土地の購入時には、法地(のりち)や擁壁(ようへき)や道路に注意!

土地の購入時には、法地(のりち)や擁壁(ようへき)や道路に注意!

 

気に入った土地があり購入しようと思ったら、注意すべきポイントがあります。

それは、法地(のりち)や擁壁(ようへき)や道路についてです。

 

1.法地(のりち)とは

法地とは、土地が斜面になっている部分のことで、宅地として使用できないものです。

 

法面(のりめん)と呼ぶこともあります。

ただの斜面ではなく、もともとある部分を切り取った切土や土を盛ることによる盛土などの造成工事によってできた人工的な斜面のことを言います。

 

このままでは家を建てることのできない法地ですが、不動産の広告などでは、全体の土地のおおむね30%以内ならば、法地の面積は記載しなくても良いことになっています。

 

30%以上の場合は、広告に記載する必要があります。

 

30%以内とすると、1/3近くにも及ぶ場合があるので、決して少ない割合ではありませんよね。

 

それでも広告から判断することはできないので、実際に現地を見て初めてわかるのではないでしょうか。

 

また、実際に見たとしてもどの程度なら家が建てられるのか、素人目にはよくわからないかもしれません。

 

こうした不利になるような情報も、正確に教えてくれる不動産屋に巡りあうことも必要になると言えます。

 

もし、土地の広告などを見て、ほかの区域よりも広さなどは劣らないのに、やけに安い土地がある場合は、法地などの危険性があるかもしれません。

 

もちろん、法地も平らにならせばそこに家を建てることもできますが、その分手間や費用がかかってしまいます。

安く購入して加工するかどうかは選択することができますね。

 

また、法地だからと言って、その土地を宅地として活用できないわけではありません。

 

ある土地に家を建てる場合には、建ぺい率によって、土地いっぱいに家を建てることはできません。

法地の形状や範囲によっては、法地のまま、家を建てることも可能です。

設計やデザインによっては、普通の家よりもいいものができるかもしれません。

そう考えると、安い価格で広い土地が手に入れば、悪いことばかりではないと思えます。

 

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2.擁壁(ようへき)とは

擁壁とは、崖を覆うように作られた人工の壁のことです。

隣の敷地と高低差がある場合に、その高さを維持するために補強や土砂崩れを防ぐ役目で作られています。

 

擁壁の上にある土地は、隣の敷地より高くなっていて眺めが良かったり価格が安かったり、良い点もありますが、悪い点も少なくありません。

 

擁壁はコンクリートなどで頑丈に作られてはいますが、経年劣化などでだんだんとひび割れができたり、崩壊する危険性もないとは言えません。

ましてや、その上の土地に家を立てるとなると、かなりの負担がかかりますので、安全性は確保できません。

 

高さが2m以上ある擁壁は、その工事の際に確認検査という検査を受ける必要があります。

もし、2m以上ある擁壁の土地を購入する場合、工事の際に発行されているはずの検査済み証があるかどうかを確認し、コピーをもらうようにしましょう。

 

頑丈そうに見えても、年月が経っていれば危険なので、土地を購入する前に、本当にこの上に家を建てることができるか、擁壁を建て替える必要はないかなど、プロの目で見てもらい確認するようにしましょう。

 

擁壁を取り壊して駐車場を作るなどの場合、新たに工事をしなければならないので、その費用も考慮しなくてはいけません。

 

また、土地が擁壁の上にある場合だけでなく、土地と隣地の境目に擁壁がある場合もあります。

その場合、崖の下に土地があることになるので、その擁壁が崩れたら被害を被る危険性があります。

その擁壁が隣地の土地のものだったとしても、安全性については妥協することなく確認するようにしましょう。

 

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3.道路について

土地を購入する際に気をつけたいポイントに道路があります。

 

・道路に接している土地でないと家が建てられない

都市計画区域内の場合、幅員4m以上の道路に、2m以上接している土地でないと、家を建てることができません。

回りを家に囲まれた土地でも、道路につながる部分で2m以上接していれば可能です。

 

しかし、古くに建てられた家の土地が、現在では道路に2m以上接していなかった場合、その土地では既存の家を取り壊して建て替えることができなくなります。

 

・計画道路にかかっている土地

今は普通に家を建てられる土地でも、将来的に道路ができるかもしれない計画道路にかかっていると、道路を作る場合に立ち退きを迫られるかもしれません。

立ち退き料などが支払われても、新たに土地を探したり、家を立て直す必要があります。

 

あくまで計画なので、実際に何年後に道路が作られるか、実際には計画だけで終わるかどうかわかりません。

 

・接している道路に私道はないか

道路には公道と私道があり、私道は一般の人が所有する敷地を通行用に使用しているものです。

私道を通行することはできますが、もともと個人の私有地なので、「通って当たり前」という態度は慎むべきかもしれません。

私道はトラブルの元になりやすいので、事前に調べてわかっている方が良いでしょう。

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記事執筆者:西 恭平(不動産業歴17年・宅地建物取引士)

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