海外の不動産を購入している人や、購入を考えている人の多くは、

自分が住むよりも、節税効果がある為だという人も多いでしょう。

確かに、今までは節税効果を期待できたのですが、

それも、もう難しくなるでしょう・・・

海外不動産が人気だった訳と、これからについてみていきましょう

海外不動産が人気の理由

海外の不動産で人気なのが

• フィリピン
• アメリカ
• オーストラリア

が挙げられますね。

日本の芸能人も別荘を所有して人気です。

海外の不動産は日本と違って、物件代金の内訳が土地代よりも建物代の比率が8～9割と高いのです。

更に、国によっては、土地の所有はできないところもあります。

その為、日本の税制が適用されるので、賃料収入を上回る高い減価償却費を計上出来るので、【損益通算】によって節税効果を得ることができたのです。

【損益通算】というのは、日本国内の他の所得と不動産で損をした部分とを相殺することによって、税金が少なくなる事が有るのです。

例えば、年収1000万円の人が、減価償却により不動産の赤字が年間200万だった場合

1000万円-200万円＝800万円で税金が計算されるのです。

日本の所得税は、金額によって税率が５％から４５％まで上がっていきます。

減価償却によって所得金額が下がると税率も低くなるため人気だったのです。

国税局HPより

減価償却は、実際には現金の支払いがあるのではないので、節税効果を得やすいと言われています。

又、５年以上保有していると、日本の「長期譲渡所得」の低い税率が適用されます。

これは、５年以内に売却した短期譲渡所得39％の約半分で20％となるのです。（特別復興所得税は除く）

日本と違って、海外では築年数が古くても手入れをしながら長く住み続けます。古くてもそれほど価値が落ちにくいのです。

これらの節税効果が人気で海外不動産を取得したい理由の1つとなっているのです。

海外不動産のメリットがなくなる？！

今まで人気だった海外不動産ですが、2021年度の税制改正で節税対策が使えなくなるのです。

令和元年 12 月 20 日に決定された財務省の【令和２年度税制改正の大綱】に次のように記載されています。

海外の中古不動産の減価償却で生じた分が、日本の所得と損益通算できなくなるのです。

これは、新たに購入した海外不動産だけではなくて、既に所有している海外不動産の物件も対象となるのです。

この税制改正の対象は、個人の不動産所有者なので今のうちに法人設立をする人や、法人に物件を移す人もいるようですね。

海外不動産は、節税効果も期待できましたが、

「海外に不動産を持っている」

といったイメージも大きく人気だったのです。

ただ、法人になると、個人に比べて税率が大きく変わらないため、節税の効果は魅力が有りません。

又、海外不動産の利回りもそれほど大きくなく、物件の管理状況など見えない部分も多いことから

今後は売却する人が増えていくと見られています。

海外不動産投資のまとめ

2020年度は、民法改正により

• 不動産を所有している人
• 不動産を所有したい人
• 不動産を手放したい人
• 不動産を相続した人

に関連する改正案があり、身近な事となります。

今回ご案内した税制改正の内容は、海外中古不動産に関するもので、

海外不動産の減価償却の節税効果はなくなりますが、

国内の不動産の減価償却は、今まで通り損益通算で計上できます。

このことから、海外の不動産に目を向けていた人も、

今後は国内の不動産にシフトしていく人も多くなるでしょう。