不動産売却の売買契約時に行われる重要事項説明ってなんですか？
不動産売却の売買契約時には、宅地建物取引士より重要事項説明が行われることになります。
重要事項説明には、マンションなどの物件や売買取引に関する内容や条件が記載されている重要事項説明書とともに行われ、説明後に購入者（買主）が署名および押印することで、売買契約へと進むことができます。
重要事項説明とは？
重要事項説明の時には、説明をする宅地建物取引士の資格証（宅地建物取引士証）の提示が義務付けられています。もしも提示がなかった場合には、一応、「宅地建物取引証」の提示のことを尋ねてみたほうが良いでしょう。
重要事項説明書には、不動産に関する専門用語や、法律用語が多いため、すぐに見て理解するのは困難と思われるため、できれば売買契約時ではなく、その前に重要事項説明書のコピーをもらうようにして、不明点があれば自分なりに調べておき、疑問点があれば質問をあらかじめ準備しておくことが大切です。
重要事項説明によっては、マンションなどの物件の購入をやめることも考えられますので、不動産会社や売主との日程の調整をして、きちんと考慮できる時間を作るようにしましょう。
重要事項説明書、8つのチェックポイント
重要事項説明書とは、物件や取引の内容や条件とともに、重要事項説明を担当する宅地建
物取引士の記名および押印がされている書面です。
1.最初の確認事項
まずは説明者に、宅地建物取引士証を提示してもらい、宅地建物取引士であることを確認します。無資格者の場合には、法令違反となるため、注意したいところです。
その際、書類を作成した不動産会社の立場が、売主なのか売主の代理なのか、売主に依頼された仲介なのかということの説明もあります。
2.物件の項目の確認
物件の項目には、物件の概要が記されています。物件の所在地や登記簿（登記事項証明書）に記載された土地や建物の面積などを特定しています。ここで、実際の物件の面積が、チラシやパンフレットとの違いがないか？という点を確認します。
物件に対して抵当権の設定がある場合には、抵当権の抹消時期の確認をしてから、その日付を契約書に記してもらいます。
抵当権の抹消がない物件は、購入することができないため、必ずチェックしましょう。
3.法令上の制限の確認
法令上の制限の項目には、都市計画法および建築基準法による制限内容が記載されています。
まずは住宅が建てられるエリア（市街化区域）であることを確認し、用途地域や建設可能な建物の高さや面積の制限をチェックすることで、予定している建物が建築できることを確認します。
エリアによっては、増改築や建て替えに関する制限もあるため、その点もチェックしておきましょう。
4.道路その他のインフラの整備についての確認
物件が私道に面している場合、私道の権利関係や利用負担の有無について記載されています。
次に、電気やガス、上下水道といったインフラ整備や負担金の有無について記されています。
5.その他物件に関する事項の確認
未完成の新築物件の場合、完成した際の建物の形状や構造、外装の仕上げや設置される設備などが記載されます。
続いて、造成宅地防災区域内や津波災害警戒区域内、アスベスト（石綿）使用調査や耐震診断、住宅性能評価といった項目の有無や内容が記されます。
もしもこれらの項目に「有」があった場合、詳しい内容や費用の負担、物件の利用制限や影響について尋ねておきましょう。
6.マンションに関する事項の確認
マンションに関する事項では、建物の形状や外装や内装の仕上げや構造、設置される設備が記載されます。
続いて、敷地に関する権利や種類の内容説明、共有部分に関する規約、専有部分の用途や利用制限、専用使用権や管理費や修繕積立金に関する定めや、管理の委託先（管理会社）が記されます。
特に借地権の有無や、管理費や修繕積立金の金額をチェックしておくと良いでしょう。
7.契約条件に関する事項の確認
この項目には、契約条件の中でも、最も重要な内容が記載されています。
物件の売買金額およびそれ以外にかかる費用、契約解除に関するもの、損害賠償や違約金、手付金や預かり金の保全措置が記載されています。
無理のない適切な契約内容であるか？ということがチェックポイントとなります。
8.その他の事項の確認
その他の事項では、金銭の貸借のあっせんや瑕疵担保責任の履行、割賦販売に関する事項や供託所について、該当項目がある場合に記載されます。
もしもこの中で該当する項目があった場合には、内容はもちろん、物件の購入後の対応や諸々の影響について詳しく聞いておきましょう。
まとめ
不動産の売却時に行われる重要事項説明は、宅地建物取引士が担当することが義務付けられています。
重要事項説明書には、物件の項目、法令上の制限、道路に関する事項やインフラの整備、未完成の物件に関する項目やマンションに関する項目、そして契約事項や瑕疵担保責任の履行などが記載されています。
文字通り「重要な事項」なので、面倒がらずに、必ず売買契約前に内容を確認しておくようにしたいものです。
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