住宅業界はこれからが追い風?政府の意向も中古不動産の再生!?

こんにちは、西恭平です。

2017年度より、中古不動産が新築住宅の流通を上回りました。

昨今では、新築マンションの価格は上り調子で上がっており、2019年度は平均購買価格は4500万円にまで膨らんでおります。

しかし、近年は新築マンションを建築する大手デベロッパーも、土地仕入れのコストが嵩み、また建築資材の高騰を受けて、在り来たりの間取りに設計してコストダウンに励み、また同じ材料を使うことで更なるコストダウンを目指して、各社が肩を並べてコストを下げてマンションを建築しています。

当然、そうなると広さにも影響を及ぼします。近年の新築マンションでは明らかに狭くなっていて、テレワークやリモートワークが進む中、建築業者の悩みは、テレワーク書斎を作ろうにも、室内が狭過ぎて作れないとも言われています。

中古不動産業界は追い風の原因

中古住宅に火種がついたのは、国の意向のお陰です。皆さんが知らないところで、有名大学の教授を集めては、「どうすれば中古住宅が流通するのか?」研究に研究が重ねられております。※要、国土交通省ホームページ

もちろん、金融庁指導のもと行われている会議ではありますが、そこで生まれたのが、『リバースモーゲージローン』や、『リフォーム一体型住宅ローン』などです。

そもそも国の意向としては、2030年までに中古住宅の流通を増やして行こう!というプランがあり、どちらかと言えば、古くなった建物を取り壊して、新しい物を建てるのではなく、古くなった建物を再生させて、長く持たせようとしています。

  • 住宅保険
  • 住宅診断(インスペクション)

これらは、中古住宅を如何に安全に流通させるために作られた賜物です。

しかし、国の意向とは裏腹に、住宅保険や住宅診断は一向に普及されませんでした。

そこで痺れを切らした国は、2020年4月に施行された「契約不適合責任」を持って、住宅診断の普及を目指したという背景です。

デメリットばかりではない住宅業界

近年では「リフォーム一体型住宅ローン」が普及の一途をたどっています。

一昔前の考え方では、物件を購入する際は、物件に対しては住宅ローンが適用されて、リフォームをする場合は、自己資金で行うか、リフォームローンを組んで行うかの2択しかありませんでした。

しかし、残念なことに、住宅ローンに比べてリフォームローンは年数は10年前後、金利も4パーセントほど掛かるので、住宅ローンを併用して使うと、支払額が15万とかになり、家計を圧迫していました。

現在では、リフォームやリノベーションと言った大規模な工事を伴う修繕であっても、住宅ローンの金利で全て賄えるようになりましたので、リフォームやリノベーションをして中古住宅を購入する人は今後も増えていきます。

2030年には二人に一人が中古住宅を買う時代へ

新築住宅の供給は、今でも盛んに行われていますが、よくよく考えてみると、新築住宅ができれば中古住宅として世の中に出回ります。こうして中古の不動産は右肩上がりに増え続けているのです。

人口減少と空き家問題も含めると、今後中古住宅が右肩上がりの需要であったとしても、立地や生活環境から物件を選ぶ人が増えてくると予測しています。

また先ほどの「リフォーム一体型住宅ローン」の存在はまだあまり多くの人に知れ渡っていません!

ですが、年を追うごとに当たり前のように、中古不動産を買ってリノベーションをする人が増えてくることでしょう。

2018年では空き家は1000万戸でしたが、2033年では2000万戸まで空き家は増えると言われております。

不動産の購入、不動産の売却は今だけを意識するのではなく、これから先を見通りして行わなければならない時代に突入しています。

最後に一言

住宅の流通そのものに変化が起きるということは、貸家(賃貸マンションやアパート)にも影響が及ぶことも含めて考えていかなければなりません。

2030年には今より貸家の流通量は約半分になると言われています。

そうなると思っていた金額では売れない可能性も出てきます!しかし、だからと言って今は高くて売り時ですが、売らなければならない訳ではないので、相続で賃貸マンションを譲り受けた場合などは、4年とか5年のスパンでご売却を視野に入れられることをお勧めします。

西 恭平(インスタグラムはこちら)



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