頭金0円でもマンションなどの不動産の購入はできるのでしょうか？
マンションなど不動産の物件広告の中には、「頭金0円、月々79800円から購入可」といった、頭金が0円でも購入ができそうなものがあります。
確かに理論上では、頭金が0円でも、住宅ローンが利用できれば、マンションなどの不動産を購入することは可能です。
ただし、その分、返済額が高額になることを覚悟の上で、購入するのであれば、「購入できる」と言えるでしょう。
自己資金0円では難しい
頭金の相場は、マンションなど不動産の物件価格の20%と言われています。
これは、住宅ローンで融資される金額が、新築物件の場合、購入価格の80%というのが由来となっています。
ところが、昨今の住宅ローンでは、金融機関によっては、購入価格の80%どころか、90%や100%というところもあるため、「物件だけなら」頭金0円でも、購入可能ということになります。そう、物件だけなら。
ところが、マンションなど不動産の購入には、物件の購入価格だけが必要なわけではありません。不動産会社への仲介手数料が必要な場合や物件の登記費用、収入印紙代や司法書士への報酬や銀行の事務手数料、他にも新居への引越し費用に新しい家具や家電製品の購入費用などがかかります。
そのため、頭金は0円でも良いとしても、自己資金が0円では、マンションなど不動産の購入は難しいように思われます。
住宅ローン「100%融資」の可能性
仮に自己資金で、マンションなどの購入に関する費用が、支払える見込みがあったとします。
その場合、果たして住宅ローンで物件の購入価格の100%にあたる金額が融資されるのでしょうか？
まったく可能性がないとは言えませんが、「かなり難しい」と思われます。
前述したように、住宅ローンの頭金の相場は物件購入価格の20%と言われています。
例えば、購入価格2千万円のマンションの場合、2千万円×20%＝400万円が頭金の目安となります。
この購入価格2千万円の中には、売主（物件の所有者）の利益が含まれていることも考えられるため、実質的な物件の売買価格は1400万円から1600万円あたりと予想されます。
そのため住宅ローンの返済ができなくなり、マンションを売却することを仮定した場合に、売主の利益に相当する400万円から600万円分の補填を、あらかじめしておく必要があります。20%の頭金は金融機関にとってのリスク回避の目的もあるのです。
諸費用ローンの利用
住宅ローンのオプションとして、マンションなどの購入に関する費用のための、「諸費用ローン」というものもあります。
金融機関ごとに条件や融資金額は異なりますが、住宅ローン審査に通過している人で、一定の条件を満たしていれば利用できるようです。
こちらを利用すれば、頭金0円でマンションなどの物件を購入することに近づきますが、その分トータルの借入金額が増えますし、金利も住宅ローンのみの場合より上昇するため、結果的に月々の返済額の増加ということになります。
とはいえ、それよりも、1年間かけて100万円を貯蓄して、その金額を諸費用に充てるほうが、現実的のように思われます。
融資額を増やすための2つの方法
住宅ローンの融資額を増やすためには、2つの方法があります。
ひとつは、親からの贈与、もうひとつは夫婦の連帯でローンを組む方法です。
1.親からの贈与
親から購入費用のための贈与を受けることで、住宅ローンの融資額を増やすことができます。
住宅購入を目的とした贈与の場合、贈与税の控除が適用されます。
2016年1月1日から2020年3月31日までの間に、省エネルギー住宅に該当した住宅の購入目的で贈与される場合、1500万円までが非課税となります。その他の通常の住宅の場合は、700万円までが非課税になります。
例えば700万円を贈与してもらい、頭金や購入のための諸費用に充てるのも、ひとつの方法です。
2.夫婦の連帯でローンを組む
共働きの夫婦の場合、夫婦の連帯で住宅ローンを組む方法もあります。
仮に夫の年収が500万円で、妻の年収が300万円だった場合、年収800万円として、ローン審査を申し込むということです。
とはいえ、融資額は増えますが、返済責任も2人に分配されるため、夫の返済額が10万円で妻の返済額が5万円の合計15万円の返済ということになります。
それから、団体信用生命保険に2人とも加入する必要があります。
頭金0円のリスク
理論上は頭金0円でもマンションを購入することはできるのですが、実際にはローン審査が通らなかったり、購入できたとしても、返済が厳しくなるというリスクがあります。
そして、住宅ローンの返済が行き詰まってしまった場合、担保となっているマンションを売却して、返済に充てるということになります。
その場合、購入価格よりも低い金額で売却されるケースがほとんどのため、住宅ローンの全額返済ができないことも考えられます。
そのため、不足した残りの金額を返済していくことになります。
まとめ
頭金0円でもマンションなどの不動産を購入することは「机上の理論」では可能ですが、実際には、購入にかかる諸費用や頭金が準備できないと、住宅ローンの審査を通過しないことも考えられます。
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