実家が空き家になりました…住む？売却？どちらがお得ですか？
相続によって、空き家となった実家を所有することになった人は、少なくありません。
この空き家、放置しておくと社会問題に発展することもあります。
そのため、空き家をどうするか？というのは、深刻かつ大切な問題となっているのです。
空き家対策特別措置法
2015年5月26日より完全施行されたこの法律は、空き家の所有者を、固定資産税の納税記録から特定することを可能としています。
周囲に対して危険性のある空き家と認定された場合、「特定空き家」と呼ばれる、処分の対象となります。
1.改善のための指導および助言
市区町村によって、空き家の所在と所有者が確認された後、最初に行われるのは、改善のための指導や助言です。
具体的には、家の解体や修繕に関する指導や助言となります。
2.固定資産税の特別対象からの除外
指導や助言で改善が見られなかった場合、勧告後に固定資産税の特別対象から除外されます。
居住用の宅地の場合、土地に対する固定資産税は1/6（もしくは1/3）、都市計画税は1/3（または2/3）軽減されるようになっているのですが、特別対象から除外されますと、最高で4.2倍の固定資産税と都市計画税を支払うことになります。
3.改善命令
改善勧告（固定資産税の特別対象からの除外）の後も改善されなかった場合、改善命令として期限付き猶予が出されます。
4.強制退去
改善命令の猶予の期限内で改善が完了しなかった場合、市区町村は、空き家の所有者に対して強制退去ができるようになります。基本的に改善や解体の費用は所有者が支払うことになりますが、すぐに支払えない場合は、市区町村が改善費用を立て替えて、後に所有者に請求することになります。
空き家に住む
空き家に相続人（子どもなど）が住むという選択肢です。
賃貸物件に住んでいた場合、これまで支払っていた家賃を支払わずに済むというメリットがあります。
もうひとつのメリットとして、「実家が残る」という点があります。
「思い出」という何ものにも代えがたいものが残るという、大きなメリットです。
遺産分割
相続した空き家に住む場合、家の名義を「単独名義」にしておく必要があります。
仮に相続人の「共有名義」にした場合、家が相続財産になるわけですから、遺産分割の際には、分割金額を他の相続人に対して、現金で支払うことになります。
そのため、トラブルを回避するためにも、事前に遺産分割の話し合いをしておくことが重要です。
空き家を維持する
所有者が空き家から離れた場所に居住している場合、空き家を維持するという選択肢があります。
空き家を維持するためには、様々な費用がかかります。
1.管理費用
所有者自身で月に1回程度行うのであれば、空き家までの往復交通費がかかります。
地域の管理サービスに依頼する場合は、一ヶ月あたり1万円ほど支払うことで、室外はもちろん、室内に至るまでの確認をしてもらうことが可能です。
2.水道光熱費
居住しないとはいえ、水道代や電気代の基本料金は支払うことになります。
水道や電気が止まると、管理サービスの巡回や清掃の際に不便になるためです。
ガス料金に関しては、空き家で調理をしたりお風呂に入るのでなければ、解約するのもひとつの方法です。
3.固定資産税
前述した「特定空き家」に認定された場合、土地の固定資産税が最大で4倍ほど上がる可能性があります。
4.各種保険
空き家の場合は、住宅用の保険の対象ではなく、店舗などの一般用となります。
火災保険や地震保険、家財保険といった種類があります。
5.修繕費用
空き家といっても、時間の経過とともに劣化する箇所があります。
例えば外壁や屋根は、10年から15年ほどで修繕する必要があるため、そのための修繕費用を用意する必要があります。
空き家を売却する
空き家を売却することで、現金に変えることができます。
大抵の場合、購入金額よりも低い金額になりますが、資産運用などがしやすくなるメリットがあります。
その一方で、売却するためには、不動産会社への仲介手数料や、リフォームやクリーニングの費用、そして登記にかかる費用がかかることになります。
それから、住宅ローンの支払が残っている場合は、完済させる必要があります。
空き家を賃貸物件にする
空き家を賃貸物件にすることで、家賃収入を得ることができます。
居住者がいることで、清掃などの管理の手間の負担が少なくなくなるのもメリットです。
ただし、固定資産税や修繕費用に関しては、維持する場合と同じように発生しますし、賃貸物件にする前にリフォームやクリーニングをすることも考えられます。
家賃収入とのバランスで、少しでもプラスになるのであれば、良い選択肢になるかもしれません。
まとめ
実家が空き家になった場合、相続人が住むことで、実家とその思い出が残るというメリットがあります。売却した場合は、現金に変えることができ、維持した場合にかかる管理費用を支払う必要がなくなります。
実家の地域によって、住む場合も売却する場合も、どちらもお得な点がありますし、そうでない点もあります。
相続した実家を、不動産査定してみてはいかがですか？
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