デキない営業マンに見切りをつけて担当者を変更するタイミング

不動産の売却は仲介を担当する営業マンの力量にかかっていると言えます。優秀な営業マンに任せれば、期待通りの結果でなくても納得できる売却を行ってくれるでしょう。

不動産を仲介で売却するにあたって不動産会社と媒介契約を結びますが、媒介契約を結んでから最初の1ヶ月が非常に重要です。

優秀な営業マンは、このことを必ず知っているので不動産売却に強い傾向があります。しかし、デキない営業マンは大切な1ヶ月という期間を無駄にしてしまうわけです。

その結果、2か月が過ぎても売れずに、根拠もなく値下げや買取を提案してくるケースもあるようですね。デキないと感じたら担当者を変更するか、別の不動産会社と新しく媒介契約を結ぶことをオススメします。

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媒介契約とは？

不動産の売却を仲介してもらう際、不動産会社と「媒介契約」を結ぶ必要があります。媒介契約とは、「不動産の売却を任せます」という手続きのことです。

媒介契約には「一般媒介」「専任媒介」「専属専任媒介」の3種類があり、それぞれに特徴があるので正しく理解しておく必要があるでしょう。

●一般媒介（契約）
複数の業者に不動産仲介を依頼する契約で、「あなたの会社にも依頼しますが、ほかの会社にも仲介を依頼するかもしれない」というルールです。

メリットは、「複数の業者に仲介を依頼するので買い手を見つける幅が広がる」こと。デメリットは、「専属的に依頼するわけではないので業者が販売活動に力を入れにくい」という点です。

●専任媒介（契約）
言葉の通り「一社だけに仲介を依頼する契約」のこと。ただし、売主が自分で買い手を見つけた場合、「ほかの業者に手続きを依頼するかもしれない」というルール。

●専属・専任媒介（契約）
専属・専任媒介は、「一社だけに仲介を依頼する契約」と「売主が自分で買い手を見つけた場合でも、売却に関する一切の手続きを専属的に依頼する」という内容です。

専任媒介と専属・専任媒介は、いずれも仲介業者から売主へ報告の義務が発生し、専任媒介は2週間に一度のペースで販売活動の経過を売主に報告しなければなりません。

専属・専任媒介になると報告のペースが短くなり、仲介業者は1週間に一度のペースで売主へ販売活動の経過を保刻する義務があります。

一般媒介とは違い専属的に仲介を依頼されているので、「仲介業者が販売活動に力を入れる」という点がメリットです。デメリットは、「よほどの事情がない限り契約を変更できない」という点です。

専属的に契約を結んでいるため、ほかの仲介業者に依頼したくても依頼することができません。一社に絞るか、もしくは複数に依頼するのか、それぞれメリット・デメリットを理解したうえで信頼できる不動産会社と契約しなければなりませんね。

変更するタイミング

専任媒介契約または専属専任媒介契約を結ぶと、理業マンは売主に対して1～2週間に一度、営業報告するのが義務となっています。

この報告がないのは問題外ですが、報告内容が単に事務的な場合は問題ありです。本当に依頼主の希望を尊重すれば、報告とともに相談や提案があってもいいはずです。

これがない仲介業者、担当者は親身になって活動しているとは言えないはずなので、変更をするきっかけとなります。

担当者を変更するタイミングは、同じ不動産会社で担当者を変更したい場合には電話をかけてお願いすればよいだけ。

別な不動産会社と新しく媒介契約を結ぶ場合には、定められている契約期間が終わったらその不動産会社とは契約を更新しなければOKです。

ちなみに、3ヶ月を経過したら自動的に契約更新されるわけではなく、売主から更新を申し出るのがルールとなっていますので、気づいたら契約がさらに3ヶ月延長されていたということにはなりません。

この3ヶ月経過したタイミングが不動産会社を変更するのに適した時期と言えます。

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注意点は媒介契約の途中解除

一般媒介には定められた契約期間がないので自由ですが、専任媒介や専属専任媒介は一般的に3ヶ月での契約終了が解約のタイミングです。

問題は3ヶ月経過しないうちに解約した場合ですが、不動産会社から一部の費用を請求されるおそれがあります。

一部の費用とは、WEBでの販促費や折り込みチラシの印刷・配送代といったものです。販促した規模によりますが、通常は10万円を超えることはないはずです。

上限としては、売却ができた時の仲介手数料を持って上限とされています。国土交通省が発行している標準の媒介契約書には、仲介手数料が費用請求できるケースとして、売主側の都合による場合は費用の請求が可能であると記載されています。

なお、請求された金額に疑問を感じた場合には、請求明細を発行してもらって内容をチェックしてみましょう。不審な点がないか、自分で確認してみる必要があります。

もし不明点などあった場合には、その不動産会社に疑問を投げてみましょう。誠実な回答が得られなかったり、回答がなかったりする場合には、該当地区の行政機関や宅地建物協会が行っている無料相談を利用することをオススメします。

不動産会社選びが大切になる

不動産の売却が上手くいくかは営業マンの力量にかかっています。そして、そのためには不動産会社選びがポイントになるでしょう。

ただし、ほかの担当者や不動産会社に変更したからといって、すぐに売却が上手くいくとは限りません。もしかしたら、さらによくない営業マンに出くわしてしまう可能性もあります。

査定を申し込むときは不動産会社を吟味する機会です。しっかりと見極めて、どの不動産会社に仲介を任せるべきか慎重に検討しましょう。

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