不動産の売却価格に影響する、付加価値のつけ方
一戸建てやマンションなどの不動産は、もともとの条件の他にも付加価値があることで、売却がスムーズに進み、最終的な売却価格にも影響します。
立地条件の7つの付加価値
不動産の付加価値といっても様々なものがありますが、立地条件による付加価値というのも存在します。
実際に住んでいる売主からしてみれば当たり前のように感じることも、物件の購入者にとっては大きな付加価値となることもあります。
1.交通アクセス
最寄駅やバス停からの距離、電車の本数やトータルの通勤時間、始発や終電の時間、急行などの停車駅かどうかや、乗り換えのための待ち時間などがあります。
2.近隣施設
市区町村役場（役所）や小中学校からの距離、郵便局や銀行までの距離、スーパーやコンビニエンスストアまでの距離、飲食店や娯楽施設の数や距離などがあります。
3.自家用車の必要性
地域によっては、自家用車が必要なところもあります。その場合、駐車場までの距離や車を置ける台数の他、屋根の有無、砂利、コンクリート、アスファルトといった敷地の材質も関係します。
4.住まいの環境
治安が良いことや近くに緑が多いこと、静かに生活できることというのも大きな付加価値となります。
5.日当たりの良さと風通し
日当たりの良さや風通しというのも、物件の大切な付加価値となります。
夏の冷房費や冬の暖房費、布団や洗濯後の衣類の乾燥具合にも影響します。
6.共用部分（マンションの場合）
管理人の有無や、ゴミ置き場やエレベーターやエントランス付近の清掃状況、駐車場や駐輪場の数などがあります。
7.開発の予定がある
新しく鉄道の駅ができたり、道路を広げたりといった開発の予定がある地域は、住民の増加が見込まれるため、将来的に不動産の価値を上昇させる要因にもなります。
ハウスクリーニングとリフォーム
一戸建てやマンションの売却の場合、ハウスクリーニングをすることで、付加価値のひとつとなることもあります。
お風呂場やトイレやキッチンといった水回りの箇所だけでもしておくだけで、イメージが変わります。特にレンジフードや換気扇などは、清掃が難しい箇所でもあるため、違いが出やすいポイントでもあります。
リフォームも付加価値のひとつになりますが、かかる費用をそのまま売却価格に反映できるとは限らないため、壁紙を換えたり、故障や不具合のある設備の修理や、部品の交換をしておく程度に留めておいたほうが良いかもしれません。
大規模修繕工事
マンションの場合、長期修繕計画と呼ばれる設備の交換や補修の時期と、それに伴う工事費用の予測を元にして、月々の修繕積立金を決めていきます。
外壁の補修や塗装に関しては10年から12年に1回、エレベーターの扉や内装の交換は15年に1回、給排水設備の交換は30年に1回といったような大規模修繕工事を行うことで、マンションを生活に適した状態で維持します。
例えば外壁の補修工事の後でしたら、外観が大きくイメージアップされるため、付加価値のひとつになります。
ホームインスペクション
一級建築士などの住宅診断士（ホームインスペクター）によるホームインスペクションも、付加価値のひとつとして注目されています。
一戸建てやマンションの外壁や屋根、室内の壁や床の傾斜の程度、水回りや建具の動作確認、屋根裏や床下の点検などを、基本的に目視にて行います。
このホームインスペクションをすることで、設備の不具合や故障箇所を確認できるため、その後のリフォームやリノベーションの参考にすることにつながります。
買主（購入希望者）のリクエストで実施されることもありますが、売主が物件の売却前にホームインスペクションをしておくことで、買主の不安を取り除くことで、売却がスムーズに進むことも考えられます。
長期優良住宅
長期優良住宅とは、文字通り長期間に渡って、快適に安心して居住することができる住宅のことをいいます。
長期優良住宅は、耐震性や構造躯体の劣化対策、内装や設備などの清掃や更新が簡単にできることや、バリアフリーや省エネ、そして居住環境などの条件をクリアしたものだけが認められます。
買主が長期優良住宅を購入した場合、税金面での優遇制度もあるため、お得な付加価値と言えるかもしれません。
既存住宅瑕疵保険
新築はもちろん、中古住宅にメリットの大きい保険です。
建築士が行う検査への合格が加入条件となります。
不動産会社などが加入する法人向けと、売主が加入する個人向けの2つのタイプがあります。
構造耐力の上でメインとなる箇所や、雨漏りを防ぐ箇所に対して保証され、1年間もしくは5年間の保険期間から選ぶことができます。
仮に物件の引き渡し後、保険の対象となる箇所に、重要事項説明書や付帯設備表に記載されていない瑕疵（かし）が見つかった場合、補修費用の補填をしてもらえます。
（全額ではありません）
まとめ
不動産の売却価格に影響する付加価値のつけ方には、立地条件によるものや、ハウスクリーニングやリフォーム、ホームインスペクションや既存住宅瑕疵保険などがあります。
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