一戸建てやマンションなどの不動産で民泊を始めるための3つのポイントとは？

ニュースなどで、「民泊」という言葉を見かける機会が増えました。

民泊とは、旅館やホテルや民宿ではない一般の建物で、外国人観光客に宿泊してもらうことをいいます。

日本政府が民泊を促進させるため、法令を整備したり、様々な規制緩和を設けているおかげで、新たな資産の運用として紹介されたり、会社員が副業で行うなど、盛り上がりを見せています。

その一方で、違法な民泊を行ったために、トラブルとなるケースもあり、中には事件化したものも見受けられます。

ここでは、所有している一戸建てやマンションなどの不動産で、民泊を始めるための3つのポイントについて解説していきます。

①物件が法令遵守していること

本来民泊は、外国人観光客を有料で建物に宿泊してもらうため、旅館業法の違法となってしまいます。無料で宿泊してもらうのであれば問題はないのですが、そのため、法律を改正したり、民泊を合法化させる条例の施行がされています。

国家戦略特区内

国家戦略特区内であれば、民泊を旅館業法の適用外にする条例です。

例えば、国家戦略特区のひとつである東京都大田区では、観光客が7日以上滞在することと、行政の立ち入り調査がいつでもできること、そして近隣の住民に対してあらかじめ知らせておくことを条件として、民泊が可能になるようにしています。

旅館業法施行令の一部改正

2016年4月1日から、民泊を可能とするための旅館業法施行令の一部改正が施行されました。

1.「3.3平方メートル」への改正

これまでは旅館業として登録する際に、宿泊者を迎える客室の延床面積が「33平方メートル以上」であることが条件となっていました。

改正後は、宿泊客10人未満の場合、宿泊客一人あたり3.3平方メートルの面積が確保できれば民泊が可能となったのです。

そのため、計算上では宿泊客2人の場合、客室1つあたり6.6平方メートルの広さがあれば、民泊ができることになります。（1坪はおよそ3.3平方メートルであり、ほぼ畳2畳分です）

2.フロントの設置義務の緩和

これまでは旅館業をする際に、玄関帳場（フロント）を設置することが義務付けられていたのですが、宿泊客が10人未満の場合は、一定の条件をクリアしていれば玄関帳場（フロント）を設置しなくても民泊が可能となりました。

その条件とは、玄関帳場（フロント）の代わりになる設備があることと、緊急災害時の対応が速やかにできることの2つです。

②ホテルなどの宿泊施設と同様の管理

外国人観光客を民泊施設に紹介する「Airbnb」からは、スマホやパソコンから簡単に予約ができるようになっており、人気の民泊施設の中には半年先まで予約が埋まっていることもあるようです。

宿泊料金の相場は、一泊につき家賃の10%と言われています。そのため、民泊を行うことで、家賃収入よりも多い収入を得ることも可能となっています。

民泊施設では、宿泊客との予約に関するメールのやり取りや、鍵の受け渡しの他、施設の清掃や片付けが必要となります。外国の観光客と会話をすることになるため、英語などの外国語を身につけておくことも重要なポイントとなります。

予約や清掃などの業務を代行してくれる会社もあるため、そうしたサービスを利用するのもひとつの方法です。

③トラブルの可能性

民泊施設として、Airbnbに登録できるパターンには、「個室」「シェアルーム」「貸切」の3種類があります。

部屋の使い方については、あらかじめ施設の管理者が基本的なルールを決めておき、宿泊客に守ってもらうようにしている施設が大半です。

とはいえ、すべての宿泊客がルールを守ってくれる人ばかりではありません。

深夜に宿泊客以外の人を集めて民泊施設で騒いだり、ゴミ出しのルールを守らずに共用部などに捨ててしまったりなど、近隣住民とのトラブルとなるような行動をする人たちも存在します。

そして外国の事例では、民泊施設での事故による死傷者もいるようです。

その結果として、苦情処理はもちろん、物件の資産価値が下落することも考えられます。

民泊に向いている物件とは？

民泊を始めるとしても、向いている物件とそうでない物件があります。

1.一戸建て

・隣の家との距離が近すぎないこと（騒音が出る可能性があるため）

・川や林や森の自然環境や、飲食店から離れていること

（害虫が発生する可能性があるため）

・近くにゴミ捨て場があること

・保育園や幼稚園や小学校が近くにないこと

（子どもの親が通報する可能性があるため）

2.マンション・アパート

・エレベーターの有無

エレベーターがあれば問題がないのですが、エレベーター無しの物件の場合は、3階より低い物件の方が向いています。宿泊客は大きなスーツケースなどの荷物を持っている可能性があるためです。

・24時間対応のゴミ捨て場があること

・建物の1階や地下に飲食店がないこと

（害虫が発生する可能性があるため）

・キーボックスが取付可能なこと

（無人でも鍵の受け渡しや返却ができるように）

3.両方に共通するポイント

・最寄駅から近い、もしくは最寄駅からわかりやすい位置にある

・近所にコンビニエンスストアやスーパーがある

・警察署や保健所、学校や役所などが近くにないこと

（民泊に非協力的な場合が考えられます）

まとめ

一戸建てやマンションなどの不動産で民泊を始めるための3つのポイントには、物件が国家戦略特区内にあり、旅館業法施行令の一部改正に対応していることと、ホテルなどの宿泊施設と同様の管理ができることと、トラブルの可能性を理解して適切な対処ができることがあります。

民泊が可能な物件を、不動産査定してみてはいかがですか？

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