今のマンションを売って、新しい家に住み替えたい
相続で受け取った家、管理ができないからいっそのこと売りたい
親が老人ホームに入居したから実家を売りたい
このような状況になると依頼するのが不動産屋さんだと思います。
ではどの不動産屋さんにご相談されますか？
近所の不動産屋？町で一番古い不動産屋？よくポストにチラシがはいっている不動産屋？
一見、どれも正解に思えますが、今回はもう少し踏み込んで不動産屋選びをしてみましょう。
私自身、不動産屋に勤めるまでは、「不動産屋はどの店舗もなんでもやってくれる」
むしろ、お恥ずかしい話ですが「賃貸不動産」の看板を掲げている不動産屋しか知りませんでした。
ここで、まず最初に不動産屋にはいくつかの種類があることを先に説明したいと思います。
①賃貸物件を専門に扱っている不動産屋
②売買の仲介を専門に扱っている不動産屋
③家や土地、マンションを直接買取してくれる不動産屋
④収益物件を専門に扱っている不動産屋
⑤マンション管理を専門に扱っている不動産屋
細分化すればもっとあると思いますが、ざっくりとこのように不動産業界は分かれています。
では今回のように、物件を売却したいときにご相談されたほうが良い業者は
②と③の業者です。
仲介業者か買取業者の二択になります。
不動産を売却されたいとき、このどちらに依頼しても売却は可能ですが、両者には大きな違いが有り、
メリットやデメリットがあります。
不動産仲介業者
仲介業者は依頼された物件を買いたいお客様をネット広告や新聞広告、チラシなどの営業活動で「不動産を買いたい人」をみつけて売買を成立させる業者です。
いわば不動産を売りたい人のサポート役とも言えるでしょう。
相場の傾向から、だいたいこれくらいで売れるでしょうという金額を仲介業者から提示しますが
「売出しの値段を決めるのはいつでもお客様自身」いうメリットがあります。」
買取り業者と比較すると、高値で売却できる可能性はありますが、
実際には一番最初に出した希望値で売れるというのは稀で、結局売れる金額が相場付近で落ち着き
休日ごとの内覧やいつ売れるかわからない不安などで
時間と労力がかかってしまうというケースも多々見られます。
不動産買取専門業者
不動産買取専門業者とは、お客様が売りたい物件を直接買い取りさせて頂く業者です。
不動産を売りたい人から直接不動産を買取り、その後リフォームし再販売するまでが仕事内容です。
また、業者の直接買取りですので、提示された金額で早期のご売却が可能です。
休日ごとの内覧のご心配はいりません。
周囲にもバレないということも一つのメリットでしょう。
瑕疵担保責任などもすべて買取業者が請け負いますので、ご売却された後の心配もありません。
デメリットとしては仲介よりも売却金額が安くなってしまう可能性があるということです。
仲介と買取のメリットデメリットをまとめてみました
仲介業者の強み
①売却価格が高くなる可能性がある。
仲介業者に依頼する場合、「売却価格が高くなる」可能性があります。
ご売却したい時期に余裕があり、時間がかかってでも少しでも高くご売却されたい方は仲介業者へ依頼される方が多いです。
しかし、これはあくまで可能性の話であって、販売期間が長ければどんどん値下げをしていかなければ売れないので、希望の売却額では売れない場合も多々あります。
買主からの値下げ交渉があったり、仲介手数料もかかりますので売却価格は高くても
意外と利益が少なかった。というケースもありますので注意しましょう。
3000万円の売買価格の場合、103万6800円の仲介手数料がかかります。
②価格決定権が売主にある
仲介業者へ依頼する場合、いくらで販売するかは売主さんに決定権があります。
100万円でも1億円でも、いくらでも構いません。
ただし、不動産売却には相場というものがありますので、希望値で、ものすごく高めの金額で売出しをしても周りに相手にもされませんので注意が必要です。また、いつまでも残っていると心象にも悪いですのでお勧めはしません。結局売れた金額は相場前後となる場合が多いです。
③購入者の顔がわかる
仲介業者による売却ですと、どんな人が買ってくれるかがわかると言う安心感があります。愛着のあるご自宅をどんな人が買うのか心配の方はこちらにもメリットを感じられるでしょう。
不動産仲介ではこんなトラブルもあります。
①売主さんは瑕疵担保責任を負う
雨漏り、白蟻、配水管の故障、建物構造上主要な部位の木部の腐蝕などの保証を一定の期間負うことがあります。こうなった場合の資金も用意しておくことが、トラブルを避ける得策でしょう。
売却契約時に虚偽の申告をしていれば、訴訟などのリスクがありますので、少しでも高く売りたい気持ちは分かりますが絶対に嘘をつかないようにしましょう。
②内覧で休日が奪われてしまう。
購入を検討されている方は、かならず家の中を見たいので、休日ごとに家の中を見せる必要があります。
必然的に土日の時間が奪われてしまい、どこにも行けなくなる場合も多いです。
買取業者の強み
ここからは買取り業者にしかできない強みとはなにかをご説明させて頂きます。
①売却に必要な現金が少なくて済む
買取り業者との取引では、不動産売却時に必要な現金が仲介業者と比べて少なく済む強みがあります。
まず、仲介業者で必要な仲介手数料が必要ありません。3000万円の売買では100万円も節約することができます。
②住宅ローンの返済が辛くなったときに即現金化
住宅ローンが支払えなくなり、延滞が続き競売に掛けられて安く叩かれる前に売却できます。
③不動産の相続は色々面倒。だから買取！
相続した不動産はそのままですと分配が困難。
仲介業者へ依頼してもいつ売れるか分からず、その間にトラブルが発生することも。
すぐに法定相続人と資産を分配されたい方にも買取なら対応できます。
④誰にも知られずに売却が可能
離婚や家族トラブルで売却せざるおえなくなった場合、出来るだけまわりにバレずに売却したいもの。
買取なら、一切宣伝活動はしないので、まわりにバレる必要はありません。 （仲介業者の場合、まずはご自宅の周りから広告チラシを配っていきますので絶対バレます。）
⑤休日ごとの内覧の心配はいりません。
買取業者に売却する場合、家の中をみせることは基本的に1回だけで済みます。時間をとられる心配も要りませんので、計画的に休日を過ごすことができます。
⑥売却後のリスクはなし！
仲介業者の場合にあった瑕疵担保責任も一切負う必要はありません。瑕疵担保責任は買取業者が責任をもって対応します。
売却時にわからなかった住宅の欠陥やシロアリ被害、雨漏りなどの修復費用も買取り業者が負担します。
安心して次の新しい住居へ移り住むことができるでしょう。
結局どっちがいいの？
以上の違いから、すぐに現金化したい場合や、瑕疵担保責任等の責任がご心配の場合などは買取業者をお勧めします。
売却時期に余裕がある場合や、休日がつぶれても大丈夫な場合、少しでも高く売りたい方は仲介業者をお勧めします。
まずは買取業者へ査定を依頼したほうが、高く売れるケースがあります。
その理由は本当は教えたくない裏技的な方法ですが、こっそりまたの機会にご説明させて頂きます。
ありがとうございました。
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