住宅ローンの返済を滞って借入先の金融機関（債権者）が回収不能と判断すれば、債権者は保証会社に代位弁済を要求し、その保証会社は借主の代わりに債権者へと返済します。
この時点で、借主から見た債権者は保証会社になります。そして保証会社は、今度は債権回収を代行する会社に依頼し、取り立てをお願いするのです。
この、債権回収を代行する会社を「サービサー」と呼んでいます。基本的に、サービサーは保証会社から一括での返済を依頼しているので、借主への取り立ては一括返済が基本です。
分割で返済します、とお願いしても無理。一括での返済ができなければ、担保である不動産を差し押さえて競売にかける流れとなる結末です。
これを阻止するために任意売却があります。競売にかけられる前に不動産会社が仲介で買い手を見つけ、高い値で売却して住宅ローンを1円でも多く減らす手段となります。
サービサーについて
住宅ローンを滞納すれば督促状が届き、その後も返済できなければ催告書や期限の利益の喪失が通知されます。
一般的なケースとして、期限の利益の喪失日が確定した時点で借入先の金融機関は保証会社に「借主の代わりに返済して」と要求し、保証会社が住宅ローンを建て替える流れです。
次に、保証会社はサービサーへ債権回収を依頼します。回収した金額の数％が手数料という条件で債権回収を代行するのがサービサーの役割です。
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任意売却できない人もいる？ダメだと思っても、まずは専門家に相談する！
＜サービサーの条件＞
・資本金が5億円以上の株式会社であること
・業務に関わる取締役に弁護士が1名以上含まれていること
・暴力団員が事業活動に関わっていないこと
・債権管理や回収業に関して非道徳的な行為をしないこと
・法務大臣から債権管理回収業務の許可を得ていること
サービサーの禁止行為
債務者（借主）に対して、威迫行為や威嚇行為など、私生活や仕事を妨害するような言動を用いて債権回収業をおこなってはいけないと定められています。
また、債権回収を暴力団員など外部の者に任せたり業務に関与させたりしてはならないのもルール。そして、債権を回収する過程で偽りや不当な手段を用いてはならないとなっています。
本来なら家まで行って「おい！返済しろ！」と言いたいところですが、それが禁止されているので「差し押さえ」という強制手段を使うわけです。
サービサーの役割
サービサーは保証会社を代行して債権回収のため競売手続きを開始する権利があります。
また、保証会社や金融機関から不良債権を買い取るケースもあります。いずれにしても、任意売却はサービサーと関わる可能性が非常に高いです。
売却後の返済計画（残債）についてもサービサーと話し合うことになります。残債を一括で請求するサービサーもいますが、ほとんどの場合、任意売却を担当した専門家がサービサーに交渉して、負担の少ない返済計画を組み立てるよう説得するのが流れです。
事故情報について
事故情報とは、信用情報機関に登録される個人情報です。俗に言うブラックリストと呼ばれるもの。ただし、任意売却が原因で事故情報が登録されるわけではありません。
事故情報の登録は、住宅ローンの滞納が原因です。3カ月以上返済を滞った時点で事故情報が登録されます。つまり、任意売却しなくても、すでに事故情報は登録されているわけです。
任意売却を開始する以前に3ヶ月以上の滞納、もしくは任意売却の過程で3ヶ月以上滞納すると事故情報が登録されますが、いずれにしても住宅ローンを整理することのほうが大切な問題ですね。
事故情報の登録期間
事故情報は3つの信用情報機関が管理しています。事故情報の登録には有効期限が設けられており、その登録期間を過ぎれば解除されます。
事故情報が登録されている期間中は、金融機関からの借入、クレジットカードの申し込みなどローン会社との契約が不可となり、利用できません。
事故情報の登録期間は5年です。住宅ローンの支払いを3ヶ月以上滞納した時点から事故情報が登録され、5年を経過すれば解除されます。
任意売却するうえで事故情報の登録は避けては通れない道となるでしょう。
<C・I・C>
窓口で書類申請すれば事故情報を見られる。本人確認が必要。
インターネットによる書類請求は1,000円 窓口申請は500円
<J・I・C・C>
窓口で書類申請すれば事故情報を見られる。本人確認が必要。
インターネットによる書類請求は1,000円 窓口申請は500円
<K・S・C>
郵送での書類対応のみ。費用は1,000円
事故情報を気にして任意売却をためらう人もいますが、そもそも返済がストップした時点で事故情報は登録されています。
でも、ブラックリストだからといって日常生活に大きな支障を及ぼす可能性があるでしょうか。事故情報の登録で、その後、日常生活を送れなくなるわけではありません。
一定の期間中はローンや借入が利用できなくなりますが、一般的な生活レベルを保てればブラックリストであっても生活を立て直すことは十分に可能です。
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