こんにちは、不動産売却マスターの西です
不動産売却を行う上で気になるのが2025年！来年、不動産市況はどうなっているのか？ですね。
今日は、小幡 績（おばた・せき）氏の記事から2025年の不動産市況を最先端のA Iを使って大予想をしてみます。
2025年は株もビットコインも経済も大暴落する懸念がある
小幡 績（おばた・せき）／慶應義塾大学大学院教授。株主総会やメディアでも積極的に発言する行動派経済学者。専門は行動ファイナンスとコーポレートガバナンス。著書に『アフターバブル』（東洋経済新報社）、『GPIF 世界最大の機関投資家』（同）、『すべての経済はバブルに通じる』（光文社新書）、『ネット株の心理学』（MYCOM新書）、『株式投資 最強のサバイバル理論』（共著、洋泉社）などがある。記事はコチラから
2025年は株もビットコインも経済も大暴落する懸念がある
もし、2025年株もビットコインも大暴落するとしたら、不動産価格も大暴落しますが、不動産価格はどの位まで価格が下がりますか？
2025年における株、ビットコイン、そして経済全体の大暴落に関する懸念は、幾つかの要因に基づいて論じられています 。不動産価格の具体的な下落幅については、明確な予測は難しいです。以下は、関連する要因と考えられるシナリオを基にした説明です。
## 経済的大暴落の要因
– 世界的なリスクの増加、特に金融市場の過熱とバブル崩壊のリスクが指摘されています
– 株式市場や為替市場の動向がビットコインの価格に影響を与えることがあるため、経済的大暴落はビットコインにも波及する可能性があります
– 仮想通貨に対する規制強化や国際情勢の変化も大きな影響を与える要因です
## 不動産価格への影響
– 経済的大暴落が起こると、不動産市場にも大きな影響が及ぶ可能性があります。以下の点が考慮されます
– **金融市場の不安**: 経済の大暴落は金融市場の不安を引き起こし、不動産市場への投資が減少する可能性があります。
– **資金流出**: 金融資産の価値が下落すると、投資家が不動産などの実物資産への逃避を図るかもしれませんが、同時に不動産市場にも売却圧力がかかる可能性があります。
– **経済活動の減退**: 経済の大暴落は消費や投資の減退を引き起こし、不動産需要が減少する可能性があります。
– **利率の変動**: 経済的大暴落は利率政策の変更を引き起こし、不動産ローンの利率が変動することで不動産市場に影響を与える可能性があります。
## 予測の難しさ
– 不動産価格の下落幅は、地域的な経済状況、金融政策、政府の対応など多くの要因に依存します。具体的な下落幅を予測することは非常に難しいです。
– 例えば、過去の金融危機（例：2008年のサブプライムローン危機）では、不動産価格が大幅に下落しましたが、その程度は地域や市場条件によって大きく異なりました。
## 結論
– 2025年に株やビットコインが大暴落した場合、不動産価格も影響を受ける可能性は高いですが、具体的な下落幅を予測することは非常に難しいです。市場の動向や政府の対応、地域的な経済状況など多くの要因が影響を与えるため、慎重な観察と分析が必要です。
リーマンショックと同じくらい不動産価格が下がった場合は、住宅地では現在よりも何%下がりますか？
リーマンショック時の不動産価格の動向を基に、住宅地での価格下落率を考える際に以下の点が重要です。
## リーマンショック時の不動産価格下落
– リーマンショック時の不動産価格下落は、地域や不動産の種類によって異なります。
– **東京の不動産価格**: リーマンショックの影響で、東京の不動産価格は約10%程度下落しました
– **全国的な平均**: リーマンショック前の高値から安倍政権発足前までの安値を比較すると、約20~25%下落しました
## 不動産の種類による差異
– **マンション価格**: リーマンショック時にはマンション価格も下落しましたが、その下落率は地域によって異なります。例えば、東京では約10%程度の下落が見られました
– **商業用不動産**: 米国での例では、リーマンショック時には商業用不動産の価格が36.7%下落しましたが、日本の住宅地ではこの程度の下落は見られませんでした
## 現在の価格から見た下落率
– もし、リーマンショックと同じ程度の影響が現在の住宅地に及んだ場合、以下のような下落率が考えられます。
– **東京地域**: 約10%程度の下落が予想されます
– **全国平均**: 約20~25%程度の下落が予想されます
### 例示
– 例えば、現在の住宅地の価格が100万円であると仮定すると：
– **東京地域**: 10%下落すると、90万円程度になります。
– **全国平均**: 20~25%下落すると、75~80万円程度になります。
