃も下がりにくく安定的な投資対象とされる**ため、中古市場の価格は底堅いです。
– 新築供給が相対的に少なくなる中で、新築をあきらめた層が築浅中古へ流れて価格を押し上げています。
– 首都圏でも東京23区は34ヶ月連続で中古マンションの平均坪単価が上昇し続けており、堅調な市場が続いています。
価格が下がる・鈍化する可能性のある要因
– 一方で、都心以外の地域や千葉・埼玉・神奈川など郊外エリアでは中古マンション価格の下落傾向が2025年に一部見られ、市場全体では地域差が明確です。
– 2025年6月以降は、一部で価格上昇の勢い鈍化や「わずかな異変」とも呼べる調整の兆しが報告されており、需給バランスの崩れによる局所的な価格変動も起きています。
– 住宅ローン金利の上昇懸念や経済環境の変化が、今後の価格動向に影響を与える可能性があります。これは購入者の動きを抑制する方向に働くことも考えられます。
まとめ
結論として、2025年夏時点での不動産価格は東京都心部での中古マンションは高値維持または若干の調整局面。郊外や新築物件は地域差で下げまたは鈍化傾向があるため、一概に全体が「上がる」か「下がる」とは言いづらい状況です。
住宅ローン金利や経済状況の変動に注意しつつ、立地や築年数など条件を吟味した「築浅中古」などの堅実な物件を選ぶことが推奨されています。
参考情報：
– 東京都心5区・中古マンション坪単価15.5％上昇
– 首都圏中古マンションの価格差と成約動向
– 中古市況好調も価格調整・地域差出現の指摘
大阪の市場はどうなりますか？
2025年時点の大阪の不動産市場、特に中古マンションについて詳しく説明します。
大阪市の中古マンション市場の現状
価格水準：大阪市中心部5区（北区・中央区・福島区など）では、2025年6月時点の中古マンションの㎡単価は80～105万円、70㎡の物件で約5,800万～7,300万円が相場です。
価格推移：過去10年間で北区・中央区など都心エリアは再開発やインバウンド需要の高まりで着実に価格が上昇。2025年も引き続き上昇傾向にあり、資産価値が高まっています。
取引動向：成約件数も増加傾向で、2025年3月時点では大阪府中古マンションの成約件数は前年同月比で22.7%増の2,205件と活発です。
新築マンションの動向
– 2025年3月時点で大阪市の新築マンション価格は平均6,814万円、㎡単価約96.6万円と全国トップレベルの高さ。高級物件では㎡単価100万円超も珍しくありません。
– 価格高騰の主な要因は建築費や人件費の急騰、円安、海外からの投資資金、2025年大阪万博を見据えた再開発やインフラ整備の影響です。
市場の今後の見通し
上昇基調は継続傾向ですが、金利動向や人口構成の変化に留意が必要です。利便性重視や資産価値重視の二つの需要が市場を牽引しています。
– 中古マンションの中でも単身者やDINKs（共働き子なし夫婦）向けのコンパクト物件が特に人気で、今後も需要が堅調と見られます。
– 物件価格は一部で東京都心と同様に上昇ペースの鈍化や局所的な価格調整や変化も予測されますが、全体として大阪都心部の不動産は依然として強い価格推進力を持っています。
– 大阪万博関連での都市環境の整備は長期的な資産価値の向上にも寄与すると考えられます。
以上より、大阪市の不動産市場は2025年においても高値基調が続いており、とくに都心部中古マンションは堅調です。ただし今後は金利や経済状況の影響で価格上昇のペースが緩やかになる可能性があるため、投資や購入の際は慎重な情報収集が必要です。再開発やインフラ整備による資産価値向上も期待されています。
■参考情報
[1] 2025年大阪市中古マンション価格相場と人口動向 [2] 2025年大阪市マンション価格動向 [4] 大阪市中心部中古マンション価格前年比160.8%増 [5] 関西圏中古マンション成約件数+22.7%
万博後は、不動産価格は下がりますか？
大阪万博終了後の不動産価格は、短期的には一時的な調整局面や価格の鈍化・下落傾向が見られる可能性が高いものの、長期的には大阪の都市再生や大型開発プロジェクト（IR誘致など）が進展することで緩やかな価格上昇が期待されます。
具体的には以下のような状況と予測があります。
万博後に価格が下がる・調整される理由
– 万博開催期間中は大規模工事や注目度の高まりから不動産需要が活発化し、価格が上昇。万博終了後は一時的にこうした「特需」がなくなり、価格が落ち着いたり一時的に下落する調整局面が訪れる可能性があります。
– 万博関連の経済効果による人の流入や企業活動の活性化は短期的なもので、終了後は需要の減退で地価・価格に影響を与えやすい。
– 住宅ローン金利の上昇や経済環境の変化も購入抑制要因となり、需要減退につながる可能性が指摘されています。
– 地域やエリアにより価格動向は二極化し、人気エリアは高値を維持しやすいが郊外や万博と直接関係の薄い地域では価格下落のリスクが高い。
長期的に価格が安定・上昇すると見込まれる理由
– 万博跡地には日本初の統合型リゾート(IR)カジノ施設が建設される計画があり、これによる経済波及効果や観光誘致が続くことで不動産価格も支えられると予想されています。
– 万博を契機とする交通インフラの拡充（例えば大阪メトロ中央線の延伸など）が周辺エリアの資産価値向上に寄与しています。
– 大阪市中心部など都心エリアでは、人口流入や都市機能の強化により継続的な需要が見込まれ、長期的に価格上昇傾向が見込まれています。
– 大阪全体としては大規模プロジェクトの複合効果により「万博後も緩やかな価格上昇が続く」という楽観的な見方が主流です。
まとめ
大阪万博後の不動産価格は一時的な下落を含む調整局面を経ながらも、都市再生や大型開発の進展で長期的には底堅い上昇傾向が続く可能性が大きいと言えます。
不動産投資や購入の際は、万博やIRなど将来の用途計画が明確なエリアや交通利便性の高いエリアを選ぶことが重要です。
参考情報
– 万博の経済波及効果は約2兆～2.9兆円規模と試算され、開催中の価格上昇を牽引
– 万博終了後は一時的な需要減少による調整期が想定される
– 万博跡地のIR開発は不動産価値維持・向上の大きな要因
– 住宅ローン金利上昇も価格への影響要因
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