マイホームや土地の価値が簡単に分かる！不動産の自己診断アプリ「セルフィン」配信開始

「セルフィン」（SelFin）とは、リニュアル仲介株式会社が運営するスマートフォン用アプリです。

「セルフィン」を利用することで、物件の購入時に潜むリスクをチェックすることが可能となっています。

セルフィンは無料で利用することができ、メールアドレスだけを登録する「メール会員」と、きちんとした会員登録をする「正会員」があります。

正会員になりますと、セルフィンが提供しているすべての情報の閲覧ができるようになります。

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セルフィンが提供している7つの情報

セルフィンを利用することで、7つの情報を知ることができます。

1.物件の価格の妥当性を判定します。

2.対象の不動産の流動性を判定します。

3.立地が影響する資産性を判定します。

4.住宅ローン減税の対象となるかどうかを判定します。

5.物件の耐震性を判定します。

6.マンションの管理状況を判定します。

7.戸建ての土地の資産性を判定します。

これらの情報は、常に最新のデータに更新され、WEB上に公開済みの情報はもちろんのこと、セルフィン独自のデータを集めて活用することで、情報の精度を高め、より一層の使いやすさを追求しています。

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セルフィンの会員登録でできること

セルフィンは無料で利用することができますが、会員登録することで、より使いやすくなります。

1.自動入力機能

セルフィンのメール会員もしくは正会員になりますと、不動産ポータルサイトの物件情報のURLをコピペすることで、自動入力ができる機能が使えるようになります。

これによって、物件情報を入力する手間が省かれますので、時間の節約にもつながります。

2.物件情報の蓄積

正会員になりますと、過去に入力した物件情報を蓄積することができるようになります。

蓄積されたデータは、PDFファイルに変換後、登録メールアドレスに送信することもできます。

3.すべての情報が確認できる

正会員になることで、セルフィンが提供するすべての情報を確認することができるようになります。メール会員の場合、確認できない情報が一部存在するため、正会員になることで、より多くの情報を得ることになります。

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収益還元法

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セルフィンでは、収益還元法に基づいた価格設定を行っています。

収益還元法は、不動産物件が将来的に生み出す収益を基準として、不動産価格を決める方法です。将来的な収益が高ければ、不動産価格は高くなりますし、収益が低くなれば、不動産価格も低く抑えられることになります。

大抵の場合、不動産価格を決める時に収益還元法が使われますが、他の価格設定方法には、近隣の取引の事例をベースにして価格を決める「取引事例比較法」と、再調達原価から価格の減少分を差し引いて決める「原価法」があります。

直接還元法

収益還元法の算定方法のひとつです。

不動産によって発生された1年間の収益を、適切な不動産の投資利回り（還元利回り）にて割ることで不動産価格が算出されます。

直接還元法はこの数式で計算します。

1年間の収益（家賃収入から経費を除いた金額）÷還元利回り＝不動産価格

還元利回りは、周辺にある同じような物件の利回りを参考にして決められています。

具体的な計算例として、1年間の家賃収入が100万円で、経費が30万円、還元利回りが5%としますと、1年間の収益（100万円-30万円）÷還元利回り5%＝1400万円となります。

DCF法

ディスカウント・キャッシュ・フローの頭文字から造られた言葉で、もうひとつの収益還元法の算定方法です。

将来的に得られるであろう収益と、売却した場合の予想価格を現時点での価値（現在価値）に置き換えて、合計した金額を不動産価格に決める方法です。

ここでDCF法の基準のひとつとなるのが、「現在価値」です。

例えば「10年後に200万円がもらえる」場合と、「すぐに200万円がもらえる」場合では、同じ200万円でも価値が変わってきます。

もしも「すぐに200万円がもらえる」のであれば、運用することで10年後には200万円を2000万円にすることもできるかもしれません。そもそも「10年後にもらえる200万円」というのは、本当にもらえるかどうかわからないという点もあります。

そのため、DCF法では、将来的な収益から現在価値を割り引く計算となるのです。

具体的な計算例として、1年目から5年目までの収益が60万円で、5年後の売却価格が950万円で、割引率が5%というケースです。

1年目の収益は57万円となり、2年目の収益は57万円から5%差し引いた541500円となります。3年目の収益は541500円から5%差し引いた514425円となり、4年目の収益は、514425円から5%差し引いた488704円となり、5年目の収益は488704円から5%差し引いた464269円となります。そして、5年後に予想される売却価格は7350919円となるため、すべての合計金額の9929816円が、DCF法での不動産価格となります。