土地の売却に得意なオーディン不動産スピード買取サービス事業部！土地売却の流れをご紹介

今住んでいる家を含めて土地を売りたい場合もあれば、土地だけがあって使っていないから売りたいという場合もあり、土地を売却するといってもいろいろなケースがあります。ケースバイケースにはなりますが、土地を売却する一連の流れと、土地売却において心得ておきたいポイントをご紹介します。

土地売却はオーディン都市開発株式会社が得意としています。土地売却の流れやポイントを知ったら、ぜひオーディン都市開発株式会社にご相談ください。何かわからないことがあれば、丁寧に説明し、納得していただけるように対応いたします。

土地売却の流れを知ろう

・土地の相場を調べる

その地域の土地には相場というものがあります。地域だけではなく、立地などは一つ一つの土地で異なりますので、あくまで相場ですね。人気があるエリアではあれば、相場も高くなります。また土地の大きさにもよりますし、角地だとか土地の形などでも変わります。土地の相場は、今現在どれぐらいで近くの土地が売られているか、などでもある程度把握できると思うので、まずは自分で資料を集めて調査してみるといいですね。

・査定を業者に依頼する

相場を調べてある程度の金額がわかったら、実際に業者に依頼して査定してもらいましょう。査定はその業者によって変動しますし、業者によっては1割近く違いが出ることもあり、一つの業者だけに任せてしまうのは心配です。他を比べるためにも、複数の業者から査定をもらって比較してみてください。高く査定をしてくれるだけで選ばずに、対応の良し悪しや売ろうとする意欲が感じられるかどうか、という点もチェックしてください。

・業者を選んで媒介契約を結ぶ

実際に業者に仲介してもらう場合は、媒介契約が必要です。土地も不動産と同じで、3種類の契約があります。

○専属専任媒介：ひとつの業者だけに依頼して土地の売却を仲介してもらう方法です。ルールとして、取引には必ず契約をした業者を通す必要があり、身内や知り合いなどで買いたいという人が現れたとしても、仲介業者を通さなければ買うことができず、売ることもできません。

○専任媒介：専属専任媒介と似ており、ひとつの業者だけに土地の売却を依頼するのは同じなのですが、違うのは必ず契約をした業者を通す必要はない、ということです。身内や知り合いが買いたいと言った場合は、業者を通さずに買ったり売ったりすることもできます。

○一般媒介：専任媒介と違い、ひとつの業者だけではなく複数の業者に依頼して土地の売却を進めてもらえます。いくつかの業者を並行して利用することができ、より買い手を見つけやすいという可能性はあります。

どの媒介契約を結ぶといいのかというと、一般媒介ならたくさん探してもらえる、というような気はしてしまいますが、実はそういうわけでもありません。一般媒介で契約をすると、依頼されていても他の業者を通じて売るかもしれないと思われてしまうので、それほど力を入れて売ろうとしても仕方がない、と判断して販売活動に消極的になる業者が多いです。専任媒介にしたとしても、レインズというシステムに登録されるので、多くの買い手を探すことができます。利益を出すために販売活動をしてくれるので、専任契約のほうがいいかなと思います。もちろん場合によって一般媒介の方が良い場合もありますが、そのあたりはよく考えて決めるといいですね。

一つだけ心配なのは、専任契約をしたままで両手取引をする業者です。売り主からの手数料と、買い主からの手数料、両方受け取ろうとする業者です。買い主からの手数料は見つけてきた業者が受け取ることができるので、レインズを見て違う業者が問い合わせをしてきて、それをそのまま紹介して契約になると、売り主からの手数料しか受け取れないことになります。そうならないように、レインズを見て問い合わせがあっても、既に取引する相手が見つかった、というような嘘をついて払いのけてしまうことがあります。これを繰り返していると、全然買い手が見つからなくなり、結果として売る金額を下げて売り主が損する可能性もあります。

・売却価格を決定して売るための活動を開始する

業者と相談しながら、どれぐらいの価格を提示するかを考え、売るための活動を開始します。どんな戦略を立てるかは担当者と話し合いながらになりますし、効果的な方法を考えながら進めていきます。

・下見や見学、値下げなどに対応する

実際に買いたいという人が見つかると下見、建物もある場合は内覧となります。これをしないで契約をすることはほとんどないので、しっかり対応しましょう。この場合、いかにメリットを提示できるか、そしてデメリットもメリットに変えられるかどうかが大事です。買い主から値下げの要望が来ることもあるので、希望通り下げる必要はありませんが、ある程度は値下げにも対応が必要です。

・売買契約書を作って締結

実際に売ります、買いますというやり取りは書類で行います。条件に相違がないかどうかなど、売買契約書に記載することはたくさんあるので、ちゃんと一つずつ目を通しましょう。お互いに納得した上で売買契約書による契約締結し、契約となります。

