親から相続した賃貸マンションやアパートは不動産業者に売ったら大損する？【最も高く売れる】且つ、誰も知らない合法的節税術

こんにちは、不動産売却マスターの西です

相続した賃貸マンションや、ビル、又はロードサイド店舗（コンビニ）や、大きな土地（事業用地）に関しては、販売方法が異なり、それぞれ専門知識と経験が必要になり、一歩間違えますとあなたは数千万円の大損をしてしまうかも知れません！

特に、今回は賃貸マンションにフォーカスしますが、賃貸マンションを誰に売ったら最も高く買ってくれるのか？を把握することから始めましょう！？

まず初めに、不動産会社が、不動産屋系の業者が買主でいると言っていた場合、その業者はあなたのお金がどうなろうが知ったことがない！つまりは、自分の懐のことしか考えていないでしょう。

これは、大手であれ中小であれ関係ありません！あなたが特段、半年ほどかけて高く売りたいと思っていたにも関わらず、すぐに買ってくれるところを紹介するというのは、本当に筋違いな話です。

その最大の理由は、不動産業屋系、、それすなわち、「不動産屋、不動産屋上がりの独立系、セミプロ、家主業や大家」この辺りの名前をすぐに出す奴は、早く売ってしまい手数料が欲しいのがバレバレです！

これは、某大手の事業用を扱う不動産仲介でも同じ話です！！

つまりは、値段がすぐに出て、相場よりも安く買いたい人であれば、購入の値段がすぐに出て当たり前の話なのであり、すぐに買ってくれるかも知れませんが、高くでは売れません。

逆に、一般のお客さんで賃貸マンションが欲しいという人に売った方が高く売れます！

不動産屋も、賃貸マンションを保有目的であれ、転売目的であれ再販売します。だったら、その再販売価格で最初から賃貸マンションを売った方が良いに決まっております。

上記のことに注意を払えば、あなたほ数千万円も損をすることがありませんのでご安心ください。

【警告】賃貸マンションやアパートは不動産業者に売ると大損する理由を徹底解説！！

親から相続した賃貸マンションやアパートを売却する

### 高く売るためのポイント

1. **市場調査を行う**: まず、物件の市場価値を正確に把握することが重要です。近隣の類似物件の売買価格を調査し、適正な価格設定を行いましょう。

2. **複数の不動産業者に査定を依頼**: 一社だけでなく、複数の不動産業者に査定を依頼することで、より正確な市場価格を知ることができます。

3. **物件の魅力を最大化**: 内装のリフォームやクリーニングを行い、物件の魅力を高めることで、より高い価格で売却できる可能性があります。

4. **売却時期を見極める**: 不動産市場は季節や経済状況によって変動します。市場が活発な時期を狙って売却することで、より高い価格で売れる可能性があります。

### 合法的な節税術

1. **小規模宅地等の特例**: 相続税の計算において、一定の条件を満たすと土地の評価額を大幅に減額できる特例があります。これを活用することで、相続税を節税できます。

2. **不動産の評価減**: 賃貸物件の場合、空室率や修繕の必要性を考慮して評価額を下げることが可能です。これにより、相続税や譲渡所得税を抑えることができます。

3. **譲渡所得の特別控除**: 長期保有している不動産を売却する場合、譲渡所得に対する特別控除を受けられることがあります。これにより、税負担を軽減できます。

4. **税理士に相談**: 専門家のアドバイスを受けることで、最新の税制や特例を活用した最適な節税対策を講じることができます。

これらの方法を組み合わせることで、相続した賃貸物件をより高く売却し、かつ税負担を軽減することが可能です。具体的な状況に応じて、専門家に相談することをお勧めします。

併せて読みたい：相続した賃貸マンションを高く売りたいあなたに

最も高く売れる方法と合法的節税術について

## 売却時の税金と費用

### 譲渡所得税

– 賣却益（売却金額から取得費や諸費用を差し引いた金額）に対して課税される税金です。取得費や諸費用を可能な限り計上することで、売却益を少なくし、税金を抑えることができます.

