「2022年を境に不動産の価値が一変する」というお話を聞いたことがありませんか？不動産投資に興味がある方なら、一度は耳にしたであろう「2022年問題」について、今一度しっかり理解しておきたいところです。

不動産業界で叫ばれる2022年問題について、なんとなく大変なことが起こる、程度の認識でいる人も少なくないようですが、この問題は都心部を中心として、日本国内の大都市に大きな影響を与えるということが予想されています。

生産緑地法とは

2022年になぜ不動産業界が一変してしまうのかといえば、「生産緑地法」という法律が関係しています。

生産緑地法とは、市町村が市街化区域内にある農地は「農業者が農地としてこの先も管理し続ける義務」があると設定しているものです。

この生産緑地法によって、日本の大都市に農地を持つ人たちは「農地を転用」することができず大変な思いをしていますが、その一方で税制上大きな優遇を受けています。

しかし1992年に施行されたこの法律によって管理されている農地は、この先も永久に農地として活用しなければいけない、ということではありません。

農地管理の義務を解除するためには、農地の管理を義務付けている市町村に対し、農家が買取の申し出を行う必要があります。

そしてこの買取を申し出ることができるのは、農業を行うことができなくなったとき又は生産緑地法の施行から30年を経過したときと決められています。1992年の30年後、つまり2022年が「生産緑地法によって農地とされていた土地の買取申し出ができる」年になるわけです。

これによって、生産緑地法で農地と義務づけられていた土地の多くが解放され、その結果生産緑地を多く抱える大都市部では宅地が過剰供給される恐れがある、このことを「2022年問題」と呼んでいます。

生産緑地法が生まれた背景

生産緑地法について、少し聞いただけでも「なんだか変な法律だな」と感じた方もいらっしゃるかもしれませんが、生産緑地法が生まれたのにはこのような理由が背景にあります。

高度経済成長がとまらぬ日本の中で、どんどん農地が宅地や商業地に転換されていきました。街を発展させるためには人が住まう場所が必要なのは当たり前のことですが、農地が減りすぎることで都市はどんどん緑を失い景観も損ねていきました。

また、「人はいるけれども農地がない」という状況は、食糧供給の観点からも好ましくありませんし、代々農業を受け継ぎ守ってきた農家にとっても「土地を失うかもしれない」という状況は悩ましい問題だったのです。

そのため、農業と都市の共存を図るために生まれたのがこの「生産緑地法」です。

「生産緑地に定められるもの」

生産緑地に定められるものには、次のような決まりがあります。

1. 生活環境を良好に保つための効果があり、公共施設用の用地としても適している
2. 500㎡以上の面積
3. 農業を続けることができる土地である

以上3つの条件がそろった市街化区域内にある農地が対象です。

平成26年度の調査では、生産緑地として保全されている総面積は13,445ヘクタールとなっています。膨大な面積が生産緑地として保全されているわけですが、この総面積のほとんどが、東京都、大阪府、愛知県に集中しているというのも着目すべき点です。

生産緑地法が農家に与えていた恩恵

生産緑地法が保全され続けていたのは、もちろん農地を転用することができないから、ということもありますが、それ以外に農地として利用している農家に大きな恩恵があったことも要因です。

