不動産の売却も「時代の波」を読んで売った方が良い理由【解説】

こんにちは、西です!

不動産と言うものを理解した上で売却活動をされることをお勧めします。

何故なら、不動産と言うのもは「上がったり下がったり」する相場と言うものが存在しています!

リーマンショックは2008年に起こりましたが、ちょうどその頃も不動産価格はファンドバブルで、相場でいうと価格が非常に高い位置でした!

しかし、リーマンショックの影響で一夜にして『事業用の不動産は価格が半分になった』不動産も出て来ました。

金融ショックの影響は、金融機関にも影響を及ぼします。

不動産と言うのは、たいていの人が融資を組んで購入しますが、金融ショックともなると、融資の審査が厳しくなり、超優良先にしか融資そのものをしません。

そうなると、購入する人が極端に減るので、価格は下がる一方になり、売りたい人は売るに売れない状態になってしまいます。

一方住宅市場はどのように影響が出たのか!?

先ほどの話は、事業用の不動産のお話であり、価格が半値になるのは、事業用不動産は自分で住む不動産ではなく、「利回り」と呼ばれる不動産から生み出される収入から、価格を算出しますので、価格そのものが上がりやすく、自分で住む訳ではないとすると、購入者は全国というより、外国の人ですら購入の意思がありますので、その分価格に反映されて、いわばバブルのように価格が上昇するということです。

そして、住宅市場はというと、自分で住む不動産になりますので、地域の方が購入するのが大半です。

価格の上昇も、事業用と比べて緩やかに上昇はしますが、極端に価格が倍になったりはしません!!

上昇幅が多くても、1.5倍ぐらいが関の山です。しかし、エリアによっては全く上昇の兆しがなかったというエリアも存在しています。

基本的な考え方として、みんなが欲しい不動産は価格が上がる

東京の不動産価格が何故高いのかというと、人が集まるところであり、誰もが欲しいと思うからです。

ですが、東京でも田舎の方の不動産は一軒家で僅か300万円台で取引されている所もあるので、まさしくエリアによって価格が上昇し、また上昇するエリアは不動産の流動性も高いと言えるのです。

良く売り時はいつ?って聞かれますが、本当の売り時は、価格が上昇局面を迎えている時です。そして正しく「それは今」のことを指します。しかし残念なことですが、峠はすでに超えているので、もし高く売りたいと考えている方は、『今が売り時』と考えていただき、多少の金額の誤差はあまり気にされない方が懸命な判断と言えます!
何故なら、相場そのものが今高い価格の位置にあるので、今売ればだいたい高値圏で売却できたと言えるからです。

逆に価格が下がると一般的な住宅エリアはどうなるのか?

だいたい10%から30%は価格が下落すると思っておかれた方が良いです。

  • 今1000万円で売れる物件なら、700万〜800万に価格変動します。
  • 今3000万円で売れる物件なら、2400万前後にまで価格は落ち込みそうです。
  • 今5000万円で売れる物件なら、4000万前後にまで価格は落ち込みそうです。

場所などを特定している訳ではありませんので上記は一概には言えませんが、今が高いという認識を持っていただくと、理解していただける数字ではないかと思います。

相続した空家を売るなら今が得?

不動産相場的にも今が天の高さであり、すでに峠は超えていて、今は「踊り場」であると判断していますので、もし売却の話が出ているのであれば、不動産投資家としての立ち位置で言わせていただくと、『相続で揉めるなんて言語道断』真っ先に売却の価格を確定した方が良い!!

不動産と言うものは売れにくいものです。売れるときが売り時とも言ったものです!!

ヒントとなるのは、NYダウですので、アメリカ経済の株価が下落の兆候が出て来ましたら、「いよいよか!?」と思っていただければと思います。

長文お読みいただき、有難う御座います。

西 恭平



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