### 印紙税と登録免許税

– 売却時に発生する他の税金として、印紙税と登録免許税があります。特に、登録免許税は不動産に関する登記を行う際に課税されます。例えば、事業用ローンの残債を一括返済して抵当権を抹消する際にも登録免許税がかかります.

### 仲介手数料など

– 売却手続きには仲介手数料、一括返済の手数料などもかかるため、これらの費用を把握しておくことが重要です.

## 節税のポイント

### 取得費、譲渡費用の計上

– 売却益を少なくするために、取得費や諸費用（購入代金、建築費用、手数料、測量費など）を可能な限り計上することが重要です。特に、相続税を取得費に加算する「相続財産を譲渡した場合の取得費の特例」を利用することで、売却益を減らし、税金を抑えることができます。ただし、この特例を利用するには、相続から3年10カ月以内に売却する必要があります.

## 相続税対策と不動産の評価

### 不動産の評価

– 不動産を相続税の対策として利用する場合、不動産は実際の価格よりも低い評価で計算されることがあります。特に、賃貸に出すと評価額がさらに低くなるため、相続税を低く抑えることができます。例えば、土地に賃貸アパートを建設すると、評価額が大幅に引き下げられることがあります.

### タワーマンションの利用

– タワーマンションは、実際の売買価格と相続税評価額の差が大きいため、相続税の節税に効果的です。ただし、評価方法の見直しにより、低層階と高層階での評価額の差は以前ほど大きくなくなりました。相続税に詳しい税理士のアドバイスを受けることが重要です.

## 売却方法と注意点

### 売却のタイミング

– 売却のタイミングは重要です。固定資産税の納税時期や市場の状況を考慮して、最適なタイミングで売却することが推奨されます.

### 管理の負担

– アパート経営には管理の負担が大きいため、管理が不安な場合は管理会社に委託することを検討することができます。親が自主管理をしていた場合は、親の管理方法を踏襲することも重要です.

## 合法的節税術

### 会社設立と株式贈与

– 会社を設立し、不動産を会社名義で購入し、賃貸に出す方法もあります。会社の株式を相続者に贈与することで、贈与税や相続税を一切負担することなく財産を移す方法があります。ただし、期間が短い場合は課税を免れる意図があったと判断されることがあるため、注意が必要です.

### 貸家建付地の評価

– 土地に賃貸アパートを建設することで、評価額を大幅に引き下げることができます。例えば、5,000万円の土地にアパートを建設すると、評価額が3,950万円まで低下することがあります。さらに、小規模宅地等の特例を適用すれば評価額は半分になることもあります.

これらのポイントを考慮することで、親から相続した賃貸マンションやアパートを最も高く売却し、合法的に節税することができます。特に、取得費の計上や早めの売却、不動産の評価方法の利用が重要です。

最後に、賃貸マンションを相続したが、親が購入時の契約資料などを紛失してしまっていて、何も書類が見当たらない場合の注意点！！
これは非常に厳しい税率が設定されます。まず、買った時にいくらで買ったかが分からない場合、売った価格に５パーセントを掛けた価格で買ったことになります。つまりは、、、
２億円で賃貸マンションを売りました。しかし、親が幾らで買ったか分からなく、契約書類も見当たらない場合は、売った額に５パーセントを掛けた額が買った時の価格と見做されるので、２億円掛ける５パーセントで、１０００万円で買ったことになります。
そうなると、手数料や相続登記などの費用負担は経費となりますが、ざっくり１８０００万円ほど利益が出たことになり、長期譲渡所得の２０パーセントの税率が掛けられて、３６００万円も税金を払わなければなりません！！
でも安心してください！もしあなたが上記の問題で困っている場合、関西中古不動産売却センターならその問題を解決出来るかもしれません！
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