マンションや一戸建てなどの不動産は、築年数に応じて価値が下がっていきます。
とくに木造一戸建ては価値が下がるのも早く、修繕やメンテナンスなど手直しも必要です。
その点、鉄筋コンクリートのマンションは木造よりも価格の変動が緩やかですが、
それでも築年数に応じて価値は下がりますので売値も安くなっていくでしょう。
よほど立地の良いマンションでない限り価値は下がり、
築年数に加え、エリアの相場や物件の状態などを目安にマイナス要因が差し引かれて査定されるのが一般的です。
建築から10年が過ぎるとマイナス評価
日本の木造住宅の耐用年数は30年と言われていますが、30年に満たなくても築年数が増えるごとに建物の評価は下がります。
建築した年に＋13.5と評価され、そこから10年までは－1.5ずつ下げられていきます。
つまり、築10年では評価が0となり、建物の価値はないと判断されるのです。
11年以降15年までは－1.5ずつ下がり、16年以降20年までは－2.0ずつ評価が下がっていきます。
さらに、築21年以降は－2.5ずつ下がっていきます。
1年・・・＋13.5
2年・・・＋12.0
3年・・・＋10.5
4年・・・＋9.0
5年・・・＋7.5
6年・・・＋6.0
7年・・・＋4.5
8年・・・＋3.0
9年・・・＋1.5
10年・・・0
11年～15年・・・－1.5
１６年～20年・・・－2.0
築年数で変動する価格
また、次のようなデータもあります。
＜2015年に売却が成立（成約）した中古マンション＞
築年数 売値 ㎡単価
5年以下 4,739万円 71.96万円
6年～10年 4,160万円 59.74万円
11年～15年 3,686万円 52.27万円
16年～20年 2,768万円 41.72万円
21年～25年 1,729万円 29.22万円
26年～30年 1,758万円 30.58万円
31年以上 1,572万円 27.80万円
＜2015年に売却が成立（成約）した中古一戸建て＞
築年数 売値 土地面積 建物面積
5年以下 3,710万円 121.68㎡ 98.20㎡
6年～10年 3,657万円 135.00㎡ 102.86㎡
11年～15年 3,547万円 131.23㎡ 105.99㎡
16年～20年 3,167万円 146.03㎡ 110.98㎡
21年～25年 2,681万円 165.31㎡ 116.08㎡
26年～30年 2,638万円 163.54㎡ 115.93㎡
31年以上 2,268万円 168.35㎡ 97.81㎡
このデータは2015年に売却が成立した首都圏の中古マンションを築年数別に平均したものですが、
年数に応じて売値が下がっていくのが確認できます。
・築年数5年以下と6年～10年の価格差は「16.98％」
・築年数6年～10年と11年～15年の価格差は「12.5％」
・築年数11年～15年と16年～20年の価格差は「20.18％」
・築年数16年～20年と21年～25年の価格差は「29.96％」
※築年数5年以下と30年以上では価格差が「61.37％」
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中古マンションを例にすると、築年数5年を境目に6年～10年で約17％価格が下がっているので、
1年あたりに換算すると1年で4％～8％ずつ価格が下がっていく計算です。
たとえば、2016年1月に5,000万円で購入した新築マンションを2017年の1月に売却したとき、
1年で4％～8％の下落率なので1年後には200万円～400万円くらい価値が下がることになりますね。
築年数が増えると同時に価格の下げ幅は緩やかになりますが、
いずれにしても年数に応じて不動産の価値が下がることはお分かりいただけたと思います。
これらは全て実際の取引をもとに作成されたデータですが、
31年後には61.37％価格が下がっていますし、高値での売却を希望するならなるべく築年数が浅いうちに売るのが好ましいと言えそうです。
とくに中古マンションの場合、“売るタイミング”が重要になってくるでしょう。
査定を申込む際の目安にしてみてはいかがでしょうか。
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築年数が古いと売りにくい？
ただし、実際に築10年超えの物件が土地だけの価格で売り出されているかというと、そうとも限りません。
あまりにボロボロで傷みの酷い物件ならともかく、
不動産会社の営業マンも家を売るのが仕事ですから、
それなりに価値を見出した上で査定額を提示してくれます。
実際、査定額同等の金額で売ることができるのか、というのはケースバイケースではありますが、
築10年を超えていたからといって悲観する必要はありません。
もちろん、築10年経って売るよりも、それ以前に売り出したほうが高く売れるのは確実です。
たとえば、子どもの成長を待って先のことを考えて住み替えたいなど、将来を見据えて計画を立てられている場合など。
築10年目を迎えるかどうか、というギリギリラインをいく場合は売却時期を少し早めてもいいかもしれません。
買い手の立場で考えてみると、やはり築年数を気にする傾向があります。
不動産の物件検索サイトでも築年数を指定する項目がありますしね。
ほとんどのサイトが、築3年以内、5年以内、10年以内、15年以内、20年以内と条件を選択していき、希望する築年数の物件を探すことが可能です。
こうした情報サイトの検索で需要を調べるのも売却に向けた情報収集の一つなのですが、
ほとんどの買い手が10年以内にチェックを入れて検索しているようです。
10年と11年目で売ろうとしているな、
少し時期を早めて10年で売りに出すほうが多くの人の目に留まる可能性も高くなり、
売れやすいということが考えられます。
かといって、築年数が古いから売れないというわけではありません。
エリアや立地、物件の状態などによって、築10年以上や20年でも売れる物件は売れています。
まずは不動産会社に査定を依頼して、相談してみてはいかがでしょうか。
適切なアドバイスとともに、売主の物件にあった販売活動や買い手のターゲットを教えてくれるはずです。
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