不動産の「事故物件」の売却はできる？「事故物件」を防ぐ方法はある？

不動産の買い主や購入希望者は、その不動産にどのような「瑕疵」が隠れているかが気にかかるものです。特に「事故物件」と呼ばれる物件については、過去にどんな事故が起きていて、どんな欠陥が残っているのかを気にされる方は少なくありません。

事故物件とは、土地や建物、アパート・マンションなどの中で、物件の本体もしくは共用部分のいずれかにおいて、前の居住者が何らかの原因によって死亡した経歴を持つ物件のことを言います。事故や事件、自殺や天災など、何らかの事情によって居住者が死亡していることが瑕疵とされます。

所有者（売り主）にとっては、所有する不動産の価値が下がるということで、事故物件であることを公表せずに売り出したいと考えている方も多いようです。しかし残念ながら、宅地建物取引業法によって「訳アリ物件」には告知義務が定められています。

・事故物件の売却はできるのか

雨漏りや建物の傾き、白アリの被害などに遭った「物理的瑕疵物件」は、建て替えやリフォームなどによって改善することができますが、事故物件のような心理的瑕疵物件は、入居者にとっての不安要素がつきまといます。病死や事故死ならばまだしも、自殺や殺人事件などの事例が出てしまうと、そこに住みたいと思う人の数は大きく減少してしまいます。

しかし、事故物件でも確実に売れないというわけではなく、正しく過去の事例を公表し、相応の処置や対処を取ってさえいれば、購入希望者が現れやすくなります。瑕疵を隠すのではなく、きちんと説明して買い手側に納得していただくことが売却を成功させるポイントになります。

一つの方法として、事故物件になってしまった後はその情報を隠そうとするのではなく、公表を行うこと。そしてその不動産について、リフォームやリノベーション、場合によっては建て替えや更地化するなどの方策を取ることです。お清めやお祓いなどを行うなどして、心理的負担を軽減するという方法も有効です。

買い手側にもさまざまな人がいますので、事故物件でも特に気にならない、とりあえず所有さえできればOKと考える方もいらっしゃいます。そのような柔軟な発想の買い手と巡り合えば、事故物件でも十分売却が可能になります。

ちなみに、所有している物件が事故物件にならないように防ぐということは難しく、普段から入居者の状況にしっかりと目を配ることや、事故につながりそうなリスクを見つけて対処するといった対応策をこまめに講じていく必要があります。

たとえば、物件の内外に防犯カメラを取り付けたり、火災が起きても延焼を防ぐような防火対策を施す、転落の可能性がある階段やベランダに安全対策を施す、といったさまざまな工夫を盛り込むことが重要です。

・事故物件を上手に売る方法

事故物件は一般の物件とは違い、売却に時間がかかる傾向にあります。しかし、売却の手順については他の物件とまったく同じで、不動産会社に売却の相談をしてから、会社側の判断にしたがって手続きを進めていくことになります。

不動産会社の中には事故物件を遠慮したいというところもありますので、事前に事故物件の取り扱いが可能かどうか話し合うことが大切です。

事故物件を売却する具体的な手順としては、まず不動産会社に連絡をして、売買が可能かどうか問い合わせをします。「可能」という返事がもらえたら、現地調査から査定に入ります。

この時、一社だけに査定を依頼するのではなく複数の不動産会社に査定をしてもらうことで、物件の正しい相場が把握しやすくなります。

「事故物件は通常の相場よりも安く買い叩かれる」という見方もされていますが、事故が発生した部屋や場所を修繕したり、内装の変更や修繕、お清め・お祓いなどをすることによって、本来の相場よりも高く買い取ってもらえる可能性があります。リフォームを行った箇所はアピールポイントとして、詳細に不動産会社に説明するようにします。

不動産会社の仲介によって購入希望者や買い手が現れたら、一人でも多く内覧に来てもらい、価格交渉を行いましょう。売却までの段取りは不動産会社にお任せし、売り主自身は聞かれたことに誠実に答えるようにすればうまくいく可能性がアップします。

事故物件の場合価格交渉で多少不利という見方がされていますが、修繕や修築、リフォームなどを行うことによって、不利な状況を少しでも売り手有利な方向に導くこともできます。

交渉によって売却価格が一致すれば、売買が成立します。後は不動産会社の進行に任せて、正規の売買契約を結びます。

不動産会社に仲介に入ってもらう以外にも、物件を直接買い取ってくれる買取業者に売却する方法もあります。この方法では、一般的な物件の相場よりも価格が下がる可能性がありますが、「売れ残るよりは売った方がいい」というお考えの売り主にとっては、買い手を探す手間が省けるため便利な方法と言えるでしょう。