生産緑地法が農家に与えていた恩恵として、主なものに相続税や固定資産税などが大幅に軽減される、というものがあります。

まず相続税ですが、基本的に農業を継承したものが生産緑地を相続すると、その相続税は終身営農とすることで免除されます。

更に固定資産税も軽減され、税制面での負担が最小限で済むというメリットが農家にはあったのです。

生産緑地法が農家に与えたデメリットは

このようなメリットがある中で、それ相応のデメリットも農家にはありました。

まず農地の転用ができず農業をやるしか道がなくなってしまうこと、一度継承してしまうと農家をやめられなくなってしまうことが挙げられます。

特に相続税の関連から、一度相続してしまうと農業をやめた時点で相続税がかかってしまうことから、死ぬまで農家をやっていくしかありませんでした。

もし後継者が病気になり、農業の継続が不可能になったとしても、医師の診断書を持参のうえでいちいち市町村に買取を申し出て生産緑地を解除せねばなりません。

生産緑地の解除を行うためには複雑な手続きを行わなければならず、そのため生産緑地法は「農業をやっていくしかない」と、農家を縛り付けてしまう法でもあるのです。

2022年問題とは？

さてここからは、生産緑地法による2022年問題をさらに詳しく解説していきます。2022年に訪れるという不動産関連の問題は、どのようにして起こってしまうのでしょうか。

生産緑地法30年の節目が2022年！

先ほども少し触れましたが、生産緑地法施行から30年の節目となる「2022年」は、不動産業界に次のような影響を与えると考えられます。

生産緑地法から30年が経過すると、農家は生産緑地の解除のための手続きを行えるようになり、2022年には地方自治体に対し一斉に買取の申し出がなされることが予想されます。

なぜその時に生産緑地の解放行われる可能性が高いのかというと、「2022年に生産緑地を更新してしまうと再び30年は生産緑地として使用しなければいけない」という縛りがあるからです。

農家としても、いくら税制面で優遇されているとはいえ、この先もずっと同じような農業を続けることは難しいのが現状です。農家も農業経営ではなくマンションやアパートを経営したいと考えている人も多いでしょうから、生産緑地が一斉に宅地に転用されるようになるでしょう。

ここで疑問なのが、「買取」の申し出をした土地をどうやって農家が利用するのか？という点です。

生産緑地の買取を申し出ると、まず自治体が買取るか拒否するかを選びます。自治体が買取を拒否した場合、買取あっせんが行われ、そこでも買取がなければ農地として利用するものをあっせんしますが、大抵はいずれも見つからずに終了します。

買取申し出から3か月までに生産緑地の所有移転が行われなかった場合、生産緑地の制限は解除されます。すると元々の所有者である農家は農地としての管理から解放され、自由に転用できるというわけです。

もし、生産緑地が解除された農地のほとんどが宅地として転用・土地活用されてしまうと、人口減少と超高齢化社会を突き進む日本国内で住居だけが増えすぎてしまうことになります。

「人口減少＝賃貸住宅の需要の減少」ということになりますから、不動産の需要と供給のバランスが大きく崩れることになるでしょう。

現在、都心や大都市の賃料は上がり「不動産バブル」の時代ともいわれています。それが2022年問題を皮切りに一気に値下がりすることで、現在不動産投資を行っている人は破産してしまうのではないか、というのが2022年問題の本質です。

この生産緑地法という法律によって、不動産価格が大きく揺らぎ、それによって大きな損失を被る人は数多く出てきてしまうという未来が予測されています。

生産緑地の買取時期延長の決定

しかし2022年はもうすぐそこ、さすがにこのままでは危ないと、国も対策をうってきました。

平成29年の通常国会にて、生産緑地の買取開始時期を延期するという法改案が可決し、地方自治体は30年後より10年ずつ買取時期を延長することができるということになったのです。

この生産緑地法改正により、2022年に一気に放出される予定だった生産緑地も、少しずつ緩やかに解除されていく見込みとなっています。

オリンピックと2022年問題

2022年問題には、生産緑地法だけではなく「オリンピック需要」の終了による地価の下落も含まれています。

東京オリンピックまでは、海外観光客のための宿泊施設整備や会場整備によって生まれる好景気によって、マンション価格は現在のまま高い水準で移行することが予想されています。

ところが東京オリンピックが終了している2022年ごろから、オリンピックによる好景気も終了し、マンションをはじめとする不動産価格および地価そのものが下落していくのでは？と不動産の専門家たちは考えているようです。

