不動産を利用した相続税対策は有効なのか?

相続税の対策に不動産が有効だと、あちこちでささやかれていますが、

本当に有効なのでしょうか?

デメリットは無いのでしょうか?

相続税と不動産についてみていきたいと思います。

 

不動産を相続する際の基本

不動産が相続にたいして有効な理由が、評価額の制度

 

現金・預金などは、そのままが価値となりますが、

不動産は、「路線価」が相続の際の評価額となります。

 

この路線価は、時価の7割程度と言われます。

その分、現預金よりも相続税の評価額が小さくなり、

メリットがあるのです。

 

又、会社名義だと、個人の相続税の対象とはなりません。

 

不動産相続のデメリット

実は、不動産のメリットである、評価額がデメリットにもなりえます。

 

厳密には相場は、過去の事例や需要があるのかによって変わり、

路線価は時価の7割程度と言われていますが、

実際に販売をしないとわかりません。

 

不動産によっては、買い手がつきにくいものもあります。

 

不動産を売価する際には、路線価や時価以外にも加味されるものがあります。

それは、物件や売主の背景です。

 

例えば、

  • 相続人が何人いるのか?
  • 相続人全員の売却の意思があるのか?
  • 不動産に告知事項はあるのか?(事故物件など)
  • 残置物や不法投棄などされていないか?
  • 収益不動産の場合、滞納など入居者に問題はないか?

 

こういったことが、物件の価値を下げる要因にもなりえます。

 

又、相続人が複数いる場合は、

均等に分けるのが難しいのです。

 

相続した時の路線価で分ける場合、

一般的には一人が不動産を引き継ぎ、

不動産を受取らない兄弟には現金で分けますが、

現預金が無ければ分けることができません。

 

平等にするために、不動産を売却してその代金で分けますが、

なかなか不動産が売れず、相続税の支払期日が来て困っている。

 

そういったご相談もよくいただきます。

 

マンションなど一棟の不動産を引き継いだ場合は、

日々のメンテナンスも勿論ですが、

大規模修繕を迎えることになり、多額の現金が必要であったり、

 

  • 管理を費用が発生する業者に頼むのか?
  • 諸々の事務的な事を相続人の誰がするのか?
  • 全員が同じ意見なのか?

 

こういった事も不動産を相続する際のデメリットともいえます。

 

このように、一概に「相続税対策に不動産は有効」とは言えず、

個々のケースよって変わってきます。

 

税理士の先生や信頼のおける不動産会社に相談する事が重要ですね。



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