買い手も気になる不動産の売値に影響する「環境瑕疵」の注意点

瑕疵（かし）とは、マンションなどの不動産の「不具合」や「欠陥」のことです。

瑕疵には「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境瑕疵」の3種類があります。

瑕疵は、不動産の売値に大きく影響し、瑕疵の度合いによっては損害賠償を請求されたり、契約解除となることもあります。

物理的瑕疵

物理的瑕疵には、雨漏りやシロアリの被害、建物の傾斜などが当てはまります。

不動産の売却で、売主は買主との売買契約を結ぶ時には、売買契約書と重要事項説明書を提出することになります。その際、重要事項説明書と一緒に提出するのが、付帯設備表と物件情報等報告書です。

物件情報等報告書には、もし雨漏りやシロアリの被害、建物の不具合や傾斜などの物理的瑕疵があるようなら記載されているはずなので、必ず確認しておきましょう。

心理的瑕疵

心理的瑕疵には、過去にその建物で「自殺や殺人事件があった」物件が該当します。

一般的には「事故物件」と呼ばれるものです。

こうした心理的瑕疵があった物件は、法律上では「告知事項」として記載することが義務付けられています。

ただ、必ずしも「事件後のいつからいつまで」といったように、期間が決まっているわけではないため、注意が必要です。

環境瑕疵

環境瑕疵には、近隣からの騒音や異臭や振動や日照障害の他、暴力団の事務所がある、暴力団員が居住しているといったことが該当します。

環境瑕疵に関しては、物件の購入前のリサーチで、周辺の環境をチェックしたり、物件の管理会社に、過去に入居者から騒音や異臭や振動などのクレームの有無を尋ねることで、そうした物件を見分けることは、ある程度までは可能です。

特にこの中でも暴力団事務所に関しては、告知事項となっているため、売主は買主に対して事前に知らせておく必要があります。

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瑕疵が見つかった場合

売却した物件の引き渡し後に、瑕疵が見つかった場合、契約解除の理由となります。

もしも事前に売主が買主に対して、瑕疵があることを説明していなかった場合には、契約解除および損害賠償請求ができることになっています。

事故物件

先述した「心理的瑕疵」に該当する物件のことをいいます。

事故物件は、「入居者が集まらない」「入居者が見つかっても家賃が減額になる」といったリスクがあるため、家主としては歓迎できない物件と言えるかもしれません。

事故物件を完全に防ぐことは難しいのですが、事故物件となるリスクを減らすためには、2つの方法があります。

保険に加入する

保険会社の中には、入居者の自殺が理由で事故物件となった場合、建物が復旧するまでの期間の家賃収入に対して保険が適用されることがあります。

保険が適用されるのは、入居者の自殺や事故による死亡が原因で減ってしまった家賃収入の補填や、清掃や遺品管理などの原状回復費用です。

保証内容ごとに違いはありますが、100万円から200万円の間となっています。

保険の期間は1年から2年であり、保険料は家賃の金額に応じて決められます。

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損害賠償請求が可能

入居者が建物内で自殺してしまった場合には、入居者の遺族および連帯保証人に対して、損害賠償請求ができます。

自殺がなければ得られたであろう家賃収入の損害金額および、部屋の改修にかかる費用が認められることが多いようです。

瑕疵担保責任とは？

売却した不動産物件に瑕疵が見つかった場合に、売主が買主に対して負う責任のことです。事前に付帯設備表や物件情報等報告書で説明してある瑕疵に対しては、対象外となっています。

瑕疵担保責任の期間は、物件の引き渡し後1ヶ月から3ヶ月となることが多いようです。

物件によっては、売主の瑕疵担保責任が免除されることもあります。

そして不動産会社が売主の場合は、引き渡し後2年間が瑕疵担保責任の期間になります。

売買契約書に瑕疵担保責任の期間は記載されていますので、必ず確認しておくことが後のリスクを防ぐことにつながります。

住宅瑕疵担保責任保険

マンションなどの中古住宅に適用される保険です。

売主が「既存住宅瑕疵保険」と契約することで、瑕疵担保責任による修繕費用の補填ができるようになっています。不動産会社などの法人はもちろん、個人の売主も加入できる保険です。

条件は、建築士の検査に合格している物件であることです。

マンションや一戸建てなどの物件を売却する前に、一級建築士によるホームインスペクション（中古住宅診断）を利用することで、瑕疵に対するリスクの回避にもなります。

ホームインスペクションでは、建物の外壁や床や壁の傾斜のチェックや、台所やトイレなどの水回りや建具の動作確認をすることで、建物の劣化具合や、新築時の施工の不良箇所を知ることができます。

まとめ

瑕疵には「物理的瑕疵」「心理的瑕疵」「環境瑕疵」の3種類があります。

売主は物件に瑕疵が認められる場合、売買契約時に提出される「付帯設備表」や「物件情報等報告書」にて、買主に報告する義務があります。

物件の引き渡し後に瑕疵（かし）が見つかった場合は、損害賠償の対象になり、契約解除の可能性もあります。

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