つまり2022年問題は、生産緑地の買取時期を延長しても「都心部においては」予断を許さない状況といえるでしょう。都心に不動産を複数所有している方は、慎重に市場動向を見定める必要がありそうです。

2022年問題で何が変わる？

このように様々な事情が絡み合うことが予想されている「2022年問題」、実際には何がどのように変わっていくのでしょうか。

まずは地価の下落に伴い不動産の価値も暴落し、マンションなどの投資物件を含む不動産の価値が全く変わってきます。

ここからは新しくマンションを建てても売れない可能性もあり、既に利用されているマンションやアパートなどにも空室が目立ってくる可能性が高くなります。

価値が下落するということは、個人のマイホーム購入が楽になる一方で「買ったとしても資産価値がない」という状況に陥るでしょう。

近年活発になっていた不動産投資も息をひそめていき、状況によっては収益の出ない不動産を手放さなければいけないかもしれません。

2022年には眠っていた購買層が発掘される

そしてここからが不動産市場の面白いところです。2022年にこのような問題が起きたとしても、その一方で「この時を待っていた」購入待機組が続々と購入に踏み切る可能性が出てきます。

どの媒体のメディアでも、「マンション購入は2022年以降」といい、現在は買い控えるように働きかけています。

2022年までマンション購入を我慢していた人たちが、我慢の限界に到達して続々とマンションを購入する可能性が高いのです。

その結果「需要と供給のバランス」は意外と整っていき、2022年になってもさして不動産市場に影響はないのでは？という専門家もいます。

とは言え、これはあくまでも2022年直近のことであり、さらにその先の未来にはマンションの価値が下落していくことは確かでしょう。

それはやはり、日本全体の人口減少と、超高齢化社会の影響が大きいと言えます。この「住宅を必要とする年齢層」が増えない限りには、ゆっくりとマンションの価値は下がっていくことになるはずです。

不動産をうまく活用するには？

生産緑地法、オリンピック、様々な問題を乗り越えることで、2022年以降も不動産をうまく活用することはできるはずです。

今からできる2022年問題対策も含め、多角的な視点で不動産を活用する方法についてご紹介します。

2022年問題が来る前に売却してしまう

2022年問題を上手に切り抜けるために、2022年以前の最も高く売れそうな時期に売却してしまうこともできます。

まだ価値が高いうちに売却してしまうことで、この先の様々な不安を取り除くことは可能です。

しかしこれでは、将来にわたって持続する収入は得られません。それに加え、大きな売却益は「譲渡所得税」の課税対象になってしまう可能性があります。

安全策をとるのであれば、高い時期に税金を支払ってでも売却してしまい、その売却益をもって2022年問題がどうなるのかを見極めた後再び不動産投資に踏み切るのも一つの手です。

2022年を過ぎてからの空室対策

もし投資用不動産を売却せずそのまま2022年問題に入ったとすると、2022年問題によって空室リスクが高まっていくのは明白です。2022年に入ってすぐ、という訳ではなくじわじわと空室が増えていくことも考えられます。

もしかすると、競合するその他の賃貸と合わせて、家賃を大幅に下げなければいけない事態が来ることもあるでしょう。

それらの危機を乗り越えるために、まずは大手仲介業者に登録し、常に空室が出ないように対策を打っておきましょう。

また、他の賃貸との差を生み出すために「デザイナーによるリフォーム」をするなどして個性をアピールしましょう。画期的で現代的な間取りを意識することで、流行に敏感な若年層を取り込むことができます。

さらにネット広告などの広告をフル活用してください。広告費はかかるかもしれませんが、その後収益を出すことができれば問題ないでしょう。もちろん、収支のバランスを加味して費用をかけ過ぎないように気を付けてください。

これは今も同じですが、この先もファミリー向けよりも単身者向けのワンルームがおすすめです。ファミリー層は、地価の下落とともにマイホームを持つ可能性が高くなります。高い賃料を毎月支払うより、自分の土地をもって戸建てを持つ人が今よりも増えていくでしょう。

