なぜ「囲い込み」はいけない？悪質な不動産会社の手口を紹介

不動産業界に根づく「囲い込み」の問題、あなたは正しく理解できていますか。「良くない」とわかっていても、「どんな影響を売主に与えるのか？」気づいていない人も多いはず。

また、囲い込みは、売主だけでなく買い手に対しても被害を及ぼす悪い問題です。不動産の売却を検討している人は、くれぐれも囲い込みの被害に遭わないように注意しましょう。

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囲い込みって何？

物件を売りに出したら、レインズで物件の情報が公開されます。そして、レインズに物件を登録するのが売買を仲介してくれる不動産会社です。

• 売主は不動産会社と媒介契約を結ぶ
• 仲介する不動産会社が物件の情報をレインズに登録

このルールを仲介業者は守らなければならないのですが、レインズに登録せず物件の情報を自社だけで独占する状態を「囲い込み」と言います。

囲い込みの狙い

不動産会社が囲い込みする目的は、売主と買い手の両方から仲介手数料をもらうのが狙いです。正しい売買なら、物件の購入者には仲介手数料が発生しません。

本来、仲介手数料を支払うのは仲介を依頼した売主だけ。物件の購入者を見つけてくれたことに対する“謝礼”みたいなもので、購入者には関係のない費用だからです。

しかし、囲い込みする不動産会社は買い手からも仲介手数料をもらい、売主と買い手のダブルで仲介手数料を儲ける「両手仲介」という悪質な手口を使います。

物件の情報を「囲い込み＝非公開」にすれば、売りに出されていることを知っているのは売主と囲い込みしている不動産会社だけです。

もしレインズに登録して情報を公開すると、その情報を他の不動産会社がチェックして先に買い手を見つけてしまえば両手仲介できなくなります。

つまり、誰にも知られず自社で買い手を見つけて、誰にも知られず売主と買い手の両方から仲介手数料をもらうための手段が囲い込みというわけです。

囲い込みと両手仲介による被害

最終的に「買い手が見つかるなら問題ない」と思う売主もいるかもしれませんが、よく考えてみると根本的な問題が生じることに気づきます。

＜販売活動に悪い影響が出る＞

物件の情報を独占しなければ他の不動産会社も情報を共有し、その結果、広い範囲で情報が公開されて買い手が見つかるスピードも速くなります。

さらに、複数の購入希望者が見つかれば選択肢も広がり、その中から希望価格に近い売値で買ってくれる買い手を選ぶことができるでしょう。

しかし、選択肢が狭いとチャンスを逃してしまうおそれがあるのです。本当は高値で売れていたかもしれないのに・・・という被害が売主に生じる可能性があります。

また、情報が公開されていないせいで販売活動がスムーズにいかず、最悪の場合は売れ残るギリギリで値下げしなければならない事態も起こるかもしれません。

＜せっかくの買い手を逃す＞

買い手の立場になって考えてみましょう。購入したい気になる物件があって「もし仲介手数料を要求されたら？」、ある程度の知識がある人なら他の物件を探すはずです。

この瞬間、一人の購入希望者を逃してしまったことになります。これが二人や三人なら・・・思い浮かべただけでもゾッとしますね。

せっかくの買い手を逃す＝売却（成約）が遅れるということなので、どんどん長引けば物件の値下げも検討しなくてはならなくなり悪循環をまねくおそれがあります。

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囲い込みを防ぐ方法

囲い込みは自分の物件が市場に売り出されていない状態です。レインズに登録され、他の不動産会社が共有することで市場に流通します。

囲い込みは、その不動産会社のストック（在庫）になっているということです。不動産会社と媒介契約を結んだあとは、自分の物件が登録されているか確認しなければなりません。

ただし、それだけでは不十分です。媒介契約を結んだ不動産会社に「どのような媒体で宣伝・広告しているか」を聞き、その媒体に物件が公開されているかも要チェック。

レインズに登録していたとしても、囲い込みしている不動産会社は他の不動産会社から問い合わせがあっても、「もう買い手が見つかりました」などと言って物件を案内しないケースがあります。

もちろん「まだ買い手が見つかっていないのに」です。わざと買い手が見つかったかのように対応し、物件を独占しようとする悪質なパターン。

そのため、売主自身も自分の物件が「どのような媒体で公開されているのか」を正しく把握し、担当者に問い合わせの状況を確認する必要があるでしょう。

たとえば、スーモやyahoo！不動産など、様々なサイトがあります。ローカルな地域では雑誌に掲載する場合も考えられます。不動産会社に任せっきりにすると囲い込みに気づかないかもしれません。

・仲介を依頼した不動産会社以外で宣伝活動が行われていない

・仲介を依頼した不動産会社以外で内覧の申し込みがない

・明確な理由や根拠もなく不動産会社が値下げを提案してくる

こうした兆候があれば、高い確率で物件が市場に流通しておらず囲い込みされている可能性がありますね。くれぐれも不動産会社の“悪い罠”に引っかからないように用心してください。

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参考：レインズ（東日本不動産流通機構）

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