不動産会社で売却価格は異なる!査定額が変動する理由とは?

不動産会社で売却価格は異なる!査定額が変動する理由とは?

 

不動産の売却を考えたとき、所有者が自ら客観的に価格を判断するのは難しく、不動産会社に査定を依頼するのが一般的です。

 

査定とは、不動産会社が行う土地や物件に対する評価のことですが、土地価額と建物価額を積算する「積算査定」と、収益性から求める「収益還元法」、さらに建物や戸建てに対して「原価法」と呼ばれる方法を適用し、算出しています。

 

不動産市場では収益還元法に基づいて取引されるのが一般的です。

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不動産会社によって査定額が異なる理由

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複数の不動産会社に査定を依頼すると、ほとんどの場合会社によって査定額に差が出てきます。

 

当初の予想を上回る高額がついたり、反対に予想よりも下回ってしまうこともあります。まったく同じ物件にも関わらず、査定価格が変動すると、売り手としては少し混乱してしまいますよね。

 

絶対的な差がつくケースとは反対に「ほぼ同じ」という結果もみられますが、一般的に不動産会社それぞれの査定価格にばらつきが出てくるものです。これは、単純に会社の営業方針や見積もりに差があるため、査定額にも差が付くと考えられますが、査定方法(査定する際のプロセス)が異なるため、価格が変わっている可能性もあります。

 

不動産市場において一般的な収益還元法では、「地域性」「部屋の種類」「構造」「遵法性」「築年数」などが参考にされています。地域性から物件の築年数までを総合的に評価してみると、「表面利回り」と呼ばれる数値が求められます。この表面利回りから、それぞれの不動産の収益性、ひいては査定金額を算出していきます。

 

ここで仮にA社が積算査定を取っていて、B社が収益還元法を取っている場合、同じ物件でも価格に差が出てくる可能性があります。

 

また、同じ査定方法を取っていても、参考にする事例が異なるために、査定金額に差がつくケースもあります。一つの物件に取引事例が複数ある場合、それぞれの不動産会社で参考にする事例が異なると、査定額も変動します。

 

かつて格安で取引された事例を参考にすれば、査定額も安くなります。反対に高額で取引されると、高額な査定額が算出されやすくなります。

 

次に、営業スタイルの違いがあります。

 

不動産会社の方針とも呼べますが、売り出しから最初の3ヶ月で確実に売れる価格を提示するA社に対し、B社は価格調整を繰り返しながら、できるだけ売り手の希望に近い価格に持っていく…という具合に、各不動産会社によって売り方のスタイルが異なります。

 

不動産の販売価格を高額に設定しても、まったく売れない場合もありますし、反対にすぐ買い手がつく場合もあります。その時々のタイミングにもよりますが、ほとんどの不動産会社は確実に売れると見込んで査定金額を算出する傾向にあります。

 

査定金額は、対象となる物件や土地に対して、不動産会社が客観的な取引事例データに基づいて算出する売り出し価格のことです。査定が入ったからといってそのまま売り出し価格が決まるというわけではありません。

 

実際の不動産取引では、売り手が査定金額を考慮しながら希望額を提示し、そこに買い手が合意して初めて契約成立となります。

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正しい査定金額を知る方法

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不動産会社は、それぞれ異なる査定方法や営業スタイルを採用して不動産の価格を決定しています。では、その事実を踏まえたうえで、売り手が本当に適正な査定金額を知るためには、どうすれば良いのでしょうか

 

宅建業法では、各不動産会社が選択した査定の根拠は、必ず明示しなければならないと定めています。つまり、根拠を提示しない会社は法律に違反していることになり、適正な価格を提示していない可能性があります。

 

不動産会社に査定を依頼し、報告を受ける際には、必ず根拠となるデータや査定方法を尋ねるようにして、納得のいくまで説明を求めましょう。

 

たとえば、取引事例の具体的なデータや調査内容、物件に関する情報の正確性など、売り手自身が責任をもって、売買する物件の情報を得る必要があります。

 

次に、売り手自身も不動産の相場を知ることが大切です。

 

国土交通省が提供している「土地総合情報システム」から不動産の相場をチェックするほか、指定流通機構(REINS)が管理する不動産取引情報提供サイトから、過去の取引事例を検索するなどといった方法がおすすめです。

 

できるだけ高く売りたいと思うのが売り手の本音ですから、不動産会社との意思疎通をこまめに図りつつ、売主自身も所有している不動産の価値を客観的に判断するよう努めていく必要があります。

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まとめ

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売り手としては、できるだけ希望額に近いかたちで不動産が売れるのを期待します。不動産会社も基本的に売り手の気持ちを汲んでいきますから、希望額をヒアリングして、納得できる金額に近づけて売りたいと考えます。

 

しかし査定方法や営業スタイルなどに細かく違いが出てくると、トータルの査定額にも差がついてしまいます。

 

希望額を大きく下回ると損になってしまいますから、複数の不動産会社をチェックし、納得のできる説明や査定方法を取ってくれるところを選ぶことが大切です。

 

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