売主負担増！？住宅診断の義務付！！国土交通省の思惑と中古市場活性化に向けて

こんにちは、不動産売却マイスターの西です。

既存住宅の市場活性化の狙いは、空き家対策に繋がる！これは政府が掲げる空き家対策の一環です。

しかし、論理的に本当に中古市場が活性化すれば、空き家は無くなるのかは、少し脇に置いておいて、今現在、国土交通省としてどのように考えているのか？これは、実際に話し合われた上で、徐々に実行して市場に、「住宅診断」と「既存住宅売買瑕疵保険」を浸透させようとしています。

国土交通省が中古市場を活性化させるために描いているラウンドテーブルとは！？

国土交通省：参照ページ（中古住宅市場活性化ラウンドテーブル　報告書）

何やらよく分からない感じの図がありますが、これが全てです！

論理としては、中古市場が活性化するためには、築年数の古くなったお家は、屋根裏や床下など、一体どうなっているのか、分からないし、修繕しようにも、何を、どこまで修繕すれば足りるのか、全くもって指標がありません。

要するに、昭和40年代、50年代、60年代と、築年数が30年以上経過した。木造建築物は、法定対応年数が２２年ですが、それを超えても売買はできますが、本当に建物古くても大丈夫って、確約が何にもないので、それを明確にするために、まずは住宅診断（インスペクション）を行い、今現在建物がどういう状況になっているのか、買主さんにみてもらってから、買ってもらいなさい。

そうすれば、修繕の箇所もあらかじめわかっていることだし、購入する買主さんも、後から出てくるであろう問題を事前に知ることもできるし、そうなると購入後のクレーム問題もなくなる。もしくは問題が発覚しているのを知ってしまったが故に、購入自体を諦められる可能性も出てきます。

住宅診断は思いのほか普及していない実情

もし仮に、あなたが不動産の売主だった場合、住宅診断を本当にして、何もクレームがない状態にしたいでしょうか？

もしかすると、住宅診断を行うことで、目に見えない修繕箇所が浮き彫りになって、返って値段の交渉を大幅にされてしまった！

他にも、有りもしない「欠陥部分」が発見されたことによって、もう売却そのものを諦めなければならない事態に陥る可能性もある訳であり、

本来は、築年数が40年50年と経過しているお家な訳ですから、逆に言えば何も出てこず、全くの綺麗ピカピカという訳に行きませんので、住宅診断を行うということは、常に「何か修繕箇所が出てきて当たり前」くらいで考えていた方が良いです。

実際出てきた修繕箇所

一戸建てのお風呂の天井部分に、点検工という四角形の穴が空いていますが、そこから覗き込むと、ちょうどお風呂のユニットの上あたりの鉄骨が（鉄骨造のお家）錆が回り出していて、特段、その後放置していても何らの問題はなさそうですが、錆があることの事実が分かりましたので、修繕せざる追えなくなりました。

屋根の天井付近、通し柱が天井まで届いていないケース

これは明らかに欠陥住宅を購入してしまい、売る時に大変困ってしまったケースになります。

このお家は、床下の風が通気するスペースが１５センチしか確保されていない状態でお家が建てられたため、床下がジメジメしていて、１階の洋室の１部屋は、カビ臭くてとても使用できる状態ではありませんでした。

また、３階の天井部分を除いてみると、本来一本の柱が天井まで当たっていて支えになっているのですが、その柱が天井に届いていない、まさに欠陥部分が見つかりました。

また、これらを改善するためにはもう取り壊して、新しくお家を建てた方が良いですが、その売主様がその後、どのようにされたかは私たちには分かりません。

この欠陥住宅を紹介したのは、関西で仕事が早いF不動産販売（F工務店）の営業マンだったそうです。また一番最初にお家を内見した時、１階のお部屋は、開けないでください！と言われ、購入するまで１階のお部屋がかび臭かった事について、何も教えられていなかったようです。

住宅診断と、瑕疵保険で空き家対策推進

住宅診断は本来の意味合いで言いますと、とても良い不動産売却ができます。しかし、問題は何か得体の知れない何かが出てきた場合、とても困ってしまう問題に発展するかも知れません。

しかも、アメリカ圏では、買主が住宅診断（インスペクション）を行い、住宅を綺麗にリフォームするのですが、日本における買主の住宅診断の意味合いは少し違っていて、買主側にその心構えはまずありません！

どちらかといえば、日本は売主側に対して、対策として住宅診断を行った方が良いという流れが来ています。

ただし、売主側というのは本来、所有権を持っている訳であり、自己の所有する不動産のことになりますので、確かに問題としては売主側の所有物を売るときに、その物件に何か見た目でわからない瑕疵が隠れているかも知れませんので、それを知るという意味合いでは、とても重要なことであり、売った後も、何か問題が起きて、クレームに発展したとしても、最初から瑕疵がわかっていて購入していると強い主張ができるので、もはやクレームにもならないとは思いますが、、、