不動産の資産価値を左右する「立地が良い街」に選ばれる4つの条件
不動産の資産価値は、立地が９割・物件のクオリティが１割と言われており、不動産の売却でも立地の良さは魅力的なアピールポイントになります。
そして、立地のなかでも重要な条件がエリアです。つまり、人気沿線であり人気駅であるエリアが「住みたい街ランキング」でも上位になる傾向がありますよね。
代表的な街で例えるなら、
・東京では港区、渋谷区、江東区
・大阪では難波、梅田近辺
・神戸なら西宮、芦屋、夙川
・名古屋なら栄、中村区
・京都では四条烏丸近辺
など立地が良くて、人気の高い物件が数多くあります。
ポイント1 やはり駅近は強い
不動産会社が中古住宅を査定するとき、一つの目安として駅から遠ざかるごとに坪単価が下がるそうです。徒歩９分と10分の物件では、およそ13万円まで差がつくとか。
それほど駅近の物件は資産価値を決めるうえで重要なポイントになり、駅から徒歩5分以内なら1週間以内に買い手が見つかると言われるほど人気が高いみたいですね。
また、人気のある路線や駅以外でも、駅から徒歩5分を境にすぐ売れるか否かに差がつくようで、バスを利用するとなれば買い手が見つかるまで販売活動が長引く可能性があります。
ポイント2 生活の利便性
大型スーパーや商店街、金融機関や郵便局、行政機関や病院など、生活で必要な施設が徒歩圏内にあると立地が良くて買い手がつきやすくなります。
さらに、ファミリーであれば、教育施設が多いことも評価が高いポイント。また、中古マンションなら、管理組合や管理会社が管理しているかも買い手は気にします。
修繕計画がちゃんと立てられているか、修繕積立金が積み立てられているかをチェックする買い手も多いみたいですね。
もし修繕積立金が安すぎる物件はメンテナンスが十分に行われないため、中古物件として売り出す際に印象が悪くマイナス評価になるおそれもあるそうです。
ポイント3 物件の位置やスペック
基本的に人気の方角は、南向き・東向き・西向き・北向きの順番です。南東や南西など「南」が入っていれば、買い手の印象も良くなるでしょう。
北向きが敬遠される理由は、洗濯物が乾きにくい、湿気が多くてカビが発生しやすいなど、住環境としてのネガティブ要素が先行するためです。
そのため、中古マンションは日当たりや眺望の面でも角住戸が人気ですし、上層階は眺望もいいので上の階ほど需要があります。
そして、リフォームしやすい間取りは人気が高く、資産価値の面においても高いです。補足として、室内の収納率が1割あると好まれるようですね。
ポイント4 安全面でのリスクが少ない
飲み屋が近くて夜もうるさい、線路に面していて電車の音がうるさい、大きな道路が目の前にあるなど、騒音に悩む物件は買い手が見つかりにくいかもしれません。
さらに、災害リスクが少ないことも重要なポイントです。地震や浸水ハザードマップを調べてから内覧する人も多く、売主自身も地盤やエリアの災害リスクについて把握しておいたほうがよいでしょう。
たとえば、物件の近くに沼地や溜池、用水路がある場合や、土地が昔、川や水田だった、裏に山や崖があるなど、ネガティブ要因になるかもしれません。
中古マンションの資産価値
マンションの資産価値は売却や賃貸に出したときに市場で人気がある物件を言い、9割は立地の良さで決まると言われています。つまり、マンション購入＝街選びが重要ということ。
その街の住みやすさを評価する基準は様々ですが、交通や生活の利便性や、生活の質を高めてくれる環境であるか、安全性は問題ないか、など住みやすい街選びの目安になりますね。
そうしたエリアは魅力があり、マンションも資産価値が落ちにくいと言えるでしょう。
東京カンテイの調査でも、駅に近い物件のほうが価格は下がりくいというデータが発表されています。同じ街で比較するなら、より駅に近いほうが資産価値を維持しやすいとのこと。
とはいえ、マンションが駅に近いというだけでは不十分。そのうえで周辺に商業施設など生活インフラがバランスよく整っているかも重要ということです。
売却を検討している物件の資産価値を知りたいなら、似たような条件の物件の取引事例を検索し、照らし合わせてみるのも一つの手段です。
参考：土地総合情報システム
不動産の取引価格、地価公示・都道府県別の地価調査の価格を検索してチェックすることができる国土交通省のWEBサイト
また、正確に資産価値を知りたい場合は、不動産鑑定士に査定してもらうのもいいかもしれません。ただし、この場合は費用が伴うので、本格的に売却する場合に検討するのがいいですね。
さて今回は、立地が良い街の条件をチェックしましたが、不動産の売却でも目安になるポイントなので、物件の資産価値を確かめたいときには参考にしてみてはいかがでしょうか。
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