皆さん、不動産の購入時に様々な費用がかかると思われているように、不動産の売却時にもやはりある程度費用はかかっているのです。
代表的なもので言うと仲介手数料や各種税金です。
仲介手数料は、媒介契約を締結する際に分かることですが、税金については不動産の種類や面積などそれぞれの条件によって税額が変化されます。
さらに実は譲渡するタイミングによっても税額が変化するので、売却する前からある程度税金について把握しておくことが必要です。
一般的に押さえておきたいポイント！！
まず、家を売る際に必要な税金は、2種類あります。
１、必ず必要な税金・・・印紙税、登録免許税
２、利益が出たときに必要な税金 ・・・住民税、譲渡所得税、復興特別所得税
それではそれぞれの税金についてご説明します。
１、売却時に必ず必要な税金
●印紙税
不動産の売却時に「不動産売買契約書」に印紙を貼るものとして必要となるのが印紙税です。
印紙税とは不動産の契約金額によって変化します。
下記の表から低いもので1万円、高いと10万円もするのです。
●登録免許税
不動産売却時の名義変更に必要となるのが登録免許税です。（物件の所有権が売主から買主に移転する際の登録税）
登録免許税は「固定資産税評価額」×２％です。
こちらは家の規模や構造、築年数などによって評価額が違ってくるものです。
２、売却後に利益が出たら必要な税金
●住民税・譲渡所得税
不動産を譲渡して利益が出た場合、その利益を譲渡所得として「住民税(地方税)」・「所得税(国税）」が課せられます。
不動産の所有期間が「5年以下」か「5年超」かによって下記の表のように大きく税額が変わってきます。
●復興特別所得税
こちらも不動産を譲渡して利益が出た場合、東日本大震災の復興に必要な財源確保を目的として、平成23年から25年間、「復興特別所得税」という税も課されるようになりました。
マイホームの売却時の税金対策
１、居住用財産の3,000万円特別控除
２、居住用財産売却の軽減税率の特例
上記の２つの対策はできるだけ「税額を減らしたい」「節税したい」と考えている人は確実に押さえておくべきポイントです。
ただし、この特例はあくまで「実際に住まれているマイホームの売却」で受けられるものです。この特例を受けるために住民票だけ移したり、短期的に入居したりした場合は適用外となります。
なのでひとつずつ、条件や控除額を確認していきましょう。
居住用財産の3,000万円特別控除とは、一言で言うと、
マイホームを売却した場合、一定の要件を満たすことで譲渡所得から最高3,000万円までを控除できるもの
要件とは、
[ 1 ] マイホームであること
[ 2 ] 物件を売却する相手（買主）が親族や夫婦、同族会社など、特殊な関係でないこと
[ 3 ] 売却した年の前年及び前々年に、3000万円の特別控除やほかの特例の適用を受けていないこと
[ 4 ] 売却した年の前年及び前々年に、マイホームの買換えや交換の特例の適用を受けていないこと
[ 5 ] 売却した不動産に関するほかの特例の適用を受けていないこと
[ 6 ] 災害によって売却する不動産の場合、その敷地に住まなくなった日から3年後の年の12月31日までに売ること
居住用財産売却の軽減税率の特例とは、一言で言うと、
不動産の所有期間が譲渡した年の1月1日において10年を超えている場合、課税譲渡所得のうち6,000万円までは税率を下げることができるもの
6000万円を超えるか超えないかだけで払わなければいけない税金が6%以上も変わってきます。
まとめ
不動産の売却時にどのような税金がどのくらい必要なのか、についてご説明させていただきました。
高額の不動産の売却においては支払う税金は少なくありません。
また、税制や様々な特例を活用することで、節税効果も期待できます。税制の改正等により今回ご紹介させていただいたものは変更されることもあるため、個々の事例については税務署や税理士に相談することをおすすめします。
今回のコラムを読んでいただいて、家を売る際に必要となる税金に対する理解を深めて頂けたら嬉しいです。
これからもよろしくお願いします。
記事執筆者：西 恭平（不動産業歴１７年・宅地建物取引士）「インスタグラム」で西恭平を確認してみよう。
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