遺産相続の不動産を現金化するならおまかせ！オーディン不動産スピード買取サービス事業部で不動産現金化

不動産を売却するきっかけやタイミングとして、よく発生するのが遺産相続時です。自分の不動産ではなかったものが自分の不動産になったという場合や、不動産が遺産として残っているけれど、相続を分けるという目的で売りたい、現金化したいなどと考えますね。しかし、遺産相続によって不動産を現金化する方法が意外と複雑です。他の相続人もいる場合、余計に複雑になりやすいですよね。

どうやって遺産相続の不動産を現金化するといいのか、その方法や流れをご紹介します。

不動産を相続人1人のものにする場合

不動産を名義変更（相続登記）する

不動産を所有していた人が亡くなった際、その不動産の名義を変更しなくてはなりません。これは相続登記という手続きです。不動産は今誰の所有物なのか、それをはっきりさせておく必要があります。そのため、所有者が亡くなれば次の所有者へ、そしてまた次の所有者へ…というのが通常であり、そうしておかないと誰のものかわからなくなって、いずれ揉めてしまうからです。

相続人同士で遺産分割協議をする

しかし、相続人が複数名いる場合は、誰か1人が相続をしたいとして名義変更を希望しても、それだけで変更できるわけではありません。相続人同士で相談をして、誰の名義の不動産にするか、ということを決定します。これが遺産分割協議です。いわゆる話し合いですね。直接会って話し合いをする必要はないのですが、電話やメールなどでもよく、とにかくちゃんと誰の名義にするかを相続人全員が理解し、納得しているかどうかがポイントです。

遺産分割協議書を作成する

遺産分割協議の結果が出たら、遺産分割協議書を作成することになっています。ここでポイントとなるのは、相続人全員の協議をしたという言葉と、名義変更をする不動産についての特記事項証明書、もしくはその物件に関する詳細を明記することです。これらがないと、せっかく遺産分割協議書を作ったとしても、無効になってしまいます。そうなると名義変更も当然できず、また作り直す必要もあり、手間になるので気を付けてくださいね。

相続登記の申請書を作成する

不動産を相続するにあたって必要となるもの

被相続人（元の不動産所有者）の出生→死亡までの戸籍謄本
被相続人の住民票（除票）
相続人すべての印鑑証明書、住民票
不動産の全部事項証明書、固定資産評価証明書
遺産分割協議書

この中で時間がかかってしまうのが、被相続人の出生→死亡の戸籍謄本です。出生からとなると、実の子供であってもなかなかわからないことがたくさんあります。請求を何度もしなくてはいけない、となると時間もかかりますね。

不動産の相続登記をしないままだとどうなるの？

誰のものにするべきなのか、話し合いも面倒だし…と放置してしまうと、どうなるでしょうか。正確な手順を踏まずに話し合いだけして、相続登記はしないままにしておく、という場合も、正確な相続にはなっていないため、後で問題が発生しやすいです。

売却や担保にはできない

相続をしたつもりでも相続登記ができていないと、その不動産を売却もできないですし、担保にもできません。

正式な所有者としての権限が認められない

相続登記がされていないと、不動産を自分の子供に譲ろうと思ったり、不動産を相続させようと思った場合に、所有者でないとみなされて法的に相続させる権利がなくなってしまいます。

また、怖いのが他の相続人が相続登記を行ってしまうという状況です。遺産分割協議書がないと相続登記は出来ないと思われがちですが、すべてを自分のものにすることは不可能でも、法定相続分であれば登記が可能です。そのため、知らない間に一部だけ相続登記されていた、なんてこともあるでしょう。

不動産を相続財産として分割する方法

不動産を分割して相続したい、というときにどうやっていいのか、わからないという人もいるでしょう。簡単に分けられるものではないので、どうやって分けようか迷いますよね。

主に現物分割と換価分割、代償分割、共有分割という4種類があります。現物分割は、分筆登記などで不動産をそれぞれ相続分ずつ分け合う、というような方法ですね。それに代わって換価分割は、不動産を売却してお金に換えてしまって、お金を分割します。この2つの方法が中心となるのですが、それ以外に2種類あります。代償分割は、相続人1人が不動産のすべての権利を持つ代わりに、他の相続人に対して不動産で相続するべき分の金額を支払います。共有分は分割しないままで、不動産を割合ごとに共有しながら相続する、という方法となっています。色々な不動産の相続があるので、どうやって相続するかは相続人同士の話し合いが必要ですね。

遺産相続で発生した不動産を現金化しよう

遺産相続で不動産を現金化する場合、まず2つのタイミングがあります。相続の際に他の相続人と分け合うため、換価分割として不動産を現金化したいのか、それとも相続した不動産で自分が所有者となった不動産を売却して現金化したいのか、ですね。法定相続分だけを売却するなど複雑な売却もありますが、今回はメインとなる2つの方法における不動産の現金化についてお話します。