## 結論
リーマンショックと同じ程度の影響が現在の住宅地に及んだ場合、東京地域では約10%程度、全国平均では約20~25%程度の価格下落が予想されます。ただし、実際の下落率は地域的な経済状況、金融政策、政府の対応など多くの要因に依存するため、具体的な下落率を予測することは難しいです。
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大阪の不動産市場はどうなりますか？
大阪の不動産市場の現状と将来的な動向について、以下のポイントから詳しく説明します。
## 市場の全体的な動向
– **投資額の増加**: 2024年上半期の大阪圏の不動産投資額は過去最高を更新し、5,500億円に達しています。这は2008年のデータ観測開始以来の最高額であり、2023年通年とほぼ同額にまで積み上がっています
– **地域的な魅力**: 大阪・関西万博の開催や大阪IRの開業、ならびになにわ筋線の開業によるアクセシビリティの向上が期待されており、これらが不動産市場にプラスの影響を与える見込みです
## オフィスビル市場
– **新規供給の増加**: 大阪市内、特に梅田・淀屋橋・本町エリアではオフィスビルの新規供給が増えており、2024年には8.8万坪の供給が予定されています。这は2009年以来の供給量です
– **空室率の動向**: グレードA空室率は新規供給の影響で2期連続で上昇しており、2024年6月期では6.5%に達しています。しかし、前期に竣工したビルのリーシング動向は活況を呈しており、見学数も増加しています
– **グレードB空室率**: グレードB空室率は前期比で0.3ポイント低下し、2.5%となっています。特に「新大阪」や「梅田」、「淀屋橋」などのエリアでは空室消化が進んでいます
## 中古マンション市場
– **価格の動向**: 近畿圏の中古マンションの平均価格は2024年3月で2,831万円と前年同月比で2.21%下落しています。大阪府でも同様に3,026万円で3ヶ月ぶりではありますが下落しています
– **新築マンション市場**: 一方で、新築分譲マンションの平均価格は2023年度に4,935万円と前期比で5.5%増加し、1991年度以来の高値を記録しています。㎡単価も1973年の調査開始以来の最高値を3年連続で更新しています
## 地価と取引価格
– **地価公示**: 大阪圏での商業地最高価格地はグランフロント大阪であり、心斎橋などの観光エリアでもインバウンドの好調を背景に高い上昇率を記録しています
– **平均取引価格**: 大阪市内全体の平均取引価格の上昇率は2024年1～3月期で3.91%減少しています。行政区別では、平均取引価格が上昇した区が13、減少した区が12あります
## 地域的な格差
– **地域による差異**: 大阪府内でも地域による格差が広がっており、大阪市と大阪府北部に比べて、大阪府東部や大阪府南部の価格差が拡大しています
– **特定エリアの動向**: 例えば、住之江区では総取引件数が前年比で増加し、平均取引価格も上昇していますが、住宅地の平均取引価格は前年比で53.66%減少しています
## 経済的な背景
– **経済成長率**: 2024年第一四半期の国内実質GDP成長率はマイナス2.0%と2四半期ぶりのマイナス成長となりました。個人消費も4四半期連続でマイナス成長となっています
– **消費者指数**: 消費者指数（生鮮食品を除く総合、前年同期比）は2025年第二四半期までは2%台が継続する予測ですが、実質賃金はマイナスとなっており、消費につながる実質賃金の動向が注目されています[1].
## 結論
大阪の不動産市場は、以下の要素から形成されています：
– **投資額の増加と新規供給**: 投資額は過去最高を更新し、新規供給が増加している。
– **オフィスビル市場の動向**: グレードA空室率は上昇しているが、リーシング動向は活況を呈しており、グレードB空室率は低下傾向。
– **中古マンション市場の下落**: 中古マンションの価格は下落しているが、新築マンション市場は堅調。
– **地価と取引価格の動向**: 地価公示では特定エリアで上昇をみせているが、平均取引価格は地域によって異なる。
– **地域的な格差**: 大阪府内でも地域による格差が広がっている。
– **経済的な背景**: 経済成長率のマイナス成長と個人消費の減少が影響を与える可能性がある。
これらの要素を総合すると、大阪の不動産市場は複雑な動向を示しており、地域や不動産の種類によって異なる影響を受けることが予想されます。
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