しかし単身者であれば、常に需要があります。ワンルームは維持費も少なく済みますし、2022年以降もやはり単身者向けの賃貸にしておくと安心です。

費用を上げて利益をキープ

総収入が下がってしまっても、費用を多く計上することで実質の利益を保てるように努力することができます。

費用を多く計上することで税金を抑え、手元に残る現金は変わらないようにするという考え方です。

費用を計上するためにはローンを利用する手もありますが、この先の情勢が不透明な中で安易に高額のローンを組むのはあまり賢い手とは言えないでしょう。

あくまでも「確実に返済可能な」返済額にしておくよう気を付けてください。

戸建て型の賃貸を経営する

2022年以降の不動産投資では、マンションやアパートではなく「戸建て賃貸」も選択肢に入ってくるでしょう。

2022年以降に宅地が増えるとなれば、アパートよりも建売住宅や戸建て賃貸に魅力を感じるファミリー層が増えることが予測できます。

需要が増えるという以外に、経営者側から見ると戸建て賃貸はアパートやマンションと同じように相続税対策としても利用できるため魅力的です。

ただし不動産投資的な観点から言うと、戸建て型は初期投資の割にリターンが少ないというデメリットがあります。戸建て住宅1戸と同じ建設費用で例えばワンルーム2戸分の小さな賃貸アパートを建てた場合は2戸分の家賃収入があります。

ワンルームアパートであれば、1戸空室が出ても残り1戸で収入を得ることができますが、一戸建てだと1度空室が出れば次の入居者が決まるまで収入はゼロというリスクもあります。

無暗に手を出し過ぎない

最終的に、2022年問題を乗り越えるためには「これからは無暗に投資に手を出さない」ことが、最もリスクを少なくする方法だと言えます。

新しく投資用不動産を仕入れるときには、支出をなるべく抑え、ローン額も大きくしないほうがいいでしょう。

また、2022年問題を控えて「売るなら2018年、買うなら2022年以降」という専門家も多くいます。つまり今が不動産の売り時ということです。

2022年以降も不動産投資家として生き抜くためには、2018年ごろまでに不動産を売却または買取してしまうことも視野に入れておくことをおすすめします。

生産緑地法の大半は大都市圏

生産緑地法と2022年問題についての概要はわかりましたが、この問題が影響するのは日本国内のどこの地域なのかというと、人の多く集まる「大都市圏」に集中しています。

具体的にどこの地域なのか、どのような影響が出るのか予想してみましたのでご覧ください。

生産緑地法が影響する一番の都市は東京都

生産緑地法が最も影響してしまうのは「東京都」です。

東京都は、生産緑地法で制限がかけられている日本国内の土地の約4分の1が集約されています。

現在、東京の地価は激しく上昇しており、この状況は東京オリンピックが終了するまで続くことでしょう。そこから生産緑地の解放により一気に下落してしまうとすれば、その下落幅は相当なものと予想することができます。

しかしそれでも日本の首都であることに変わりはありませんから、地価が下落することで新たな需要が生まれることも考えられます。

東京都には絶えず仕事があり、人が集まりますから、「その時に必要な需要」を見極めることができれば2022年以降も生き抜くことができそうです。

例えばそれまでのワンルームではなく、「シェアハウス」や「海外旅行客向け長期宿泊施設」にしてしまうなど、時代に合わせて経営形態を変えていくのです。それには各種手続きが必要となりますが、長く収入を確保していくためには仕方ありません。

