不動産会社と締結する「媒介契約」と「売買契約」の違いとは？

不動産会社を介して不動産の売買を行う時、気になるものが「媒介契約」と「売買契約」という契約の種類についてです。

どちらも一見似ているようで、実はまったく違うもの。特に売り手は、この異なる複数の契約形態について、正しく理解を深めておく必要があります。

そこで今回は、不動産会社と締結する「媒介契約」と「売買契約」について詳しく見ていきたいと思います。

・媒介契約の意味と種類

不動産の売却を依頼する際に、売り主が不動産会社と結ぶ契約には「仲介契約」と「媒介契約」があります。また「媒介契約」はその性格上3種類に分けられます。

まず「仲介契約」は、不動産取引にあたって売り主と買い主の間に不動産会社や不動産仲介業者が仲介業務を行う際の契約となります。売り主と買い主をマッチングしたり、双方への橋渡しや交渉をつなぐ役割を行います。売り主が仲介契約を結べば、不動産会社は買い主を探し、売却活動をスムーズに進めていきます。

物件などを売り出している間は、広告活動などを不動産会社が代行して行います。見事契約が決まったら、「成功報酬」として売り主と買い主（もしくはどちらか片方）が仲介を行った不動産会社に対して仲介手数料を支払います。

一方の「媒介契約」は、売り主と不動産会社との間で結ぶ仲介業務について、仲介に関するトラブルを防ぐための契約となります。3種類の媒介契約のうちどの契約を結ぶかによって、売り主と不動産会社の振る舞いが変化します。

媒介契約の3種類については、「専属専任媒介」「専任媒介」「一般媒介」があります。

専任媒介契約は、一ヶ所の不動産会社との契約と決められています。他社の媒介によって成約をした時は違約金が発生します。

自分で買い手を探して成約などをすると、営業経費などの「費用」を支払わなければなりません。仲介業者は、売り主に対して2週間に一度以上状況報告が義務づけられています。

専属専任媒介契約は、一ヶ所の不動産会社との契約と決められています。

他社の媒介によって成約をしてしまうか、自分で買い手を探して成約などをすると、違約金が発生します。仲介業者は、売り主に対して1週間に以上状況報告を行わなければなりません。

一般媒介契約は、2社以上の複数の不動産屋と媒介契約を結ぶことができます。

売り主は不動産会社と契約を結ぶとともに、自分で購入希望者を見つけることができます。売り主側で勝手に成約をしてしまっても、違約金が発生する心配はありません。

ただし、契約が決まった場合には、成約した不動産会社の社名は開示しなければなりません。名前を明らかにせずに成約をした際には、一般媒介契約を結んでいる会社に対して、営業経費などの費用を支払わなければなりません。

一般媒介契約においては、不動産業者側に報告義務はありません。なので、契約を結んだ後は状況報告が行われず、買い手が見つかった場合にのみ連絡が入ります。

3種類の媒介契約から選ぶ際に、不動産会社や不動産仲介業者にとっては、不動産契約を結べるのが自分の会社だけということで、専任媒介や専属専任媒介の方がメリットがあると言えます。

売り主にとっても、専任媒介や専属専任媒介の方が不動産会社が仲介に本腰を入れてくれるということで、いくらかの特典が受けられます。特に売却のタイミングを急いでいる時や、売れるかどうかが分からないので確実に売却を優先してほしいという時には、一社のみの専任媒介契約を結んでおいた方が安心感があります。

売買契約とは、売り主が買い主の双方が物件の売買に合意し、さらに物件の所有者である売り主が不動産会社に売却を依頼する際に交わされる契約です。媒介契約によって買い主を探してもらい、無事買い主が見つかっていよいよ売却をすると決めた時の最終的な売買契約になります。

売買契約では、事前に「宅地建物取引士」からさまざまな規則やルールが記載された「重要事項説明」を受け、売買を行う物件や土地に関する情報などを確認し、契約書に売り主と買い主の双方が署名と捺印をします。

売買契約に使用される契約書には、売買物件の表示から売買代金、代金の支払日、所有権の移転や引き渡し、登記についての時期などが詳細に記されているほか、物件内部の付帯設備の引き継ぎや瑕疵担保責任なども記されています。

どれも見落としてはならない項目ばかりですので、売り主・買い主ともに契約書にはすみずみまでチェックをして署名・捺印を行うようにします。

今回は「仲介」と「媒介」の違い、さらには「売買契約」の意味を紹介しました。

売買契約を締結した後は、気軽に契約を解除したり、契約内容を変更したりすることはできません。事前に不安点や記載ミスなどがないようチェックし、担当者とも緊密に話し合いや確認をされておくことをおすすめします。

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