こんにちは、不動産売却マイスターの西です。

住宅ローンの金利が上昇すると、当然のことですが住宅ローンの月々の支払額が増えてきます。

しかし、実際には住宅ローンの月々の支払いが増えるだけに留まらず、実は「借りれる融資額」にも変動が出てきます。

借りれる融資額にも変動！？

融資額というのは、その人の年収や家族構成、他のお借入状況など含めた「個人の信用情報」によって、融資の限度額が定められます。

例えば、現在の変動金利は、０.６２５%になり、史上稀に見る超低金利です。

ですが、２年以内に変動金利を０.５%上昇する可能性が高い大手銀行系ですが、仮に０.５%今よりも変動金利が上昇すると、１.１２５%になります。

合わせて読みたい記事：住宅ローン上昇!? みずほ銀行も金利大幅引上げ!! 私のお家〝売れるか〟大丈夫なの？

【仮例】年齢４０歳、年収４００万円の人が組める融資限度額（返済比率３０%、借入無しだった場合、住宅ローン年数３５年）

①　金利０.６２５%だった場合：３７，７００，０００円融資限度額

②   金利１.１２５%だった場合：３４，７００，０００円融資限度額

変動金利が、０.５%上昇しますと、約３，０００，０００円融資限度額が下がります。つまり、購入できる物件が限られてくる。

このようなことが起きますと、そもそもの購買意欲の方も下がりますし、仮に購買意欲があったとしても、２０２２年５月現在のように、多く融資が借りてこれる訳ではなく、今よりも３，０００，０００円も融資が借りれなくなる。

支払額についても、確認しておきましょう！？

【仮例】３５００万円の物件を、住宅ローン年数３５年で、金利０.６２５%と、金利１.１２５%の月々のお支払額の差を見てみましょう。

①　金利０.６２５%だった場合の月々のお支払額：９２，８０１円（総支払額：３８，９７６，４２０円）

②　金利１.１２５%だった場合の月々のお支払額：１００，８５２円（総支払額：４２，３５７，８４０円）

月々のお支払額の差額は、８，０５１円になりますが、３５年住宅ローンの完済までの総支払額は、３，３８１，４２０円も多く利息を支払わなければなりません。

たった０.５%の金利の上昇といえば、これだけの差が生まれる訳ですから、今よりも不動産の購買意欲は下がることになるのは容易に判断ができます。

合わせて読みたい記事：アメリカ住宅価格下落に転じる!? ４週間で価格が１２%暴落した理由！

今から将来の金利を予測できる？

こちらは、ダイヤモンド不動産研究所の記事です。

住宅ローンの変動金利を2年以内に引き上げる銀行は4行!?　金利分析から判明した変動金利見通し（住宅ローン金利の仕組み・第2回）

各金融機関は、固定金利については多少は上昇をさせておりますが、変動金利については上昇はさせていません。

この理由としては、実は７割近い人が、物件購入時に変動金利を選択しているため、変動金利の上昇はいわば、住宅ローンの引き締めに直結するからです。

つまり、変動金利が上昇しますと、物件を購入する意欲が消失してしまう可能性があるからです。

アメリカはすでに金利が上昇！？

アメリカでは、住宅ローン３０年の固定金利が、５%を超えています。

固定金利でも金利が上昇した場合、ご融資の可能額も下がりますので、今までの年収で買えていた物件が買えなくなるどころか、支払額も順状ではないレベルまで跳ね上がります。

その結果、不動産価格が１２%も下落しています。

金利の上昇は不動産市況の下落を招く原因になる？

不動産市況というのは、２００８年のリーマンショック初動時より、２００９年に掛けて、不動産相場は大暴落を起こしました。

その後、２０１２年くらいまで不動産価格は底値で停滞をしていました。

しかし、その後アベノミクス効果で株価が上昇して不動産市況も上昇に転じましたが、２０２２年５月現在、不動産価格は天井付近と言っても可笑しくはありません！

正直、どこが天井であるのかは、誰にもわかりませんが、今の価格が高いところまで上がっているということは事実であり、そう思うと投資の格言で言う「頭と尻尾はくれてやれ」という表現をしたとしても、何も大袈裟なことではありません！

今売っても十分にお金が残るなら、売るのを先延ばしにしない方がいい？

例えば、BTC（ビットコイン）が上昇に転じたのは、２０１７年の5月ごろでした。その後、タレントの出川さんがCMをしたりして、BTCの認知度は上がり、喫茶店に入るや否や、みんながBTCの話に夢中になっていました。

価格も、１００万円を超えていて、１５０万円、１８０万円と連日鰻登りのように価格が上昇していたので、我先にBTCを購入したいと言う人は多かったのではないでしょうか？

実は、今の不動産市況もこれと同じような現象が起きていると考えています。不動産のことですからそこまで極端に上昇してとはなりませんが、徐々に徐々に上昇してきて、今はやはり価格が上がって、正直バブルのようになっています。

もう十分にお金が残ると言うのであれば、早めに「確定」させておくことも、長い人生の中で重要な決断であると、不動産キャリア２０年見てきて感じることであります。

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執筆者：西　恭平
オーディン都市開発 代表取締役

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