その他の関東地区

東京都以外の関東地区でも生産緑地を多く抱えており、特に神奈川県、埼玉県、千葉県といった、人気の地区に集中しています。

特に神奈川県や千葉県は特に人気の築ですから、生産緑地の多くが宅地に転用される可能性が高いでしょう。

また、埼玉はこれまで東京のベッドタウンとして人気でしたが、東京の宅地が増えることでその人気も下降してしまうことが考えられます。

埼玉県にある生産緑地の解放で、埼玉県ではさらに地価が下落する可能性を秘めています。

愛知県

実は愛知県は、47都道府県中で第5位の地価を誇る大都市です。

そして愛知県も生産緑地を多く抱えており、工場などが多い愛知県でも、関東と同じく宅地に転用される可能性が高いでしょう。

しかし愛知県には仕事が多くあるため、宅地が増え賃貸アパートやマンションが増えることで、日本全国から出稼ぎ目的で長期間滞在する人や、職を求めて移住する人も出てくることが予想されます。

愛知県には海外からの労働者も多いため、賃貸経営にはさほど影響はなさそうです。

大阪府

生産緑地を多く抱える大都市の最後は、大阪府です。

大阪府は47都道府県の中で地価は2位となっています。さすがの大阪府なのですが、全国でも珍しく「賃貸の空き室が少ない」という特徴を持っています。

その背景には「賃貸物件自体が少ない」ということがあり、生産緑地の解放によって逆に賃貸を求めていた層が一気に流れ込む可能性もあります。

大阪府では、解放された生産緑地を求めて不動産会社が土地を求めあう構図が出てくるかもしれません。

農家は不動産経営の方が効率的

さてここまで「2022年問題」についてまるですべてが悪いかのような話が続いてきましたが、本当に2022年問題は悪いことばかりなのでしょうか？

農家の立場から2022年問題、そして生産緑地法の問題を見てみると、悪いことばかりではないことが解ります。

ここからは、生産緑地を解放したい農家の側から見た2022年問題を考えていきましょう。

生産緑地を農地のままで保持するメリット・デメリット

まずは生産緑地を農地として保持し続けるメリットとデメリットについてですが、生産緑地を更新し使用し続けるメリットがあるのは「確実に後継者がいる農家だけ」と言えるでしょう。

生産緑地は、農地として保持しているうちは相続税と固定資産税が大幅に緩和されるからです。

一方でデメリットも多く、その1つとして「新規の建物が建築できない」ということが挙げられます。

生産緑地に指定されている土地は、原則として新築の建物を建設することができません。農業用の倉庫ですら市町村の許可が必要であり、建物を建てるハードルはとても高くなります。

また、生産緑地を相続した人は死ぬまで農業をし続けなければいけません。その理由は「途中でやめるとその時点で相続税がさかのぼって発生するから」です。

2022年以降も生産緑地として使用していくのであれば、それ相応の対策が農家にも必要であると言えるでしょう。

2022年以降に生産緑地を宅地とするメリット・デメリット

では2022年以降に生産緑地を解放し、宅地として利用する場合のメリットとデメリットにはどのようなものがあるのでしょうか。

メリットとしては「農業以外の好きなことができる」ということが挙げられます。今まで農業をやるしかなく収入も限られていたものが、職業にも収入にも制限がなくなるのです。

宅地を賃貸経営に利用するだけではなく、自分で作った野菜を売る商店などにも活用できるでしょう。

農家が農業から解放されることで視野が広まり、その地域が活性化する可能性も秘めています。

デメリットとしては、生産緑地を解除した土地は税金が高くなってしまうことが挙げられます。これまで軽減されていた税金をまともに支払う必要が出てくるのです。

その為、収益の上がりにくい趣味を目的とした活用方法では、将来的には金銭的に厳しくなってしまうかもしれません。

農家ができる有効な土地活用とは

そこで農家ができる有効な土地活用法としておすすめしたいのが「収益性の高い不動産の経営」になります。

賃貸アパートやマンションの経営でももちろん構いませんが、商業施設や観光スポットが近くにあれば、駐車場経営に乗り出してもいいでしょう。駐車場経営では賃貸経営とは異なり固定資産税の軽減はありませんが、建物を建てる必要がなく少ない資金で収入を得ることができます。

