借地権付き物件の基本と売却で見落としてはいけないポイント

不動産売買のサイトなど見ると、借地権付き物件は日常的に売り出されています。

高値で売れ残っているのかなと思われても仕方ないような掲載日の長い物件もあれば、相場よりも７割程度安く販売されているケースも見受けられます。

このような例を見ると、借地権付き住宅の売却は不利なのでは、と思われがちです。どのようにすれば借地権付き物件を賢く売却できるのかチェックしていきましょう。

借地権付き物件について

借地権とは、借地借家法に定められている権利の一つで、地主に建物利用のために地代を払うことによって土地を借りられる権利です。

つまり、土地が借地で建物が自己所有の物件が借地権付きの住宅となります。

この権利の付いている住宅となれば、土地の権利は地主にありますが、その土地に建てられた建物を利用できる権利は保持されています。

借地権付き住宅は、基本的には建物を自由に利用する権利がありますが、そこには色々な制約があります。

主に、「地主の承諾を得ないと基本的に売却できない」とか「地主が代わると地代が上がる」など、ひどい時は地主から立ち退きを要求されることもあります。

当然ですが、土地まで所有している場合に比べて不利な条件が多くなります。他人が所有している土地の上に建物があるわけですから、やはり制約は免れません。

ただし、固定資産税と都市計画税が免除になるというメリットもあります。とはいっても、地代を支払っているわけですから、どちらが得かは税額と地代のバランスによります。

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借地権付き物件を売却するときの注意点

借地権付き住宅は地主との付き合いが重要な問題点です。売却にあたっても、やはり地主の承諾が必要になります。承諾が必須でないにしても、それがないとトラブルの元になってしまいます。

地主から見れば、借地とはいえ自分の土地が勝手に売却されて、知らない他人がそこに住んだり、建物を建てられたりするのは面白くないでしょう。

裁判の判例では、地主の承諾がなくても売却は可能ですが、なるべくならそのような手間・お金は使わないで話し合いの中で円満解決を目指したいもの、とされています。

主に借地権付き住宅の売却時にかかる費用を確認していきましょう。借地権付きの建物を売却する人は、当然借地権も一緒に売却することになりますが、その際には、借地権価格の10％となる承諾料が必要となります。

これは、名義書き換え料とも呼ばれています。そして、売却時に多く見られるトラブルとして、地主から得られた借地権売却の承諾が、口頭のみのケースが挙げられます。

というのも、いざ売却の契約に進もうとすると、上述の承諾料を上回る額を請求するケースがあるからです。上述の10％というのは、法的に定められたものではなく、商習慣であったり、地主との関係の中から決められるものだからです。

契約段階でトラブルが発生すると、買主から違約金が求められることもありますので、口頭の約束だけでなく、書面での約束をしておくと安心です。

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裁判所を通して売却する方法

これまで見てきたように、借地権付き住宅の売却に当たっては、地主との関係性が重要になってきます。そうはいっても、建物利用に関しては自由という権利を借地人は持っているわけですから、なんでも地主の承諾が必要というのも納得いかないでしょう。

建物を売っても地主に特別不利益なことが起こらない限りは、地主の承諾がなくても売却が可能となる手段があります。

これは借地非訟手続と言って、裁判所が地主の代わりに承諾を与えてくれる手続です。裁判所は申立人の次のような事情を考慮して、承諾を出すか否かを決めます。

「地代の支払い能力」「借地に対するこれまでの扱い方」「借地権を売却する事情や必要性」など、これらの主だった項目を考慮しながら決められます。

晴れて裁判所の承諾が得られれば、地主の許可なく自由に売却ができるわけです。ただし、裁判所では公平さを徹底するために、必要のある時は承諾料を命じる時もあります。

なお、承諾料は定められている10％前後となっています。の売却は、時と場合によって複雑な問題が絡むものです。

賢く売るためには、まずは地主との話し合いが重要であり、借地権の残存期間も大切なポイントになってくるでしょう。
残存期間が短いと、買ってすぐに更地にする必要があったり、地主と更新契約を改めて結ぶ必要があったりと、いくつか新しい問題が出てきます。

こうした問題を抱えている物件は買手が付きにくく、また住宅ローンを受けるのも難しい傾向があるので確認が必要です。

借地権付き物件の売却を検討する場合は、やはり不動産会社に相談するのは一番だと思います。地主との藩試合を前提に、承諾料や上物のこと、残存期間など適切なアドバイスが受けられるでしょう。

また、状況によっては裁判所を通す必要があるかもしれません。そうなると多少の時間を費やすことになるので、早めの相談をおススメします。

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