「仲介業者を通さず自分で家を売りたい」と専門家に相談してみたら・・・
不動産を売却するときは不動産会社と媒介契約を結んで仲介を依頼し、買い手を見つけてもらうのが一般的です。売買が成立したら、報酬として仲介手数料を支払います。
ところが、なかには仲介業者を通さずに不動産を売買したいという人もいるようで、今回は個人間で不動産を売買する場合の問題点について考えてみたいと思います。
関連記事：不動産会社に仲介してもらわずに個人でも不動産の売却はできますか？
メリットよりデメリットが大きい
自分で売却すると仲介手数料が発生しないというメリットがありますが、それ以外についてはデメリットのほうが多いと言えるでしょう。
物件の広告はどうするのか、土地や建物のチェックや測量は正確に行えるか、正しい契約書を作成できるか、税金など知識はもっているか、所有権や抵当権、登記が自分で行えるかなど、適当に処理すると取り返しのつかない事態になりかねません。
確かに、不動産会社を通さず自分で売却することも可能ですが、物件の調査や契約書の作成、測量や境界確定、登記手続き、融資の手続き等は専門的な知識が必要です。
不動産の売却は高額なお金が絡む取引なので、万が一トラブルが発生した場合のリスクを考えると個人間での売買はおススメできません。
不動産会社に仲介を依頼したほうが、トラブル回避にもなります。また、住宅ローンの金利が優遇されるなどのメリットもあるので、やはり専門家を通して売買するのが好ましいです。
一番の問題はトラブル！
不動産という大きな資産の売却は、税金・法律・保証・義務などの様々な専門知識が必要ですし、不動産会社が仲介に入ることにより、買い手も安心できる要素があります。
買い手の立場になって考えると、売主はどのような人なのか、騙されたりしないかなどの不安はつきまとうものです。売却後のトラブルに巻き込まれないよう、不動産会社に任せるのが賢明な判断と言えるでしょう。
見えない瑕疵や民法、建築基準法や税法など専門的な部分が関わる取引なので、責任問題にならないようトラブルを未然に防ぐためにも専門家に依頼することをオススメします。
買い手の利益につながる
物件を購入するにあたり買い手が住宅ローンの借り入れを必要としている場合は、金融機関から不動産会社の作成した重要事項説明書を求められます。
その際に、不動産会社を仲介に入れる必要があります。不動産会社または宅地建物取引士の記名・押印がある重要事項説明書と売買契約書が必要になるからです。
すでに買い手が見つかっている場合でも不動産会社を通して売買しなければなりません。
自分で一から売却活動するとなれば、買い手を見つける、契約書の作成、引き渡しの処理、引き渡し後の対応など、それらに関する専門的な知識を備える必要があるでしょう。
とくに契約書は売主と買い手の約束を記して締結する書面です。ケースによって契約書の文面を加筆したり削除したり、物件に応じた取引用の契約書を作成するのが一般的。
高額な取引になるため、違約や罰則などの項目も不可欠になるでしょう。売主だけではなく買い手の利益を守る意味でも、不動産会社を通して売買したほうが安心できますよね。
関連記事：仲介を通さず個人で土地や建物を売却する「リスク」と「デメリット」は？
不動産売却の媒介契約
不動産会社に仲介を依頼するとき、媒介契約を結ぶのがルールです。もし３ヶ月たっても売れない場合、具体的な改善策を講じない不動産会社とは媒介契約を更新しないほうがいいです。
宅建業法で定められている媒介契約の最長期間は3ヶ月ですが、その期間中に買い手が見つからず、引き続き仲介を依頼するには3ヶ月ごとの更新が必要になります。
専任媒介や専属専任媒介は契約期間が切れるまで他の仲介業者と契約できないため、ダメな不動産会社に仲介を依頼すると3ヶ月は無駄な期間になるでしょう。
不動産会社にとって売主と媒介契約を結んでからの1ヶ月目が非常に重要な意味をもっており、高値で売却するために1ヶ月という期間を無駄にはできません。
一方、ダメな不動産会社は、大切な始めの1ヶ月であるにも関わらず販売活動に力を入れないケースが多いです。
販売活動の経過や成果など担当の営業マンが報告してくる内容も薄く、広告展開も弱いので報告する内容を見れば分かります。
売り出しから成約までの期間が長くなると、そのぶん売値の値下げ幅が大きくなるため、媒介契約して1ヶ月目は非常に重要な期間になるのです。
また、媒介契約の更新を1ヶ月にしている不動産会社は自社の販売力に自信をもっている可能性が高いので、優良な不動産会社を見分ける一つの目安になるでしょう。
大手不動産会社であれば安心。そう思って依頼したけど、なかなか売れないということもあります。マンションの売却は担当営業マンの力量次第なところもあります。
大手不動産会社というネームバリューだけで決めず、どのような売却計画で進めるのか、担当の営業マンは能力が高いか、誠意をもって販売活動してくれるのか、内容を確認して依頼するようにしましょう。
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