売値に影響する？不動産の売却と「都市計画法」の関連性
不動産の売値はできるだけ高いほうがいいに決まっています。少しでも高く、不動産はできるだけ高い価値がついたほうはいいのは誰でも同じ考えではないでしょうか。でもできるだけ高く売りたい、そう考えるだけでは、自分の理想通りに売れるとは限りません。不動産を売るときにはいろいろなルールがあります。そのルールをしっかりと知っていますか？
売値に影響するといわれている、都市計画法について、今回はお話ししていきます。
都市計画法って何？
自分の土地であれば、自分がどんな風に使ってもいい、というわけではありません。それぞれルールが定められています。これは、国や自治体には、国民が健康的で文化的な都市生活を送れること、そして機能的な都市活動が確保できること、そのために整備する役目があります。そういったことを守り続けるために、定められているのが都市計画法なのです。
都市計画法は昭和43年、6月15日に定められました。
「都市の健全な発展と秩序ある整備を図り、もって国土の均衡ある発展と公共の福祉の増進に寄与すること」
が目的です。
都市計画の対象区域について
都市計画区域は都道府県が指定しています。整備や開発、保全する必要がある区域が指定されることになるのですが、その範囲は市区町村の区域といった限りはなく、複数の市町村にまたがることもありますし、一つの市町村がそれぞれ異なる都市計画区域になっていることもあります。
都市計画区域の要件も定められています。
・市の中心市街地を含む区域
・下記のいずれかに当てはまる、中心市街地を含む区域
人口が1万人以上、商工業やその他の都市的業態に従事する人数が全就業者の50％以上
10年以内に上記に該当すると認められる
中心市街地の区域内の人口が3千人以上
温泉やその他の観光資源で人が集まるため、都市環境の形成を図る必要がある
火災や震災などの災害で建築物が減失、復航を図る必要がある
・都市開発区域（首都圏整備法・近畿圏整備法・中部圏開発整備法）
・新たな住居とし、工業都市などとして開発や保全をする必要がある区域
これらが都市計画区域の要件です。この要件に沿って、人口が1万人未満の場合や半数以上が農業や漁業に従事する場合などは都市計画区域として指定されません。とはいえ、平成25年時点で国土の約27％が都市計画区域となっているのですが、今現在、全人口の95％近くは都市計画区域内に住んでいるといわれているため、圧倒的に当てはまる人が多いでしょう。
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都市計画区域の分類
都市計画区域には2つの区分があります。市街化区域と市街化調整区域です。この区分を線引きと呼びます。
市街化区域は、既に市街地を形成している規制市街地など、またはおおむね10年以内に優先的で計画的に市街化を図る区域となります。市街化調整区域は、市街化を抑制するべき区域となります。
線引きは規制市街地や大都市に係る都市計画区域となって政令で定められている場合、義務になります。しかしそれ以外の地域では線引きをするかどうかは都道府県が選択できます。
不動産と都市計画法の関係
都市計画法や都市計画区域について知ったところで、不動産との関連性を確認してみましょう。市街化区域と市街化調整区域では、正反対になります。不動産が市街化調整区域に位置している場合は、市街化が抑制されているために、原則として建物が建築できない地域です。買った際に再建築できるのか、そしてその場合用途に制限はないか、建ぺい率や容積率はどうかというような調査が必要です。市街化区域の場合は建築基準法などの規定に適合するのであればOKというようになっているので、いわゆる普通に家が建てられる地域、ということになりますね。
しかし建築確認は必須です。建築確認を受けてOKが出たら建てることができます。
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都市計画法が不動産売却にどう影響する？
不動産を売る側になると、気になるのが都市計画法によって不動産の売却価格が低くなってしまうことです。やはり購入する側は、できるだけ自由に建物が建てられる土地を求めますし、中古住宅だったとしても、これから自分たちでリフォームなどをする上で、ある程度自由な状態で建築できることを望みます。そのため、色々と制限がかかってしまう地域の不動産は、少し金額が下がってしまう可能性もあるでしょう。
ただし、買う側もその安い値段に惹かれて、都市計画法によって値が下がってしまう土地を探している、という人もいます。やはり売却価格にはどうしても影響してしまうのですが、狙って探している人もいることを知っておけば、売るときにターゲットに向けて販売活動をすることができますよね。
まずは自分の土地がどのような状態なのか、知ることから始めてみましょう。都市計画法についてあまり詳しく知らないという人は多かったでしょうが、売る側として知っておきたい重要なポイントです。売値に影響してしまうことなので、しっかりと知識として知っておいてくださいね。
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