マンションの売却にも関係する？長期修繕計画と修繕積立金

楽器や自動車やバイクなどは、定期的にメンテナンスをすることで、良い状態を保つことができます。

同じようにマンションも、一定の年数ごとに大掛かりなメンテナンスをすることで、快適な生活ができるように保つことが可能となります。そのメンテナンスにあたるものが、大規模修繕工事です。

大規模修繕工事をいつ行うか？というのを設定したものが、長期修繕計画です。

そして大規模修繕工事の費用を賄うために毎月支払われるのが、修繕積立金です。

大規模修繕工事

大規模修繕工事は、マンションの共用部分の設備の耐用年数に合わせて行われる工事です。早いところで10年目、遅いところでも15年目には1回目の大規模修繕工事が実施されることになります。

1回目の大規模修繕工事が予想される箇所には、外壁の補修や塗装、屋根や屋上の防水やシーリングがあげられます。

長期修繕計画

長期修繕計画は、大規模修繕工事の時期を設定し、予測される工事費用を算定して、月々の修繕積立金を決定するために使われます。

長期修繕計画は25年から30年、あるいは40年という期間で設定されています。

25年や30年というのは、設備の耐用年数に応じて決められています。

例えば30年というのは、給排水設備の交換や、エレベーター設備の交換、屋内のガス管や消防設備の交換のタイミングでもあるためです。

修繕積立金は値上げされることもある

修繕積立金は、長期修繕計画に基いて決められるのですが、大規模修繕工事の工事費用によっては、修繕積立金が増額となることもあります。

大規模修繕工事までの期間で積み立てられた金額で、工事費用がすべて賄えれば問題はないのですが、仮に不足してしまった場合、修繕積立金を増やしてその補填をするか、もしくは、管理組合が金融機関から工事費用の不足分を借入することで対応することになります。借入金の分は、その後の修繕積立金の値上げにつながります。

売却計画への影響

マンションの売却のタイミングは10年という説があります。

もちろんすべてのマンションに当てはまるわけではありませんが、数字の区切りが良いというのも要因のひとつとなっているようです。冗談みたいな話ですが。

ところがその10年という数字は、大規模修繕工事のタイミングでもあるのです。

そのため、大規模修繕工事前に売却することを検討するパターンや、もしくは1回目の大規模修繕工事が完了した後に、売却をするパターンがあります。

売却価格への影響

修繕積立金は5年ごとに見直されることが一般的となっています。

この5年というのは、長期修繕計画の見直しのタイミングでもあるためです。

先述した大規模修繕工事の前に売却するパターンの場合、工事費用に充てる修繕積立金が増額する前でもあります。

修繕積立金が増えますと、物件の購入者にとっては、月々の支払額である「ローンの返済額＋管理費＋修繕積立金」の中の修繕積立金の割合が増えることにつながるため、最初に想定した購入価格を下げざるを得ない状況になることも考えられます。

一方で、大規模修繕工事後であっても、工事費用がそれまでの修繕積立金で賄えた際には、修繕積立金は据え置きとなることもあります。

その場合は、大規模修繕工事後という付加価値のついた状態のため、売却が有利に進む可能性もあります。

売却後の修繕積立金

マンションを大規模修繕工事の前に売却した場合、一旦支払った修繕積立金が戻ってくるような錯覚があるかもしれませんが、実際には1円も戻ってくることはありません。

すでに支払われた修繕積立金は、次の物件の所有者に引き継がれることになります。

一方で、修繕積立金を滞納したまま、マンションを売却した場合、滞納分の修繕積立金は買主である次の所有者に引き継がれます。特に競売物件の場合には注意が必要です。

修繕積立金の計算

国土交通省より2011年に公表された「マンションの修繕積立金に関するガイドライン」には、修繕積立金の平均的な目安が記載されています。

マンションの修繕積立金に関するガイドライン

例えば15階未満の建物で、延床面積5千平方メートルの場合、1平方メートルあたり218円/月が平均値とされています。

仮に10階建てのマンションで、延床面積が4千平方メートル、専有床面積70平方メートルの場合、70平方メートル（専有床面積）×218円/月（平均値）＝15260円が1ヶ月あたりの修繕積立金の平均値となります。

その他、マンションに機械式駐車場がある場合には、2段昇降式で1台あたり7085円、3段昇降式で1台あたり6045円が月額修繕工事費となります。

先述の10階建てマンションの物件で、2段昇降式の機械式駐車場が40台ある場合は、7085円（月額修繕工事費）×40（台）×70平方メートル（専有床面積）÷4千平方メートル（延床面積）＝4959円（1円未満切り捨て）が、機械式駐車場分で加算されるため、15260円＋4959円＝20219円が修繕積立金の目安になります。