換価分割による不動産現金化

換価分割による方法は、遺産分割協議書でその旨を記載して、売却にかかった手数料などを差し引いて割り、それぞれ分割するというような分け方と、相続人1人の名義に変更して売却をして、その後その金額を分けるというような分け方とがあります。ただし相続人1人の名義にしてから現金化するという方法を取る場合は、遺産分割協議書にそれを記載する必要があります。書かないままだと贈与税が発生してしまう可能性があるので、必ず記載してください。

相続した不動産の現金化

相続した不動産の現金化に関しては、基本的に通常の不動産売却と同じです。すべて自分の名義になっている不動産なので、自分の不動産として売却の手続きを進めることができます。ただし相続税や遺産分割協議書の作成など、自分の名義になるまでにも時間がかかります。売却はすべてが終わってからでもいいのですが、できるだけ早く売りたいという場合は、あらかじめ相談だけはしておいて、スムーズに売却できるような手順を整えておくといいですね。

不動産を売却するのにかかる費用

不動産を換価分割するとなると、単純に売却した金額を割るのではなく、必要になった経費や手数料などは差し引いてそれぞれ平等に負担する、という方法がほとんどです。誰か1人だけが負担してもいいのですが、それでは負担額が増えて損になりますよね。

不動産を売却するときにかかる費用は、仲介手数料、印紙税、登録免許税、取得費用、譲渡費です。

仲介手数料

売却を手伝ってくれた業者に対して払う手数料のことです。金額は売却金額によって定められています。仲介ではなく業者に買取してもらう場合は必要ありません。

印紙税

売却をする際の売買契約書に貼り付ける印紙の金額です。これも仲介手数料と同じように金額ごとに必要な印紙の額は変わります。例えば、1000万以上5000万円未満の場合、2万円となります。しかし、平成30年3月31日までは印紙税の軽減措置があるので、1万円となっています。

登録免許税

免許税は、所有権を移転させる際に発生するものです。

取得費用

不動産の購入費用などでかかった金額に対して、その後に改良などをするために支出した金額を合計した額です。減価償却費相当額の差し引きをして計算するのですが、相続で取得した不動産においても計算を行います。被相続人が購入したときの費用などで計算をするのですが、取得費がわからないこともありますよね。その場合は譲渡価額に対して5％を取得費として計算することになります。

譲渡費

売却の為にかかった費用、手数料や登記費など様々ありますが、こうした費用のことです。

不動産を売却するとかかる税金

不動産を売却すると、相続税・所得税・住民税がかかります。相続税は、財産の相続の金額によって発生するものです。不動産を相続した時点で相続税は発生し、売却して利益が出た場合は譲渡所得税もあります。そうなると税金が多くかかってしまって大変…と思うかもしれませんが、相続税を支払っていれば譲渡所得税は軽減できるというような特例もあるので、こういった制度の確認も必要になります。

不動産を放置しておくと損する？

不動産を遺産相続によって取得したものの、実際に自分が住むわけでも何かに活用するわけでもない場合、現金化してしまったほうがいいでしょう。

固定資産税がかかる

不動産には固定資産税が発生します。自分が住んでいる不動産ならいいのですが、ただ所有しているだけの不動産で固定資産税を払い続ける、というのはちょっと抵抗がありますよね。固定資産税を支払い続けるのはもったいないと感じてしまうでしょう。

不動産の価値がどんどん下がる

不動産は時間が経てば経つほど、価値は下がるものです。とはいえ、ちゃんとお手入れされていればある程度の状態は維持できます。家は住んでいるほうがいい状態を保てるとよく言いますよね。これはまさにその通りで、放置しておくとどんどん傷んで価値が急激に下がってしまいます。いざ売ろうと思ったときに、かなり価値が下がって損してしまう可能性もあります。

相続登記に期限はない？

相続登記はいつまでにしなくてはいけない、というような期限はありません。しかし相続税が発生する場合は、相続税の支払いに期限があります。こうしたことからも、相続登記はできるだけ早く協議を始め、できるだけ早く済ませておくことをおすすめします。時間が経つにつれてどんどん面倒になっていきます。自分も年齢を重ねればさらに億劫ですし、次に相続する人の立場のことを考えると、ちゃんと整理しておかなくてはいけません。

売却をするときのポイント

遺産相続の不動産を現金化するためには複雑なルールもあります。複雑なルールをすべて把握するのは難しいですよね。

そこでおすすめしたいのは、相続問題に対して強い業者を探す、という方法です。色々な手続きが必要になる中で、お任せくださいと言われてすべて任せていたはずなのに、結局業者がするべきことをしていない、となればトラブルになります。業者任せにしていたのに自分が結局トラブルに巻き込まれてしまうので、ちゃんと信頼できる業者を探す必要があるでしょう。

オーディン不動産スピード買取サービス事業部では、遺産相続の不動産を現金化するお手伝いをしています。期限はないとはいえ、できるだけ早くご相談いただけると幸いです。最適な売却方法や遺産相続の不動産を現金化することに対して、精一杯サポートします。