そしてやはり最もおすすめなのは「アパート・マンション経営」です。

生産緑地が解除されてしまうと農地と同等であった固定資産税が多く引き上げられてしまうことを考えると、そこからまた固定資産税を下げるためには賃貸物件の建設が望ましいでしょう。

新しく自宅を建てても構いませんが、生産緑地の広大さから、自宅の建設だけでは土地が余りすぎてしまいます。

実は、生産緑地に指定されていない都市部の農家の収入の6割以上が不動産収入というデータも存在しています。

生産緑地を持つ農家は、これだけ「所得を増やせる」要素があるのにもかかわらず真面目に農家を続けてきたわけですが、生産緑地の解除とそこから始まる不動産投資によってより豊かに暮らせる可能性が高いということです。

農家の不動産経営を成功に導くポイント

しかしこれまで真剣に農業に取り組んできた農家の方々でも、不動産投資・経営に関しては素人です。

最後に、不動産経営を成功に導くための5つのポイントをご紹介します。

「1.管理は不動産業者に任せよう」

普段の仕事は農業に専念し、不動産の管理は不動産業者にすべて任せてしまいましょう。不動産管理会社では、入居者の募集からトラブル対応、物件のリフォーム提案、賃貸契約にまつわるすべてのことを請け負ってくれます。

その分管理費用は必要になりますが、自分で経営するよりも確実かつ安心です。

「2.2022年までに勉強しよう」

2022年までもう少しですが、黙って待っているよりはさらに知識を蓄えておくことをおすすめします。

生産緑地解除の手続きについて、不動産経営に関することなど、インターネットや書籍から情報を集めておきましょう。

「3.土地活用セミナーへの参加」

土地活用セミナーというものがあるのをご存知でしょうか。様々な不動産会社が各地で開催していますので、一度参加してみると土地活用についての知識が深まります。

大手不動産会社が行うものだけではなく、各社のセミナーに参加し内容を吟味してみましょう。

「4.不動産会社に相談してみる」

不動産投資や賃貸経営について、実際にやってみようと思ったら不動産会社に相談してみましょう。

自分だけでは理解できないことや、賃貸アパート・マンションの実際について細かく確認・相談してみてください。

生産緑地の中には、地盤が弱いところも多く、そのまま建物を建てることができない場合があります。こうなると土地の改良に莫大な資金を必要としてしまいますので、最終的には不動産会社に買取依頼をすることになるかもしれません。

自分の生産緑地は果たして本当に宅地になるのか、宅地にするためにはどの程度の資金が必要なのか、という点も含めて不動産会社や不動産買取業者と話をしておくことをおすすめします。

「5.税金の相談」

生産緑地を解除することで税負担が増大するというのは冒頭からお伝えしてきましたが、実際にどのぐらい増えるのかということについては、農業の経理でお世話になっている税理士又は会計士に聞いてみましょう。

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まとめ

生産緑地について、疑問点は解消されましたでしょうか。

生産緑地法の影響をダイレクトに受けるのは、生産緑地を所持している農家に他なりません。生産緑地を解除し、宅地に転用したい場合にはまず市町村へ買取の申し出をしてください。申し出から3か月後までに生産緑地に誰も手を出さなければ無事にあなたがその土地を転用し利用できるようになります。

無事に転用できた後は、税金が高くなってしまいますから、すぐに賃貸アパートやマンションを建設または駐車場経営を行うか、それらが無理なら不動産買取業者に買取依頼しましょう。

2022年問題の影響を大きく受けるのは東京都・大阪府・愛知県の3都市です。これらの地域で不動産投資をしている方、特に東京近郊の不動産投資家は注意が必要です。

生産緑地の解除が行われれば、東京よりは影響か少ないと予測されているその他の都市であっても不動産価値は下落する可能性があると考えられます。

2022年、そのタイムリミットまでに自分は一体何ができるのか、所持する不動産が高いうちに買取・売却することも視野に入れて行動する必要がありそうです。

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