不動産の売主が知っておきたい住宅性能評価（表示）のメリット

国土交通省が不動産の品質向上を目的として推奨している住宅の性能評価制度。評価が高い住宅は特典や待遇を受けられるメリットがあります。

不動産の売却するにあたり、住宅の性能表示は魅力的なアピールになる要素。知っておくと得する情報なので、見逃さず覚えておきたいポイントですね。

住宅の性能評価制度

住宅の品質確保の促進等に関する法律（品確法）に基づき施工された制度で、良質な住宅を安心して購入できるようにすることを目的に開始されました。

主要な評価基準は、建物の「耐震性」や「構造の強さ」、「コンクリートや鉄骨などの劣化・耐用性」、「省エネ対策」や「設備の充実度・管理のしやすさ」など10分野をランクで評価します。

高い評価を得た場合、大きく分けて3つのメリットが受けられます。

• 住宅資金の贈与時に、非課税枠（控除額）が500万円アップする
• 地震保険料の割引きを受けられる
• 売買契約でトラブルが生じたときに1万円で紛争を処理する専門機関が利用可能

とくに地震保険料の割引き率は大きく、魅力的なメリットです。ただし、地震保険は火災保険とセットで加入する保険なので、単独で加入することはできません。

耐震等級1割引率10%

耐震等級2に認定されると割引率30%

耐震等級3に認定されると割引率50%

耐震等級1の評価基準・・・大地震でも倒壊、崩壊しない

耐震等級2の評価基準・・・等級1の1.25倍の地震でも倒壊、崩壊しない

耐震等級3の評価基準・・・等級1の1.50倍の地震でも倒壊、崩壊しない

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マンションや一戸建ての売却に係る火災保険の種類について

長期優良住宅の認定制度

長期優良住宅とは2009年に始まった制度で、「長期優良住宅の普及の促進に関する法律」に基づく不動産の価値を高めることを目的とした認定制度です。

中古住宅の売買取引を活性化させるという目的もあり、既存する価値の高い住宅を“長生き”させることで不動産に付加価値がつきます。

住宅性能評価と同じく、耐震性や耐久性の評価、省エネ性能やメンテナンスしやすい建物であること、地域の景観を損なっていないか、生活するに十分な広さが確保されているか、リフォームしやすい物件かなど様々な条件で判断されます。

メリットは、

• 通常の住宅よりも住宅ローンの控除枠が100万円ほどアップする（10年間）
• 通常の住宅よりも住宅ローンの利息が10年間安くなる（フラット３５Ｓ）
• 性能強化に必要な費用の10%を減税
• 登録免許税や固定資産税の支払額を軽減

など、

不動産の取得税（登録免許税）や登録免許税、固定資産税なども軽減されるメリットがあり、長期優良住宅の不動産は売却するうえで強力なアピールになること間違いありません。

そして何よりも大きなメリットが、不動産売買における保証です。安全性や優れた居住性を国が認めた建物なのですから、購入希望者への印象も良く、希望通りの売値で売却できる可能性も高まるでしょう。

認定に要する費用の問題

住宅性能表示や長期優良住宅は、いずれも認定を受けるために費用がかかります。必要な個所は修繕や手入れを求められる場合もありますし、クリアするにはコストの問題を解決する必要があるでしょう。

確かに、高い評価を得たり長期優良住宅に認定されるとメリットがあったりしますが、あまりにも手直しや予算が必要になる場合は魅力的とは言えないような気がします。

ホーム・インスペクションもある！

認定制度のほかにも、不動産の診断を行う「ホーム・インスペクション」という対応もあります。住宅の劣化状況や欠陥、修繕すべき部分や改修したほうがよい時期の目安、必要な費用などを建物診断士がアドバイスすることです。

たとえば、中古住宅の購入を考えている人が購入予定の物件をホーム・インスペクションし、本当に買ってもいい物件なのか安全性をチェックする際にも利用します。

シロアリ被害や地盤沈下、コンクリートの耐久性や劣化具合など、住人でも見落としそうなトラブルを発見できるため、非常に有効性の高い診断として注目されています。

依頼者の目的によっては一次的な目視での診断では不十分な場合があり、詳しい診断が必要になると専用の機材や器具で調査するケースもあるようです。

診断後にはホーム・インスペクターが報告書を作成してくれるので、その内容は記録として残り、建物のクオリティを保証する一つの目安として活用できます。

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インスペクションの専門家！インスペクターの正しい選び方

不動産の売却に有効？

住宅の性能評価や長期優良住宅、ホーム・インスペクションによる診断など、不動産売却において有効性があるのは間違いないでしょう。

保証された中古物件と調査していない物件、安心感を抱くのは当然ながら保証された物件。

また、売却したあとにトラブルを防げるメリットもあります。意図的でなくても「売却する前に確かめれば発見できる欠陥」については売主が責任を負うことになります。

売ったあとに何かしらの欠陥（瑕疵）が見つかれば、多額の修繕費用や損害賠償の請求に発展するケースもあるので要注意（瑕疵担保責任）。

売却前に欠陥を見つけておけば売却後のトラブルも防ぎやすくなり、さらに物件の優良性を証明するアピールポイントになるので取引もスムーズにいくでしょう。

それぞれのメリットや費用を理解し、コストに負けないくらいの有効性があると判断できれば利用したい制度ですね。ぜひ、参考にしてみてはいかがでしょうか。

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