・代金の受け取り、土地の引き渡し

土地の代金を受け取ったら、いよいよ土地の引き渡しです。

これで土地売却の取引がすべて完了、ということになります。それまでは長い道のりに感じるかもしれませんが、長くても半年ぐらいです。なかなか売れないと、値下げをしてもいいから早く売ってしまいたいと思う人がいるのですが、半年程度は我慢してみましょう。あまり安くしすぎて、損したなと後悔しないように、納得できる金額は維持したいですね。

土地を売る際に必要となる費用とは？

土地を売ると、売ったお金が手に入るだけではありません。支払わなければいけないものもあります。

・不動産仲介手数料

土地を売却するために仲介をしてくれた不動産業者に対して支払うものです。いわゆる手数料で、仲介をする業者は手数料が利益となります。取引が成立して初めて発生するものなので、それまではかかることがない費用です。

手数料は200万円以下の場合、売買価格の5％、200万円を超えて400万円以下の場合、売買金額も4％とプラス2万円、400万円を超える分には売買価格×3％とプラス6万円と計算されます。(別途消費税が必要となります)

この仲介手数料は、上限です。業者によっては、仲介手数料がもっと安くなっている場合もあります。極端なことを言えば、仲介手数料はゼロで支払わなくてもOKです。これはあらかじめ聞いておいて、契約が成立したときに仲介手数料はいくら必要なのかを確認しておくといいですね。

・一括繰り上げ返済手数料

土地を購入してお金を借りている場合は、売却で残りをすべて繰り上げ返済することになります。繰り上げ返済には手数料が必要なので、用意しておきましょう。しかしそれほど大きな額ではありません。金利固定であれば3万円ぐらい、それ以外は3000円ぐらいで多くても5000円ですね。繰り上げ返済をする金額プラス手数料が発生することを把握しておきましょう。※詳細は銀行などにお問合せください。

・税金

土地売却には税金がかかります。売買契約書に必要な印紙もそうですし、抵当権が設定されると、抵当権抹消登記の免許税が必要になります。また売却によって利益が出た際は、不動産譲渡所得税も必要です。諸経費なので見落としがちですが、後で支払わなければいけない、と頭の片隅に置いておいてください。

土地を売る際に気を付けて欲しいポイント

・業者選び、担当者選びは入念に

土地の売却は、どの業者で、どの担当者に依頼するかがとにかく大事です。業者選びは熱心にしていた人でも、担当者選びまではしていない人が多いです。実際にどんな担当者になるかはわかりませんが、通常は最初に査定を依頼した際の担当者がそのままつく場合が多いです。そのため、査定の時点である程度担当者の人柄や責任感などを見ておきましょう。いくらいいなと思える業者でも、担当者によって差が出てしまいます。もしも担当者は嫌だけど業者は気に入っているという場合は、その旨を業者に直接相談して、担当者の変更などをお願いしてみるのもいいですね。気まずいと思うかもしれませんが、売るために人の目を気にしているよりも、できるだけ高く売ろうと頑張ってくれる担当者を探すのが先です。

土地売却のやり取りは基本的に担当者を介することになるので、どんな細かなところも責任を持って対応してくれるかどうか、が大事なポイントです。

・専門用語もできるだけ理解をする

土地売却において、わからないことだらけで不安になりますよね。でも業者に任せてしまえばそれでいい、と思っていませんか？自分でよくわからないままで土地を売却するのは心配ではないでしょうか。わからないからそのままにしておく、というのではなく、わからないことはちゃんと調べてみましょう。特に売買契約書には、難しい言葉がよく書かれています。売買契約書を見るということは、もう契約が成立する、というところです。そのため、もう自分でチェックしなくてもいいやと思ってしまいますし、売れるということに安心してしまいがちですが、まだ気を抜いてはいけません。

実際の売買価格、手付金の金額、所有権の移転時期、手付解除による内容、契約違反による解除の内容、瑕疵担保責任など…チェックしておかなくてはいけないところはたくさんあります。細かくチェックしておいてくださいね。

土地を高く売るために心得ておきたいポイント

土地を高く売るために、心得ておきたいポイントには、複数の業者に査定してもらうとか、まずは相場を知るとか、いろいろなポイントがあります。

その中で重要なことを一つだけ、ご紹介します。自分でできることなのですが、土地はできるだけキレイな状態にするということです。見た目が汚い土地と、美しい土地、どっちを買いたいと思いますか？人の心理はそういうものです。ちゃんとキレイにしておけば、お手入れされていた土地なんだなと思われます。土地を査定してもらう際も、そして買い主が土地を確認するときも、キレイな方がいいでしょう。