不動産売却の仲介、営業活動報告書の役割と意味

不動産売却の仲介、営業活動報告書の役割と意味

 

不動産会社と媒介契約を結ぶ(仲介を依頼する)と、営業活動報告書または販売活動報告書が届きます。書面ではなく電話やメールなど、ほかの手段で報告しても問題ないのですが書面で伝える場合がほとんどです。

 

専属・専任媒介は1週間に1度、専任媒介では2週間に1度と、いったように媒介契約の種類によって報告の頻度が義務付けられています。

 

ちなみに一般媒介は報告の義務はありませんが、熱心な不動産会社などは一般媒介の契約でも2週間に1度くらいの頻度で報告書を提出してくれるようです。

 

営業活動報告書の役割

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主な役割は、

・販売活動の状況

・問い合わせの件数

・内覧者の申込数と案内数

・買い手の反応

・交渉の有無

・今後の活動予定

などが報告書に記載されています。

 

営業活動報告書を見れば、「自分の物件が今どういう状況なのか」を売主は把握することができるわけです。仲介する不動産会社も、報告書を通して売却の見込みや買い手を見つけるための譲歩条件を提案しやすくなります。

 

つまり、“報告・連絡・相談”の流れをつくるツールなのです。販売活動で大切な要素は、売主と仲介を担当する不動産会社が同じ方向に進むことであり、そのためには共通認識をもつことが重要なポイント。

 

認識が食い違わないようにするためにも、情報を共有して同じ方向に進まなければなりません。しかし、そうした重要性を無視して報告を疎かにする不動産会社が存在するのも事実です。

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過程を見直すツールでもある

 

適当な報告で当たり障りのない文言を書き、「ただ形式的に提出しているだけ」という不動産会社は優良ではありません。

 

販売活動は過程が重要なので、もし思うように売れない場合には過程を見直して不十分な点や問題を改善する必要があります。

 

たとえば、販売活動が十分でなかったり不動産会社の対応がスムーズでなかったり、広告や売り出し方が適切でない場合や担当者が熱心でないケースもあるので要注意。

 

内覧の申し込みがあったら、できるだけ柔軟にスケジュールを合わせられるように段取りする必要がありますし、報告書の内容一つで状況把握に大きく影響するのです。

 

不動産の売却は仲介業者のクオリティも重要なポイント。不動産会社の販売力や対応に問題があれば、不動産会社を変更することも考えなければならないでしょう。

 

報告書をもとに不動産会社と話し合い、それでも状況が改善されないようなら別の不動産会社に仲介を依頼する余地がありそうです。

 

売主の決断にも影響する

 

売主が売却を決断する際、その基準として指標となるのが営業活動報告書。問い合わせも少なく内覧者もいない状況で舞い込んだ購入希望者なのか、もしくは問い合わせが多く内覧の申し込みも多い状況なのか、 それによって売主の判断は変わってくるはずです。

 

問い合わせが少ない状況で舞い込んだ話なら売り時のチャンスかもしれませんし、ほかにも問い合わせが多い状況であれば即決するには早いという決断ができます。

 

事前に報告を受けておくことで売主は物件の需要や可能性を把握でき、たとえ価格交渉があったとしても「値下げに応じるか」それとも「交渉に応じないか」を冷静に判断できるでしょう。

 

不動産会社を見極める材料になる

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営業活動報告書をチェックすれば、担当者や不動産会社のクオリティを見極める材料にもなります。営業活動報告書の内容を見て、その担当者の実力や能力、分析力やプランニングなど販売力を確かめる良い機会です。

 

販売活動の過程や状況を適切な文章や表現で報告できないような担当者は、買い手に対して物件をアピールできるわけがありませんよね。要するに、営業能力が不十分。

 

さらに、定期的な義務を怠るような担当者は論外。安心して任せられるはずがありません。営業活動報告書は重要な情報が詰まった資料です。

 

営業活動報告書を粗末に扱う不動産会社や担当者は、おそらく熱心に取り組んでいないと考えられます。こんな業者とはかかわるだけ時間の無駄。

 

販売活動や営業活動報告書をチェックして「ダメ」と判断したときは、媒介契約を更新せずに別の不動産会社に新しく仲介を依頼するのが得策です。

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媒介契約の注意点

 

宅地建物取引業で決められている媒介契約(一般媒介を除く)の期間は最長で3ヶ月。その期間中に買い手が見つからない場合、さらに3ヶ月ごとの更新が必要になります。

 

専任媒介や専属専任媒介は契約期間が切れるまで別の不動産会社と媒介契約できないため、ダメな不動産会社に仲介を依頼すると3ヶ月が無駄な期間になってしまうわけです。

 

「この不動産会社では買い手が見つからない」と判断したら、媒介契約を更新せずに別の不動産会社に仲介を依頼するのが好ましいですね。

 

売主と媒介契約を結んで初めの1ヶ月は販売活動において重要な意味をもっており、希望価格で売却するためには1ヶ月目を無駄にできません。

 

クオリティの低い不動産会社は大切な1ヶ月であるにも関わらず販売活動に力を入れない傾向があり、その結果、営業活動報告書の内容も薄くなりがち。

 

売主にとっても仲介業者にとっても不動産売買における指標となる営業活動報告書。ないがしろにするような不動産会社に関わらないよう気をつけたいところです。

 

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