土地は分割して売却できる?上手な土地の売却方法とは?

土地は分割して売却できる?上手な土地の売却方法とは?

 

不動産の売買において、「土地をどうやって売るか?」という問題があります。

 

自宅や投資目的で購入した不動産を売りたいという場合、土地と物件をセットにして売るのがもっとも一般的な方法ですが、中には相続した土地を売りたいというケースや、土地のみ売りたい、土地しか持っていないので売り払いたいという場合があります。

 

そこで今回は、土地をどのようにして売却するべきか、上手な売却の方法について考えていきたいと思います。

 

・土地を売却して売りたい場合

たとえば、100坪の土地を半分にして、半分ずつを同時に売りたいと考えている場合、二区画以上を同時に売り出すことはできません。

 

複数の土地を分譲するということは、宅地建物取引業法の「業」にあたる部分となり、宅地建物取引免許を所持しないまま、無免許で「業」を行ってしまうと、法律にしてしまう可能性があります。

 

100坪の土地を丸ごと一区画で売却することについては、宅地建物取引業法に抵触することはありませんが、二区画以上になると「反復継続」となり、法律に抵触してしまう可能性があります。

 

複数の土地を分けて販売したい場合、一区画を先に売却してしまい、その他の区画は時期をずらして販売するといった方法があります。「所有している土地が不要なので、早く第三者に売ってしまいたい」という要望も多いのですが、不動産会社や不動産仲介業者とよく相談のうえ、法律に抵触しないよう安全に売却を進めていくことが大切です。

 

・親族間で土地を分ける場合

一つの土地を親族の間で分ける場合、「持分」と呼ばれる自分の所有分を決定しなければなりません。土地の正確な面積や範囲を割りだしてから、具体的な持分について決定していきます。

 

測量から持分の決定までは、それぞれの専門家やプロにお願いするのが一般的な方法です。まず土地の境界や面積を詳細に測量する測量士に依頼し、相続する土地の全体像を把握します。次に土地を分ける手続きを行い、それぞれの持分を相続するための相続登記の手続きを司法書士などに依頼します。

 

それぞれのプロセスを複数の専門家にお願いすることもできますが、測量から相続登記までをワンストップで行ってくれる会社や事務所もありますので、そちらにお願いするとスムーズに相続手続きができるかと思います。

 

正規に土地を相続した後は、不動産会社や仲介業者を利用して売却手続きをしたり、第三者に貸し出すといった方法を考えることになります。

 

所有している土地の利用方法については、相続とはまた別に考えなければならない問題ですが、不動産のプロに相談することでさまざまなアイディアや活用方法が見いだせる可能性があります。

 

・土地の売却を成功させるには「流れ」を把握する

不動産売却を成功させるためには、不動産会社の選定・決定→不動産会社への事前相談→訪問査定→販売価格の相談・決定→販売方法や売却方法の相談・決定→契約→販売活動の開始という流れを把握すること、さらにそれぞれにかかる期間などにも目途をつけておくことが大切です。

 

土地をそのまま買い取ってくれる不動産会社や買取業者に依頼することも可能ですので、不動産会社を介して第三者に販売する方法と、不動産会社に直接販売する方法のどちらも検討しておくと良いかもしれません。(売り主自ら第三者に土地を販売する方法もありますが、手続きが複雑化したり、法律などの問題が絡む可能性があることから、あまり現実的ではない方法と考えられます)

 

それでは、不動産会社を介して第三者に土地を販売する方法について、さらに詳しく見ていきたいと思います。

 

1、不動産会社を選ぶ

はじめに、信頼できる不動産会社をピックアップし、そこからさらに実績のある(もしくは土地の売買に強い)会社を絞り込みます。一社ないし二社以上を選んでおくと、後から行う「査定」において有利になります。

 

2、査定を依頼する

絞り込んだ不動産会社に「土地を売りたい」という旨を伝え、土地にどれほどの価値があるかを査定してもらいます。この査定については、一社のみの査定では具体的な土地の価格が判断しづらいため、二社以上に査定を取ってもらい、そこから土地の価格を判断されると良いでしょう。

 

3、販売価格を設定する

次に、土地の販売価格を設定します。販売価格については、その時々の土地価というものが関わってきますので、必ずしも高値で売れるというわけではありませんが、不動産会社にはできるだけ売り主側の希望を聞いてもらうことが大切です。

 

4、販売方法を考える

販売価格を決めた後は具体的な販売方法や販売スケジュールを考え、プランに合わせて販売をスタートします。

 

土地は物件とは違って、すぐに売れない可能性もありますので、販売計画通りに進まない場合はプランを見直すか、他の不動産会社と媒介契約を結ぶなど、臨機応変に売却を進めていくと良いでしょう。

 

・まとめ

相続などをして自分の名義になっている土地は、二区画以上を同時に売り出すことはできませんが、一区画から第三者に販売することができます。ただしその場合、不動産会社を介して第三者に販売するか、あるいは土地を買い取ってくれる業者に直接売却するかを決めなくてはなりません。

 

土地を売ろうと決めた方は、まず自分が所有している土地の価値を把握し、査定額を元にして信頼できる不動産会社と相談しながら売却活動を進めていくことが重要です。

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